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黄金周“返乡置业”杀入西部!或搅动楼市疯狂

证券之星综合 2016-10-02 22:24:38
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从往年来看,返乡置业会集中在春节前后,而今年似乎已经提前,在中秋小长假期间已经有不分人群返乡看房;国庆节期间,返乡人群更是大增。据悉,返乡人群中,天津、北京、上海、杭州的工作者居多,由此可见,自东向西的购房者或将搅动国庆内地楼市,在外地工作生活的人“返乡置业”似乎已经提前!

中国首批房奴才刚刚翻身,但是房价涨的速度永远比工资快,更加让每个异地打工族想买房的梦想变得更遥远,因此赚一线城市的钱、买二线城市的房,已成为越来越多的游子们的选择。

数据显示,近年北京、上海、海南等多个城市的房价收入比超过8.0,尤其是北京的房价收入比接近15.0,单通过收入实现购房的难度极大。正因为如此,许多“外漂族”将购房的意愿转回到家乡。

刚性需求旺盛

近期某机构针对北上广深一线城市及杭州、南京等核心城市的网友的调查显示,有超过一半的网友仍然处在观望的阶段,但是31%的受调查者希望在未来一年内购置房产,并且有16%的网友希望马上出手购房。

这些意愿购房的网友大多属于刚性需求,占比达到了42%。

调查数据显示,42%的人为首次置业,主要是城市的部分年轻人买来做婚房;37%的人表示想回来发展,改善居住条件;21%的人则看好家乡城市的发展,购房用于投资。

“外漂族”返乡置业的最大好处就是能用一线城市赚的钱在家乡购买一套优质优价的房子。除此之外,一线城市持续严重的雾霾污染,日益拥堵的交通,难以解决的户籍问题,都使得人们更加愿意在外地赚钱回家乡置业。

返乡置业购房群体激增,如何看待返乡置业需求的形成?

当一个城市满足三个条件时,最有可能促成返乡置业的热点。

首先,人口输出量大。有人才有住房需求,有需求才有楼市成交。

第二,房地产市场和市政建设进入稳步增长期,返乡置业者大多习惯了一、二线城市的生活,各项配套和项目自身的打造不可忽视;

第三,本市需求面不会受到过多外来的影响,最近的区域中心城市对本市人口置业影响不能太大,并且自身也不能是区域中心。

以长沙为例,近年来城市建设的迅猛发展加上高性价比的房源确实会吸附一些返乡客回乡置业,轨道交通渐成网络、数条高铁线交会、“一带一路”的促进……显然,长沙国际化进程的步履加快,城市价值也愈发显著,对于返乡置业者吸引力也越大。

去库存号召下的机会

现在一线城市库存去的有点过了,甚至有点狠了,二线城市也告急,很显然这不是我们的初衷,我们要做的是那几千个城市的去库存,于是二线城市也紧急关门,而且分区域关门,库存低的地方不让买了,库存高的地方再看看。这就是要引导着这股勃起的炒房热情,继续往基层走。转战一二线的周边三四五线城市去,讲一个隔壁老王成为首富,所以我也差不了,都来投资我吧的故事。

需要警惕的是,由于同期二三线城市房地产投资加快,使得当地库存有再次增加的可能。

比如在长沙,由于最近几个月房地产投资在加快,导致长沙房地产库存从4月末开始一直徘徊在1200万平方米左右,环比并未明显下降。
再以郑州为例,该地7月底房地产库存是387.74万平方米,同比增长8.3%,比6月底的13.8%增速有所下降。但是该地前7个月新施工面积是2610.7万平方米,同比增长75.9%。这可能意味着未来郑州的房地产库存有加速上升的可能。

数据显示,2016年8月,易居研究院监测的35个城市中有13个城市库存出现了同比增长现象。35个城市中,有22个城市的库存出现了同比下滑态势,其中合肥、南京和上海的同比跌幅较大,跌幅分别为65.8%、55.0%和38.7%。这3个城市属于库存明显不足的城市,补库存的需求较大。

业内人士分析认为,今年上半年35城去库存周期总体上处于下行态势,到了7-8月份则继续下行,且处于历史较低水平,这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。

一夜之间 楼市调控扑面而来!

在9月30日晚,北京天津突然调控之后,成都和郑州的调控也在国庆节当天扑面而来,成都部分区域实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。严格执行住房限购地区信贷政策,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。郑州部分区域则对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,限制向其销售180平方米以下的住房。

再联系北京的限贷政策,首套35%,二套不低于50%,这仅仅是普通住宅,要知道在北京基本满大街的豪宅,不管是不是真豪,反正按照房价基本都划归豪宅了,那么基本首套40%,二套70%了,这样的政策很明显就是大幅的降低了资金杠杆,给了银行非常明确的指令,就是别再给热点区域的房地产火上浇油了。而且北京有个政策,鼓励开发商持有物业做租赁,这就是考虑捂盘惜售太严重,所以要释放供给出来平抑房价,这可能是未来几年最具爆炸力的政策。

之前都说房地产为何涨这么疯也不调控,在王首富一句“史上最大泡沫”之后,调控为何又扑面而来,其实王健林说的对,现在房地产就是冰火两重天,一方面几十个城市房价过热,另一方面几千个城市房价在跌,甚至根本卖不掉了。真正的库存攻坚战在这几千个城市。这点王健林看出来了,相信很多人也看出来了,所以我们要拥有一波楼市热带动去库存。

那么楼市热怎么搞呢?必须有锚定物,也就是我们常说的先富带后富,榜样的力量是无穷的。于是深圳率先飙升,这个榜样找到了,作为三大城市的北京和上海也紧随其后,有了先进的同学,自然就会有人跟进,突然间一线城市来了个限购,把刚刚勃起的需求浇了一盆冷水,裤子都脱了你给我限购了,于是意犹未尽的炒房资金开始转战安徽、南京、武汉、厦门、杭州,二线城市也都动起来了。

现在这种情况最怕的就是神一样的榜样堕落了,如果北上深不涨了,必然影响二线城市,甚至三线四线城市的销售。所以限购限贷之后,市场可能很快会冷却下来留给库存城市的时间并不多,如何在有限的时间里,忽悠到更多的接盘侠,楼市可能随时会完,能多赚一点就多赚一点,是他们现在最头疼的问题。

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