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观点时评:国土部叫停供地 高库存城市去化可以有这样辣招?

来源:观点地产网 2016-04-18 10:46:15
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此前,著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮在2016观点年度论坛上发表演讲时曾表示,如果说2016及“十三五”期间,房地产政策有两个重心的话,一个是去库存,另一个是稳房价。

如今,去库存又有新辣招。

4月12日,国土资源部发布的《国土资源“十三五”规划纲要》提出,结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途,用于棚改安置房和公共租赁住房建设。

而在此之前,辽宁、江西、重庆、湖南等地均已提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的举措。

4月11日,辽宁省国土资源厅下发通知,要求全省各地从严落实房地产去库存工作,对于库存严重的地区,停止供应房地产开发用地;科学合理编制2016年住房用地供应计划,加大对棚户区改造和保障性安居工程用地保障力度,强化住房用地监管,切实保障房地产市场平稳健康发展。

4月8日,湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。其中,对各地商品房库存去化周期在8-12个月的,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%;库存去化周期在13-36个月的,供应不得超过上年度供应量的20%;库存去化周期超过36个月的,原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

看来,为达到去库存、稳房价的阶段性目标,各地都在探索“因城施策”的差别化调控政策。

数据显示,截至2月末,全国商品房待售面积73931万平方米,比去年末增加2077万平方米。其中,住宅待售面积增加1387万平方米,办公楼待售面积增加159万平方米,商业营业用房待售面积增加294万平方米。

对此,市场研究机构指出,当前房地产高库存主要存在于小型房地产企业和三四线城市;市场估计房地产库存去化周期为10年,其中存在严重高估,实际去化周期应当在3-4年;上市房企库存去化周期亦为3-4年。

对于目前分化的房地产政策,有机构形象的比喻为“打地鼠”,即是“哪里冒头打哪里”。

开始游戏难度低的时候,明显冒头的很容易一棒子击中。往后走,这种明显冒头的区域也很容易“缩”回去,击中的概率就会变低,这就需要政府谨慎考量政策的收紧与否。

因为前期全局政策的后果必然是分化严重,而这种必然来源于不同城市静态供需关系的基础,一线可以被打因为其少地、少房的客观现实不会变,打一打不会变形。而二线和强三线有复苏的势头,到底是复苏还是过热,应不应该打,这个账就很难算。

现在,随着一线收紧调控后,大量资本转向一线城市周边及热点二线城市。近期二线核心城市轮番上演的“地王战”就是最好的证明。

据统计,3月一线城市的土地成交量大幅下降,总成交占地面积62.9万平方米,出让金48.4亿元。成交面积同比下降将近五成,出让金额同比下降将近八成。

二线城市则恰好相反,3月土地总成交面积2187万平方米,总出让金额820.7亿元,同比翻一番,环比亦有57.1%的上升。并且,3月份的全国经营性用地成交总价前十的地块均位于二线城市。

其中,最为突出的是合肥,一幅位于合肥滨湖区包河大道的宅地位居3月份土地成交总价第一位,溢价率高达289.92%。

4月初的土地成交中,苏州今年首场大型土拍会轰动了地产朋友圈。4月7-8日两天共拍出22宗经营性用地,诞生了13个单价及总价地王,累计揽金250.76亿元,整体溢价率高达195.21%。当中,三宗位于姑苏区的宅地,成交楼面价就达到了2.5万/平方米以上,与周围在售楼盘几乎持平,甚至高于周边在售楼盘。

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