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房地产行业走向寡头时代 恒大能借机吞下万科吗?

2016-08-29 16:35:58 来源:中国经济网
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8月12日,万科A(000002.SZ)再度站上涨停板。在悄然买入万科A的消息提前泄露之后,恒大地产竟然还能够咬着牙在每股21元的高位上,继续将持股比例提升到5%,达到举牌的红线,难道恒大地产的目的仅仅是为了那一纸股权变动报告书?

无论是从最近一段时间恒大地产在港股更名为中国恒大(03333.HK),还是巨资买入廊坊发展(600149.SH)和嘉凯城(000918.SZ),其兴趣都远不只是看好这些上市公司的财务投资那么简单。

不同于此前的华润集团、宝能系以及深圳地铁集团,恒大地产在地产业务上与万科几乎是势均力敌的,8月9日恒大地产毅然将全年销售目标从2000亿元提升到3000亿元,而其在刚刚过去的7月份一个月就完成了430亿元的合约销售,是万科同期的1.5倍,创下行业历史新高。

随着整个房地产行业进入“白银时代”,万科和恒大都面临着市场调整的压力,房地产公司之间的联纵合并已成大势所趋,而恒大地产的忽然介入,无疑又给万科事件的结局增添了一种新的可能。

股权集中

8月8日晚间,恒大地产正式对外披露公告称,公司通过旗下7家投资子公司,合计买入了万科A的5.52亿股股份,持股比例达到5%。

至此,在万科A的股权分布中,宝能系合计持股比例为25.4%,华润持股比例为15.24%,安邦系持股比例为7.01%,万科管理层持股比例为4.14%,中证金公司持股比例为3%。而恒大地产将超越万科管理层和中证金的持股比例,跻身万科A的第四大股东。

恒大地产对万科A的兴趣远不止这5%的持股比例,在8月12日,万科A的股价跌破每股21元价位之后,再次被巨量买入资金拉升,盘中涨幅一度突破7%;而此前有市场传言,安邦系也在悄然增持万科A,不过这一消息并未得到官方确认。

随着各方股东不计成本地吸筹,留给市场的流通股也将越来越少,目前,仅上述几大机构股东持有万科A的股份就接近55%,而且这些股份多数都处于限制卖出的状态,这也导致万科A的市场流动性骤然紧张。

与此同时,在万科A呈现出神仙打架的局面之后,一些机构投资者纷纷选择撤离,根据统计数据显示,基金、券商等机构投资者的持股比例已经从去年底的17.14%下降到今年6月底的2.56%,创下近年来的最低值。

事实上,并不是因为此次宝能系、安邦系以及恒大地产的乘虚而入,才导致万科A的股权出现集中化,从最近5年来的统计数据可以看出,万科A的前十大股东持股比例一直在增加,从2011年的23%左右增加到今年5月底的55.41%,而万科A的股东户数也已经从5年前的96万户锐减到目前的27万户左右,只不过,宝能系的出现,加剧了万科A股权集中化的进程。

此间也有市场人士提出过担心,随着恒大地产等股东的进一步增持,如果再引入深圳地铁,其占万科总股本的比例超过20%,届时万科A的股权结构将会进一步集中,而且半数以上的股票处于禁售期,那么未来留给市场的流通股大约就只有20%-30%之间。

而流通股占比减少,带给上市公司最直接的影响就是股价容易产生暴涨暴跌。

寡头时代

房地产行业的股权集中化趋势并不仅仅是万科所独有的。

5年前,金地集团(600383.SH)和金融街(000402.SZ)在股权结构上都呈现出分散化,前十大股东持股比例加起来都不到40%,尤其是大股东的持股比例更低,而这些公司在最近的5年都出现了股权集中化的趋势,其中,金地集团截止到今年一季度末前十大股东的持股比例提升到65.8%,金融街截止到今年一季度末前十大股东的持股比例也已经提升到64.5%。

从去年开始,在整个房地产行业调整的大背景之下,金地集团和金融街的主营业务收入增长率分别下滑了28.2%和29.3%,主营利润分别下滑了13%和22%,但是两家公司的年度现金分红比例却分别大幅攀升了303%和108%,创下历年分红比例之最。

几大房地产商在2015年年度报告当中,都不约而同地提到了整个国内房地产市场正在趋于饱和,整个房地产行业的投资在未来几年内将会出现零增长乃至负增长,各家房地产公司的土地储备也会从三四线城市向一二线城市集中,在这些城市中展开的地王之争将难以避免。

面对整个市场的调整,恒大地产在去年的报告当中提出,希望能够通过收购兼并、合作开发等形式以更低的成本和更高的效率获取项目,而万科在去年遭遇宝能系举牌之后,首先想到的就是和华润集团旗下的华润置业进行整合,在协商未果之后又转向深圳地铁,筹划展开股权合作。

早在2015年的时候,万科还曾经与万达集团达成过战略合作意向,但是最终也未能成行。

对于此次华润方面极力阻挠万科与深圳地铁之间的重组,市场人士分析其中一个重要的因素就是考虑到旗下日益壮大的华润置业和万科之间的关系。

就在华润、深圳地铁和万科争执不下的时候,另一家地产巨头恒大地产趁虚而入,和前者比起来,万科和恒大在正面竞争的同时,也存在着巨大的合作空间,而在外界关注恒大搅局万科股权之争的同时,地产行业人士也认为恒大入局或许可以打破这场僵局。

8月3日,恒大地产公布了其7月份的营运数据,公司在7月份的合约销售金额为430.1亿人民币,合约销售面积约625.5万平方米,这两项数据都再度刷新了集团单月销售纪录,同时也创下了行业历史新高;加上今年前6个月的销售,今年1月到7月恒大总计完成合约销售金额为1847.9亿元,已经完成了公司年初制定的2000亿元合约销售目标的92.4%,因此,恒大地产将全年的合约销售目标上调至3000亿元。

而同样,万科截止到7月份也已经完成了2175.1亿元的销售额,这较去年2614.7亿元的销售额,也已经完成了83.2%,尽管万科并没有公开上调今年的销售目标,但是在外界看来,两家公司今年的销售额都将直指3000亿元。

就在两家公司向着更高目标冲击的时候,A股房地产上市公司当中已经有三分之一的公司出现收入下滑,过去的5年,前十大房地产上市公司的收入占比,已经从50%提升到61%,无论此次恒大和万科是否能够如外界期望的那样实现合并,房地产行业寡头竞争的时代已是大势所趋。

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