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叶檀:贵阳土地并不怎么值钱 是城镇化水平试金石

2013-10-22 08:13:33 来源:每日经济新闻

贵阳房地产超级大盘在国内首屈一指,这是房地产经济的极致反映。

据悉,贵阳(包括郊县)建筑面积超千万平方米的超级大盘有5个,建筑面积总共为7420万平方米;建筑面积超百万平方米的有16个,建筑面积总共为12815万平方米。

这就是当下贵阳房地产的现状。而与贵阳情况相同的地方不在少数,很多地方的新城面积大多与旧城区相当。

国务院发展研究中心农村部副部长刘守英表示,2000年至2012年的12年间,我国城市建成区面积扩增了一倍多,土地出让收入增加了45倍多。

贵阳情况是地方政府在政绩压力下的疯狂。据《21世纪经济报道》披露,贵阳大盘林立主因是开发商经营城市,地方政府想在短时间内提升城镇化率,提升GDP.

而想美化贵阳,除了大规模卖地,让开发商介入城市经营之外,别无他法。

2011年,贵阳市财政总收入突破400亿元,达到401.3亿元,比上年增长31.75%,创历史新高,财政支出为277.43亿元;2012年,贵阳市财政收入上升到488亿元,同比增长21.6%,当年财政支出351.44亿元。即使如此,贵阳的人均GDP与人均收入依然在全国排名靠后,经济基础与财富无法支撑大规模的基建,超大规模的楼盘才是支撑基建的基石,无论是旧区改造、新区开发、道路铺设还是地铁施工,开发商战场前移,转移到生地变熟地的一线市场之中。

贵阳如果不开发,就吸引不了常住人口,地价就不会上升,而现在,政府通过低价让渡土地,建成成熟社区与配套设施,贵阳因此成为房地产热土,这是非常容易理解的逻辑。

此前上海、广州等一线城市经营城市模式取得了成功,上海浦东开发、产业转移的原始资金来源于土地货币化。广州作为一线城市的后起之秀,在经历了长期的稳定之后,“小蛮腰”等性感标志建筑拔地而起,如今房地产价格涨势惊人。据中国指数研究院的数据,今年前三季度,全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元,比去年同期的12435亿元增加近70%。

越是土地价格不高的地区,出让的土地面积越多;越是寸土寸金之地,越是可以待价而沽。贵阳大规模出让的地块越多,说明贵阳土地并不怎么值钱,当地处于发展初期、求钱若渴。

然而,贵阳对全国投资者缺乏足够的吸引力。按照全国销冠花果园项目统计的数据,贵阳本地的客户仅占购买量的35%,贵州地市州和省外客户则分别占据50%和15%,这与海口占比80%的全国投资者形成了鲜明对比。而贵阳作为省内惟一具有吸附力的城市,吸引了地级市的富豪与中产收入阶层人士。

贵阳市常住人口规模也能印证这一点,增速远不及武汉、西安等城市。根据2010年第六次人口普查数据,贵阳市常住人口432.46万人,比2000年增加60.61万人。2011年达439万人,2012年抽样调查的结果是445.17万人,贵阳常住人口大致在以每年6万到7万的速度增长。

考虑到贵阳人口占贵州省的比重高达13%左右,贵阳的房地产风险可能首先在其他地市州爆发,因为贵阳的大盘如吸水机,吸走了省内其他地区的资源。如果贵阳房地产市场不崩盘,那么省内其他房地产开发激进的地市州,就难免债务滞胀之忧。

贵阳大盘是中部城市崛起的标志,由此可以印证土地变现能力才是衡量地方经济、城镇化水平的试金石。

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