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郭施亮:楼市还有继续疯狂的理由吗?

来源:价值中国网 2017-03-20 09:40:38
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(原标题:美联储加息和多地限购,楼市还有继续疯狂的理由吗?)

多年来,国内市场却上演这样一幕怪象,即股市跌多涨少,熊途漫漫,而楼市却涨多跌少,牛气冲天。

实际上,在国内楼市持续攀升的过程中,不乏一些看空的声音。然而,时隔多年,虽然部分城市的房价水平已经存在较大的泡沫空间,但其价格却依旧坚挺,而这一种现象,更是在国内一线城市中发挥得淋漓尽致。

进入2017年,是一个充满不确定性的年份。然而,就在今年第一个季度,就分别上演了美联储加息以及多地密集调控的举动。

前者,其开启加息的趋势,似乎已经成为了市场的预期。与此同时,按照市场对美联储的预测,年内料仍有2至3次的加息可能。很显然,一旦美元开启加息的周期,那么系列的问题,也将会深刻影响着国内楼市市场的后续表现。其中,人民币贬值、人民币资产吸引力骤降以及资本外逃等因素,无疑给国内楼市乃至国内股市带来较大的冲击。与此同时,对于近年来频繁高价拿地的上市房企而言,一旦市场陷入加息的通道,则意味着其融资成本骤增,带给房企的压力不言而喻。

至于后者,近期多地继续开启密集调控的举措,而调控加码的意图非常明显。

归根到底,还是受制于“抑制资产泡沫”的大背景,而此前重要会议的表态,也给持续火热的楼市定了调子。很显然,站在当下的大环境,稳住房价的意义深远,而这也是严防系统性风险的发生。

本以为,美联储开启加息周期以及调控升级的举动,会对国内楼市构成沉重的冲击,甚至加速其拐点的出现。但,回顾过去多年的时间,国内楼市,尤其是国内一线楼市,似乎并未受到太大的冲击。从近年来的价格运行趋势来看,却似乎存在着“越调控价格越攀升”的困局。

不可否认,分析国内楼市的走向,不能够盲目照搬国外市场的模式进行剖析。然而,对于国内楼市市场而言,其自身特殊的市场环境以及政策环境,却给它带来不一样的防御功能。

土地财政模式、国内资本项目仍未完全下放,住房土地供应约束等因素,构成了国内楼市的一层厚厚的保护膜。与此同时,在资产荒的背景下,上市房企似乎争相高价拿地,而持续回升的融资成本,却在不经意间转嫁到投资客的身上。但,正因为庞大的投资需求,以及部分城市自身强大的吸引力,由此也为部分地区房价高居不下带来了又一层的保护膜。

近年来,调控限售并不少见,试图达到降温调控的目的。殊不知,在实际情况下,受调控的重点城市获得阶段性的成交量降温,但其周边城市的成交量却瞬间点燃,乃至引发价格的快速回升。近期,部分三四线房价的成交量活跃,乃至价格的回暖,也或多或少受益于部分一线资金的回流,以及投资需求的增加等因素的影响。

时下,一线楼市虽有调控升级的意味,但价格依旧高居不下,甚至点燃了部分地区二手房市场的活跃度。与此同时,受压于限购的因素,部分资金加速往核心城市周边地区靠拢,而更有甚者也开始关注到部分三四线房价的走势,进而刺激当地成交量的持续活跃,乃至达到当地加速去库存的目的。

确实,这十余年间,社会财富得到了倍数式的增长,而不少居民的财富也获得了爆发式的膨胀。但,受压于人民币贬值以及资产荒等因素,且受限于国内外汇管制的趋严,各类资本不得不在国内四处逃窜,试图寻求更佳的资产保值增值途径。至于借助间接渠道,实现资产海外投资乃至海外转移者,整体占比还不会太高。

虽说居民财富增长了,高校毕业生数目大幅提升了,国内经济体进一步扩张了,但多数居民的整体幸福感却未见显著提升。其中,对于刚出来就业,乃至就业三五年时间的年轻人而言,却背负着沉重的包袱。在这些年轻人中,有的选择继续奋斗,有的选择了逃离一线城市,也有的享受着上一辈艰难积累的财富与地位。

不过,持续高居不下的高房价,终究还是破灭了不少年轻人的梦,而要想从一线城市获得优越的户籍、优越的教育资源等,也可能需要付出常人数倍的努力,才得以在这里获得一席之位。

美联储加息预期强烈,人民币资产的投资吸引力受到了较大的影响,而自今年以来,央行也尝试着“变相加息”等举措来缓解适度的流动性压力,并同时达到间接对冲美联储加息的目的。此外,央行再度放水提振经济的空间也有所收敛,对楼市运行趋势的发展预期构成不少的影响。

时下,虽然国内处于资本项目未完全下放的状态,且外汇管制趋严,压制不少资本外逃的压力,但随着美联储加息预期的持续升温,其冲击影响依旧还是会存在,不会轻易消除。而且,随着时间的推移,其后续的冲击力仍在积聚之中。

这些年来,国内楼市,尤其是一线楼市价格的高居不下,让不少房企采取了持续观望的态度,试图等待房价降温的一刻。但同时,不少房企,尤其是上市房企,却通过各种融资渠道,不惜承受偏高的融资利率,来达到高价拿地等目的。更有甚者,还采取了高价囤地、捂盘提价等手段,来达到更好的增值目的。

然而,随着加息预期的升温,房企融资成本的持续提升,一旦企业资金链得不到完好的衔接,那么企业资金链断裂的风险也将会大大增加,甚至会触发系统性的风险。

与此同时,若美联储加息预期进一步升温,且国内仍未有充分的风险抵御手段,则外汇储备的耗损风险,也是不可小觑的。虽说目前国内仍有3万亿美元的外汇储备作为一层厚实防护垫,但多年来M2规模的持续膨胀,其风险抵御的有效程度仍需持续观察。但,持续的资本外逃压力,还是需要提防,否则还会引发系统性的风险。这,对于国内楼市而言,可以任由其继续疯狂的理由也不多了。

值得一提的是,多年来国内土地财政模式带来的利弊不一,但部分地方对其依赖度已经根深蒂固。由此可见,作为一种依赖度很强,且增收能力较佳的模式,不能够从本质上获得转变,则国内房地产的虚高问题依然难以得到合理处理。由此一来,开拓地方增收渠道,加快房产税的立法与落实,就显得非常关键了。

持续火热的高房价现象,不仅影响到年轻人的积极性,而且还会对实体企业、企业家的积极性构成冲击。

在一线城市,一套房子的价格还高于不少上市公司一年的净利润,这本身反映出房价过高、虚火旺盛的现状。与此同时,从近年来上市公司大股东、高管的频繁减持套现行为来看,也存在把套现资金投资房地产,乃至转移至海外等行为,而股市财富再度分配的不合理性,却加剧了市场“脱实向虚”的风险,甚至引发恶性循环的问题。

由此可见,持续过高的房价,并非好事,且阻碍了社会创新与进步。至于高杠杆拿地、高杠杆炒房乃至大股东套现炒房等行为,也应该及时引导,重视潜在的问题严重性,不应该等到风险进一步加大之后再去处理,再去反思。

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