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房地产调控应高度重视土地供应问题

2017-02-17 10:20:29 来源:21世纪经济报道
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[导读]事实上,为了防止过高地价的出现,包括北京在内的多个城市,出台了一系列措施,譬如设定价格上限,竞报自持面积等。

2月16日北京房山两幅住宅用地出让,用时仅二十多分钟,溢价率分别只有10.71%和9%,并未出现大家意想中的激烈竞争局面,连价格上限也未触及。因此有些媒体用“爆冷”来形容。似乎非得再创造两个地王大伙儿才满意。

事实上,为了防止过高地价的出现,包括北京在内的多个城市,出台了一系列措施,譬如设定价格上限,竞报自持面积等。而房企以联合体的形式参与拿地(如前述一幅地块是由4家著名房企组成的联合体夺得),客观上也缓解了竞争激烈的程度。

控制地价涨幅,当然是意在抑制房价涨幅,因为地价对房价的传递效应已为过去多年的实践所证实。仅以2015年下半年至2016年来看,热点城市的地价与房价涨幅相比,不遑多让。房地产调控,守土有责,包括地价。

舆论如此关注北京市的土地出让,尤其是住宅用地出让,是因为,与饥渴的需求相比,供应实在太短缺。

据北京市国土局的公开数据显示,2016年北京土地市场成交44宗地块(其中包含3宗棚户区改造),同比减少66宗地,为2004年北京全面实施土地“招拍挂”以来的最低点。其中,经营性用地(不包含3宗棚户区改造)仅完成出让28宗,比2015年减少53宗。

备受关注的住宅类用地,2016年北京仅成交15宗,远低于历年平均出让56宗的水平。这么说可能还没概念。15宗住宅类用地里,可售纯商品住宅用地只有7宗,规划总建筑面积仅39万平方米,据亚豪机构数据统计,仅2016年12月的纯商住宅成交量就超过50万平方米。也就是说,一年出让的纯商品住宅地块,还不够卖一个月,这还是调控以后的销量。

此轮房地产调控的特色,是回到限制购房需求的时代,也就是限购限贷。作为与限制需求并举的措施,北京还在向外疏散人口,尤其是中心城区人口。据说人口控制方面卓有成效,去年北京常驻人口净增长只有2.4万。

限制需求固然很有必要,但实事求是地说,作为城市发展的持续动力和重要活力,新增人口仍是不可缺的,尤其是年轻人才的加入。如果老家是中小城市,刚刚春节返乡的朋友对此应该深有体会,特大城市的吸引力仍是难以抵挡的。

我这么说的意思是,除了限制需求,还要在供应端下工夫。即使北京去年常驻人口净增长只有2.4万人,那也是正增长,但去年北京的土地出让却是负增长,而且是大幅度的负增长。也许去年的情况有一定特殊性,但市场规律不会因为这个特殊性而格外照顾你。

去年土地供应严重不足的问题,2017年下半年的市场将会感受到它带来的压力。如果要缓解压力,除了坚持现有的调控政策,还必须迅速增加有效的土地供应,也就是增加净地出让,特别是住宅用地。如今,房企开发节奏都很快,拿地后半年内就可以推出新品上市。

其实,中央对热点城市的土地供求关系,是清楚的。去年12月召开的中央经济工作会议明确提出,“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。”这个指示对当前房地产市场调控极具指导意义。

我诚恳地期望,热点城市要不折不扣地贯彻执行中央的部署,千方百计增加住宅用地的有效供应。有朋友说,大城市的土地指标早已卡死,怎么办?中央说了,“提高住宅用地比例”,可以在土地指标内进行结构调整。

我个人建议,短时期内,应将商办用地比例降下来。现在,电商已相当发达,过去制定的商业配套标准也应有所调整。有些地方的商业建成后就空置,是极大的浪费。从总体来看,住宅用地占比是有提升空间的。

迅速加大土地供应,合肥很积极。据媒体报道,今年1月,合肥市区出让土地32宗,总面积3168.433亩,实际成交29宗;今年2月,计划出让土地8宗,总面积达1205.859亩。这是什么概念呢?2016年,合肥市区成交71宗地块,总面积6100多亩。也就是说,今年前两个月,合肥市区已成交和计划推出的土地面积达到去年成交总面积一半。

合肥今年的土地供应力度不可谓不大。如你所知,2015年下半年以来,在二线城市里,合肥是房价上涨最猛的城市或之一。在坚持以限购为主的房地产调控的同时,加快、加大土地供应,是抑制房价上涨最有效的措施。希望有更多的热点城市能与合肥市一样。

顺便提个建议。16个热点城市,是此轮房地产调控的重点。国土资源部在下达年度建设用地指标时,应适当向这些城市倾斜。而这些城市在下达年度土地供应计划时,应适度调整供应结构,增加住宅用地所占比例。前面说了,这也是贯彻中央精神。

假如房地产调控效果需要考核,有关部门应该将土地供应尤其是住宅用地的有效供应,作为重要内容。仅仅盯着房价数据,是不够的。土地供应的增长还应是稳定的,因为土地供应的激烈波动必然会带来房价的波动。

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