尊重常识，行业仍有机会——读万科21年临时股东会实录

（原标题：尊重常识，行业仍有机会——读万科21年临时股东会实录）

万科2021年11月26日召开了21年第一次临时股东大会，文章截屏内容都是来股东会实录（万科投资者关系披露）

把这个写出来，当做自己的学习笔记：

一、关于万物云部分

自己：我对物业股票也感兴趣，主要在于他是一个可以持续累计的业务，跟地产开发业务不同，地产每年都得重新拿地，物业是以前一亿方在管面积，明年增加2000万方，就是20%的增速。而且这个也是一个轻资产模式，上面截图也提到，大部分业务可以外包，这个更加轻资产扁平化，人均可管理面积更大，效率更高，另外大家诟病的公共收益这个万科也是先行者，可以公开查询。

自己：按照上面这个描述，未来物业的发展空间还是很大，可以用物业员工的闲置时间给街道提供服务。一个小区物业不仅仅服务本小区，还可以扩展到周围的区域，市场也是有这个需要，同时大品牌物业公司服务也有保证。

自己：投资提到的关于万物云上市的时间问题，万科想给万物云定义为城市服务商，就像上面提到的一样，把业务范围拓展到街区，非物业的业主，这个可以打开想想空间，资本市场有的时候就是需要想象空间。我一直也在思考特斯拉这个公司，他就是给他家提供了软件升级收费，未来自动驾驶服务，跟苹果类似软件闭环收费等等想想空间。

二、地产业务未来

自己：我以前在写新城的时候，很多人担心地产行业要完了，担心所有项目都是下跌20%，地产公司净资产都没有了。人都是有这种滑坡谬误（前面文章中提到过——销售降价对新城控股的影响1），我个人认为这个担心是多余的。这里郁亮总也提到了他对行业的看法：尊重常识，回归常态，阵痛之后，人有机会。这个也作为我这个文章的标题。

自己：这句话我也很喜欢，天下没有做完的生意，人类的衣食住行都是实实在在的需求，全国十多亿人口，不可能没有居住需求。这个也是我投资和重仓新城的一个常识，新城的吾悦综合体还有衣服，餐饮，买汽车，卖房子，各种体验式消费，可以解决周围很多人的衣食住行问题，正业也算我持仓的底层逻辑。

自己：郁亮总提到这个是一个民生特点，不能仅仅考虑股东的利益，还要考虑安得广厦千万间的社会意义和价值。国家目前的政策也是稳房价，稳地价，稳预期。让更多的奋斗人有希望住得起房子。

自己：郁亮总提到的市场需求和空间问题，以后更新改造就至少有8万亿的市场空间，还有新增需求，很多人都想在一二线或者经济发达地区安居置业，不需要那么悲观。

自己：这个也展露万科的价值观和野心，在保证安全的情况下，不断拓展自己的业务边界，增强自己的能力（核心竞争力）。不满足于活下去。

目前主要仓位在新城控股，万科作为行业的标杆之一，很多观点值得我们学习。

我一直的观点有也是，没有我们想象中那么悲观，也没有想象中那么乐观。只要企业不断的在增强自己的核心竞争力，新城的吾悦数量持续增加，当年开业的吾悦平均单位租金持续增长，我还是有信心。

个人观点，难免会有偏见。请独立判断，不推荐股票。

$万科A(SZ000002)$   $新城控股(SH601155)$   $新城发展(01030)$  

@今日话题