离开旧轨朗诗步入新赛道

来源:经济观察报 2017-07-23 00:41:00
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(原标题:离开旧轨朗诗步入新赛道)

  离开旧轨朗诗步入新赛道

  陈蓉

  830

  2017-07-24

  陈蓉

  7月18日,朗诗掌舵人田明在其首份企业社会责任报告会期间说,“我们已经不是一个运行在旧轨道上的房企”。

  这从来就不是一家“安分守己”的地产企业。在靠土地增值盈利的年代,朗诗一直围绕“绿色”深耕;而在规模为王的年代,朗诗又从绿色基因中伸发出金融、代建、养老、技术研发等业务。比如2016年,它又与万科、阿拉善SEE、中城联盟等在行业内共同发起绿色供应链行动,一年间就吸纳了20家百强房企。

  近两年来,朗诗迈向新赛道的抓手是产品差异化、资产轻型化和市场国际化。现在,这个宣言又有了新意思。

  会议当日,田明首次公开介绍旗下长租公寓业务,及宣告今年年底将在全国铺开养老服务。

  轻轻地,离开旧轨道

  自2014年朗诗祭出“资产轻型化“战略,通过小股操盘、合作开发和委托开发来做地产业务。三年来朗诗操盘的地产项目中,股东权益占比不断减少。

  据田明介绍,2015年年底公司操盘项目的股东权益比重大概为70%水平,2016年年底为40%,预测今年将会降到30%以下,今后将维持在20%~30%水平。

  基于房地产本身重资产的特性,田明强调“轻型化“不意味轻资产,但保持小股操盘会成为朗诗主流模式。

  据悉,2016年年底开年度大会时,朗诗董事会并没有对管理层下达诸如销售额和销售面积等规模指标。“开发了多少面积、今年销售了多少现金流,这个指标恰恰反映了是房地产上一个阶段的特征,下一阶段应当有重新的评价体系。”田明说。

  朗诗在自我评价体系中,将重点考核指标放在拓展合作项目、实现多少类型收入、服务性收入方面。对管理层70%~80%的考核权重,则放在拓展新的合作项目、扩展多样化合同收入上。“合同收入,以及合约里的毛利率,未来的收益是朗诗关注的重点。”

  数据显示,截至2017年6月30日,朗诗上半年实现签约销售额约为96亿元人民币,按照过去几年的销售节奏,朗诗在上半年的销售额一般约占全年的3/4。“预计今年销售表现将超去年,利润会有较大增长。”

  田明表示,今年的调控政策,包括各地的限价、限售对朗诗这样专注改善型住宅的公司影响会较大。可以看到,朗诗今年销售迅速的都是那些在非限购地区,即三四线城市或者大城市边缘。

  入场长租公寓

  近些年朗诗悄然布局长租公寓市场,目前已覆盖青年公寓、白领公寓、商务公寓、老年人公寓等品类。

  记者查询公开工商资料显示,以“朗诗寓”为名称注册及相关公司已达12家,分布在北京、上海、深圳等6个城市,其注册时间从2016年12月底到2017年初之间。

  在长租公寓这一领域,朗诗布局不算太早。根据媒体报道显示,2010年至 2012年,创业公司和中介玩家先行入场,华住、如家等连锁酒店随后跟进。从2015年开始,品牌房企诸如万科强势进入,培育旗下长租公寓品牌—“泊寓”;龙湖地产也于去年开始打造“冠寓”品牌。

  “这里比拼的是运营能力,跟传统地产商排位相关性不大,相信这个市场上没人有确定的胜算”,田明认为,在传统房地产市场上,土地持有量和资金规模决定了已有格局难以打破,但作为租赁型的长租公寓的市场资金门槛并不高。

  “少买一块地就可以把全国布局布下来,“田明认为,由于长租公寓存在一定免租期,装修较住宅开发相对标准化,很快就能投入运营,一次性收取季度、半年或一年租金,且在装修过程可以做装修贷款,签约租期还可以做资产证券化(Asset-backedSecurities,ABS),是现金流比较友好的行当。

  全面铺开养老服务

  从2012年开始,朗诗便着手研究全球不同的养老模式,2013年开始以南京为根据地进行尝试,根据公开资料显示,目前“常青藤”养老在南京有1家颐养中心和9家颐家小站。

  目前朗诗养老业务在土地、物业、试运行改造、团队进入、运营模式确立等方面,都在不断完善,计划从今年年底开始全线进入中国老龄化最高、城市层级最高、老龄化社会压力最大的几个城市,将养老业务迅速展开。

  养老业务同时也是资产轻型化的一个方向,“你可以理解成服务业,跟房地产完全不搭,更类似长租公寓”。但田明认为相比于长租公寓,养老有比较高的服务门槛,遇到的竞争对手可能不像其他竞争对手那么多,“养老应该是朗诗做的最有耐心的事情,”田明说。

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