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万亿租赁崛起

2017-09-09 14:23:17 来源:证券市场周刊
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(原标题:万亿租赁崛起)

在“购租并举”的顶层定调之下,进入2017年以来,从中央到地方,大力发展住房租赁市场的各类政策密集发布。

2017年4月,住房和城乡建设部、国土资源部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出:“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地建设租赁住房试点。”

由此,发展住房租赁市场成为稳定房地产市场、建立长效机制的重要一环。

随后于2017年7月,住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发的《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称“《通知》”)再次提出:“按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”

按照上述文件要求,8月21日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称“《试点方案》”),确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

据住房和城乡建设部统计,目前,中国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主。利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

从推出租赁住房建设专用地块到宣布“租购同权”,从“在12个人口净流入的大中城市多措并举加快住房租赁市场发展”到此次“在13个城市试点集体建设用地建设租赁住房”,政策的力度及影响范围在不断递进延伸。

租赁作为多层次住房体系中的重要一环,将对房地产市场产生深刻的影响。房地产行业正在从重购轻租到租售并举转变,市场供应格局有望被重构,这不仅使住房真正回归居住属性,更可以减少非理性购房需求。

发展住房租赁市场已成为热点大中城市的共识,据统计,近期已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容,中国房地产市场正在迎来租赁时代。根据链家预测,2020年,中国租房市场规模预计将达到1.6万亿元,到2025年将增至2.9万亿元,市场空间巨大。

顶层设计落地

从2015年起,中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策,旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求,构建更加完善的住房体系。

具体来看,2015年,国务院、住房和城乡建设部先后出台了两个指导性文件,1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁的机构,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租;计划用3年时间,建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出,要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”,并首次将公寓出租定性为生活性服务业。

2016年5月,国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场,以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月,国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2017年7月20日,住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发的《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

住房和城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆共12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度,针对租赁企业回款慢等特点,鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。

这是多部委首次联合出台租赁支持政策,标志着政策的进一步深化,同时也为后续多部门统一协调奠定基础。

8月28日,国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

《试点方案》提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。

国土资源部土地利用司有关负责人表示,集体用地建设租赁住房并非横空出世,除了上述政策铺垫之外,还有前期的试点经验作为基础。

《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》提出:“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的,按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求,由省级人民政府审核同意试点方案并报国土资源部审核批准后开展试点。”

北京、上海作为首批试点城市,几年来试点项目运行取得了良好的效果:一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给;二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能;三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面发挥了积极作用;四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道,农民获得长远稳定收益,有获得感。

试点经验表明,利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置以及节约集约利用,加快城镇化进程。

此次出炉《试点方案》是在总结提升上述试点经验的成果,国土资源部希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

至于试点城市的确定,国土资源部土地利用司有关负责人表示,在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。限定在上述试点城市范围的原因在于,这些城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿和资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

国土资源部土地利用司有关负责人表示,《试点方案》明确规定了把握正确方向、保证有序可控、坚持自主运作、提高服务效能四项基本原则。其中两项内容需要着重强调:一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及农村土地利用规划,以存量土地为主,不占用耕地。二是发挥政府主导作用的同时,必须尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

方正证券研报认为,利用集体用地建设租赁住房是针对热点城市供地有限、企业土地成本高参与热情低的措施,是在不占用商品房用地基础上增加租赁住房供应、降低专业企业成本的有效之举,有利于构建租售并举住房体系,稳定住房市场。

链家研究院院长杨现领也表示,集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流入城市租赁供给不足的有效途径之一。一方面通过盘活集体建设用地,补充租赁房源。预计未来新增开发中用于租赁的比例会达到30%左右,其中集体用地的开发建设将会起到关键作用。另一方面,还将有效促进人口城市化进程,让大量新市民住有所居。

地方群起响应

《试点方案》是顶层设计的配套中央政策,正是政策的出台,奠定了房地产政策租售并举的新动向,政策也划定了首批开展租赁住房试点的城市。在部委政策出台之后,多个城市也陆续出台了相关住房租赁政策。

截至8月30日,随着杭州住房租赁新政的发布,标志着除广东肇庆外,其他11个住房租赁试点城市已全部发布方案。

其中,杭州住房租赁方案指出,将加大公租房供应力度,未来3年,杭州将新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。未来5年,公租房保有总量不少于8万套。此外,将增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划,2017年9月底前,推出人才专项租赁住房用地进行试点。盘活存量土地、用房,探索村集体10%留用地上建设租赁住房。

