万科的变与不变:净负债率低至27%,中西部区域分拆

来源:时代财经 2020-08-28 20:15:27
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(原标题:万科的变与不变:净负债率低至27%,中西部区域分拆)

作者:时代财经 谢斯临

图片来源:视觉中国

8月28日,万科在线上召开2020年度中期业绩报告会,首席执行官祝九胜、执行董事王海武、董事会秘书朱旭、执行副总裁、财务负责人韩慧华等现身出席,董事长郁亮并没有现身。

作为行业的龙头企业,万科的表现一如既往,稳健但没有惊喜。上半年,万科实现合约销售金额3204.8亿元,同比上升4%;期内录得营业收入1463.5亿元,同比增长5.05%;归母净利润利润125.08亿元,同比增长5.62%。

截至6月30日,万科净负债率27%,相较于2019年末减少6.85个百分点,在Top5房企中处于最低杠杆水平,持有货币资金1942.9亿元,两倍于一年内到期的有息负债总和。

然而,在一如既往平稳地表象之下,万科正悄然地发生一些变化,四大区域首次分拆,房地产开发之外的业务营收有望在今年超过200亿元。

万科不会追高

面对仅有27%的净负债率,有投资者发问,“如此保守的净负债率,是否从中反映万科对未来行业的判断?”

韩慧华对此回应,坚持净负债率低于40%的水平是公司稳健的财务政策,是万科内部广泛坚持的制胜之道,特别是经历过疫情,更加意识到现金流就是企业生命线。

“手上有现金,对于未来捕捉业务的发展机会非常有利。万科不会放大杠杆谋发展,还是会在安全的、稳健的负债水平下发展业务。”

手上的资金前所未有的充裕之时,万科在土地市场依旧谨慎。中报披露,上半年万科获取新项目55个,总规划建筑面积980.2万平方米,权益规划建筑面积504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3亿元,而一年前这个数字是649.8亿元,降幅超过50%。

王海武表示,万科每个季度都在迭代投资策略和原则,目前公司在手的资源可以保证未来两到三年的发展。同时,万科也会不断地关注市场的变化、客户的变化,敏锐地去感知,在这个过程中不断捕捉良好的投资机会。

7月,万科新增开发项目29个,权益地价212.33亿元,在中指研究院全国房企拿地金额排行榜上由第17名上升至12名,万科在慢慢加大拓储力度。

“万科不会追高,但肯定也不会过分保守。”在稳健的另一面,是万科逐渐下跌的毛利率。中报显示,万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%,较2019年同期下降4.2个百分点。

韩慧华指出,毛利率的下滑主要是由于2019年结算的项目大部分来自前两年销售的高点,这也是万科毛利率的高点,近年来整个市场趋稳,地价占售价比持续上升,对于整个行业来说,毛利率下降是一个长期的趋势。万科也不例外,韩慧华预计到年底万科的毛利率将继续小幅回落。

拆分中西部

召开业绩会的前一天,万科悄悄分拆四大区域之一的中西部区域,成立西北区域事业集团,覆盖兰州、西安、西宁、新疆和银川等地,这些地方原本属于中西部区域管辖范围。分拆新成立的西北区域事业集团本部设在西安,由万科西安城市总经理郭继勋担任西北区首。

王海武在业绩会上解释,这个考虑由来已久,西北五省接近中国三分之一的面积。过去在组织的设计上也做了一些探索,比如在中西部区域设立了二级招采中心,也成立了包括银川、西宁、兰州等城市在内的小联盟,去更好的形成它们业务之间的互通和互助。

“如今成立西北区域BG,是对过去探索实践的进一步发展,目的是为了在西北区域的多项业务更好地发展,深耕西北区域。”

不过,分拆区域或许还有另一个原因。这几年,万科中西部区域成长迅猛,销售成绩从2016年的602.31亿元一路增长至2019年的1506.58亿元,成长两倍有余。

王海武指出,西北区域事业集团成立后,万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的范围内,基本符合万科对当下区域覆盖的管理范围要求,目前没有对其它区域进行新的分拆的计划。

在调整组织架构的同时,万科多元化转型的收益正在慢慢增加。万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米,在管面积5.2亿平方米,上半年实现营业收入67亿元,同比增长26.8%,其中55%来自于万科以外的项目。

除了物业之外,今年万科首次披露了持有型业务收入情况,上半年长租公寓收入10.5亿元,商业租金收入30.5亿元,仓储物流租金收入8.3亿元,再加上物业板块收入,预计全年超过200亿元。

与此同时,万科食品事业部同样取得一定发展。祝九胜回应时代财经关于食品事业部养殖业务进展相关疑问时指出,环山集团将成为万科养殖业务的第一个主体。

根据2019农业产业化龙头企业500强名单,环山集团名列第190位。祝九胜指出,环山集团的金融条件、内部运作、队伍素质、管理规范都处于较为优异的水平,万科坚定地看好这项业务。在现有规模的情况下,它的回报水平肯定不会拉低整个集团的回报水平。


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