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武汉再拍“地王”:楼面地价破2万贵过房价谁来买单?

2016-07-28 16:26:19 来源:一财网
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土地市场热潮在武汉三镇全面开花。

在28日上午举行的武汉8宗土地拍卖中,位于汉阳滨江的拦江路地块遭到19家房企疯抢,经过210轮激烈喊价,该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下,成交楼面地价达20017元/平方米,溢价率高达289%。

今年上半年,武汉共诞生11宗地王,进入7月后,武汉单价地王已被二度刷新,楼面地价也突破了2万元大关。

放眼全国,今年1~6月份,全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,地价贵过房价的状况已较为普遍,开发商后续偿债压力如何舒解,击鼓传花的风险又将如何防范?

新地王:面粉比面包贵三成

据了解,拦江路地块吸引了华润、万科、碧桂园、正荣、景瑞、华发、合景、中锐、厦门联发、远洋、中铁十一局、湖北联投、越秀、融信等19家房企参与竞拍。这块起拍价仅6.51亿元的住宅、商服地块在竞拍开始几轮就已直接破万元,最终在碧桂园、厦门联发、中锐地产三家房企的胶着混战近一小时后,才于中午12时由碧桂园出价25.31亿元拿下。

第一财经记者注意到,该地块周边有世贸锦绣长江、福星惠誉汉阳城等项目目前均已基本售罄,但均价仅15000元/平方米左右。

也就是说,由碧桂园创下的20017元/平方米楼面单价,已经比周边的现时房价还要高出30%,可谓是“面粉比面包贵”。

资料显示,拦江路地块编号为P(2016)064号,位于汉阳区滨江大道与拦江路交叉口西南角,地块面积31604平方米,最大建筑面积为126440平方米,其中居住建筑面积为75860平方米、商业建筑面积为25290平方米、商务建筑面积为25290平方米居住与商业、商务建筑的比例为6:2:2,其中商业、商务建筑临滨江大道布局。

CBRE战略顾问部董事王祎在接受本报记者采访时表示,与此前当代节能刷新武汉地王时斩获的纯住宅地块相比,新晋地王碧桂园囊获的汉阳滨江地块以接近一半的商办开发比例显示出更高的市场价值。

为何众多地产大鳄对该地块势在必得?王祎分析称,武汉二环内、一线滨临长江的区位优势使该地块价值不言而喻。汉阳滨临长江区域,已由最初世茂单打独斗,到目前集聚包括复地、恒大等知名发展商抱团发展,区域的房地产市场已实现跨越。随着后期长江港的重大规划发展落地,区域未来的发展前景非常值得期待。

而另外一个背景也值得关注,根据2016年武汉市国有建设用地供应计划,武汉今年住宅用地供应总量为15952亩,为近5年来的最低值。随着楼市升温,库存周期降至9个月、日光盘频现,武汉土地市场热度开始蹭蹭上蹿。进入2016年,几乎每一宗热门优质地块、尤其是住宅用地,都遭到了众多房企围抢。

地王盛宴风险如何防范?

前7个月诞生15宗地王,武汉土地市场并非独自狂欢。今年全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额首次突破万亿元,达到10243亿元,远超去年同期的6973亿元。

中原地产研究报告指出,地王诞生地由一线城市蔓延至二线城市,苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗,可见二线城市已成为2016年“地王”出现最多的区域。上半年,“地王”过半为国企央企斩获,中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业尤为突出。溢价率、楼面地价亦创下新高,219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗,超过50%的地块更多达167宗。

本报记者注意到,楼市“面粉”比“面包”还贵的现象在此轮地王盛宴中愈发凸显。今年3月18日,招商地产拿下南京浦口区一宅地,楼面价22320元/平米追平区域房价;4月25日,保利地产54亿元夺下厦门双料“地王”,楼面价是区域房价的1.6倍;7月8日,郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下的地王,楼面价13411元/平米,也超过了该区域均价。

这意味着,地王楼盘若想盈利,需要未来两年房价在目前基础上继续上涨100%甚至更多。

但中国社科院最新报告指出,房地产市场“空间错配持续加剧,住房结构性过剩与结构性短缺并存”等问题值得关注。预计2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

为防止高价地风险,站在“地王潮”风口浪尖的苏州、南京先后祭出土拍“熔断机制”,设置地价红线,规定超过红线竞价无效。

也有业内观点对地王能否解套呈乐观态度。中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为,时间是地王最好的伙伴。相对来说,地王上市周期要更长,平均在18个月以上,2年以上的屡见不鲜。以武汉为例,由于房价地价的持续上涨,绝大多数地王得以解套并实现盈利。

同时,通过调整产品策略,品质、配套、服务的全面提升,精装修策略,豪宅化路线,打造高端商业商务,以提升溢价水平,覆盖高成本。

此外,通过资产证券化、企业债、增发、股权并购合作等资本金融手段,整合优质资源,大幅降低资金成本和开发成本,提升效率和竞争力,从而降低成本和风险。

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