苏州土地市场入秋,现首宗流拍宅地

来源:时代财经 2019-09-19 18:47:38
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(原标题:苏州土地市场入秋,现首宗流拍宅地)

苏州高新区。图片来源:pixabay

苏州724新政后的首次大型土拍以“凉凉”告终。

9月18日,苏州集中出让5宗纯住宅、3宗商住用地,最终7宗土地底价或低溢价率成交,一宗位于相城的纯住宅用地流拍,总成交价104.8亿元。

8块土地中,姑苏区和吴中区各1宗、相城区3宗、高新区1宗、工业园区2宗。具体来看,姑苏区和工业园区的土地均以底价成交,成交楼面价分别为19960元/平方米、20500元/平方米和20500元/平方米。

工业园区一向是苏州的热点板块,中海地产更是在4月以30287元/平方米的楼面价刷新园区土地楼面价新高。短短5个月不到,工业园区的热度似乎已开始减退,两宗宅地被建屋和新希望以底价拿下。

年后土地市场持续火热的背景下, 5月11日,苏州在发布限售政策的同时,对土地出让报价规则也进行了调整,土地竞价超过市场指导价5%-10%(此前为10%)需工程竣工验收后才可以申请预售许可;土地竞价超过市场指导价10%-25%(此前为25%)后转为一次报价出让方式。

此后几日,苏州又因房价涨幅过大被住建部预警。苏州住建局紧急邀请三十多家房企召开了座谈会,明确指出,全年苏州房地产价格指数涨幅必须控制在5%以内,同时将6、7两月作为过渡期,如果几大指标得不到控制,7月后调控即可加码。

而实际情况来看,苏州房价趋高已成不争的事实。克而瑞数据显示,6月苏州商品住宅成交均价达21245元/平方米,虽然环比下降了3%,但同比仍增长9%。2019年上半年苏州月度房价涨幅基本都保持在11%左右。

在此背景下,调控“如约而至”。7月24日,苏州调控政策再度升级,在提高限购门槛、扩大限售范围的同时,将住宅用地竞买保证金的区间调整为30%-50%,并鼓励实行“限房价、限地价”。

此次土拍条件则完全兑现“724新政”,8宗地块的保证金都提升至50%,且全部限地价。其中底价出让的两宗工业园区地块更是开启了“限房价、限地价”的双限时代,起拍楼面价20500元/平方米,限定备案均价最高32500元/平方米,限定备案单价最高34800元/平方米,且装修成本不低于1500元/平方米。

此外,高新区地块设置市场指导价9%为现房销售,吴中、姑苏、相城地块超过市场指导价8%为现房销售。从出让结果来看,吴中区地块、高新区地块以及相城高铁新城29号地块为仅有三宗溢价出让的土地,溢价率分别达10.7%、8.9%、2.8%,均未超过现房销售的门槛。

苏州克而瑞指出,在正式竞拍前,吴中区地块、高新区地块已产生竞价,实时楼面价达到了现房销售前一手。在限时竞价过程中,均无新的报价出现,基本都是4分钟内成交。可以看出,“现房销售”依旧是开发商避之不及的一道坎。

此外,相城渭塘31号地块因无人报价而流拍,成为今年苏州土地市场的首宗流拍宅地。相较苏州在7月10日和11日出让的9宗住宅用地的13.9%的平均溢价率,本次土拍的平均溢价率(流拍土地除外)为3.2%。除溢价率下降明显外,有消息称,本次仅有9家开发商报名。

在严苛的市场环境下,房企融资渠道收紧、地块限制条件颇多等因素都让房企在拿地时更加谨慎理性。克而瑞苏州认为,土地市场向来是楼市的风向标,土拍结果将影响市场各方主体对于未来市场的预期,本次土地市场的明显降温将进一步传导到楼市。

事实上,“724新政”的影响正在逐渐释放,土地市场降温的同时,楼市也开始明显降温。克而瑞研究数据显示,9月上半月,苏州市区商品住宅供应面积28.07万平方米,环比减少17%,同比减少56%,商品住宅成交31.63万平方米,环比下降9%,同比下降28%。

苏州克而瑞认为,苏州购房需求量确实在逐渐萎缩,市场也开始明显降温。新房市场供应推新节奏放缓,楼盘低调开盘销售,去化表现不一,市场分化较为明显。二手房成交量大幅减少,呈现有价无市的态势。

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