除杭州外,北京、深圳、武汉、杭州、南京等多个城市均出台住房租赁新政。

8月17日,北京发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》提出,承租人为非本市户籍家庭的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息,以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

8月18日,南京市公布了住房租赁试点工作方案。根据方案,南京未来建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米,将培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业,其中,2017年年国有规模化住房租赁企业不少于14家。同时,鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务,2017年年民营和混合所有制试点企业不少于4家,到2020年底不少于10家。

8月22日,合肥租赁住房试点工作方案正式发布,其中包括:鼓励有条件的开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁;还将划拨一批房源、建设一批房源、盘活一批存量房源。2017年年底前,全面启动住房租赁交易服务政府监管平台建设。

8月28日,深圳市规划和国土资源委员会牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)。现公开征求社会公众意见。《实施意见》提出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,实现城市居民住有所居的目标。

8月29日,武汉印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司,成为武汉市第一批国有住房租赁平台。

按照方正证券的总结,住房租赁的政策支持可归纳为以下四类:供给:供地上,加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。金融:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。财政:税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。法律:立法,切实推进租购同权。

各地支持住房租赁政策的陆续落地未来对租赁企业均能产生实质性的利好。

首先,“允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地”的政策,为租赁型企业提供了更多可改造房源,同时增加租赁市场的供给。

其次,在税收层面,较大幅度的税收优惠能保证租赁企业的盈利空间,并且配合营改增推进,供给端优惠有望快速落地;此外,支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长,缺乏轻资产化模式的租赁行业的融资现状。推进REITs试点将真正释放公寓企业的资金压力,实现轻量化运营进而快速发展。

政策三大特点

中银国际表示,在市场化程度不断加深、人口向核心城市群流动不断加速的情况下,人们对住房的需求也日益呈现多样化,住房租赁市场的存在与健康发展恰是房地产市场发展的必然要求。在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。

而在政策的力挺、国企资源的倾斜以及众多实质性动作的支撑下,“租房”时代离我们越来越近。梳理总结最近相关政策措施,可以看出几个特点:

一是先“住”后“权”实用主义目标导向明确。房地产长效机制建立的目标在于对所有城镇居民,针对不同阶层的群体、不同年龄段的人群,都有明确的住房供给。而作为房地产长效机制重要的一环,“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题,而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的一个有效抓手。

因此,各地在因地制宜出台“租房”政策细则的时候,在扩大租房供给、提高租房市场吸引力、解决基本“住”的问题的同时,在“权”的具体形式和程度上有所不同。如,北京共有产权房实质降低购买商品房的门槛,上海、深圳、成都增加针对性租房供给,广州有条件的“租售同权”,无锡有条件的“租房可落户”等。

二是国企将在租房市场发展中起主导作用。租房市场经过多年发展,市场规模有限,租房成本回收周期长,且管理问题颇多,机构参与积极性不高。在此次推进租房市场的过程中,将采用以国企+政策配合的模式进行引导,为租房市场的完善打基础。《通知》中明确提出,“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。另外,如深圳推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,上海只租不售地块均为国企购得,沈阳、佛山计划建立国有租赁交易平台等等措施。

三是土地出让政策开始向鼓励租赁用地倾斜。在土地市场经过一系列限制措施后,房企拍地难度不断加大,已经开始在限房价的基础上在保障房面积或者自持面积等方面进行竞争。土地出让政策向租赁用地倾斜具有很强的可复制性,在一二线城市中大概率会被采用,更多租赁用地未来将会被推出。

万亿租赁蓝海

广发证券表示,庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础,为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来,中国流动人口呈明显的上升趋势。2014年后,流动人口数量达到高位企稳状态,2016年,流动人口数量达2.47亿,占总人口的18%。

流动人口受住房供给条件、户籍、支付能力等多重限制,其居住选择往往以租房为主,中国租赁市场能够取得高速发展的根本原因,正是由于中国庞大的流动人口基数。根据链家研究院的数据,2016年,中国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人,是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。

广发证券认为,尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一,但从相对值来看,中国的租赁人口占总人口数的比例仅为11.70%,与日本33.30%、美国31.25%相比显著偏低,未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升,空间,也就是说,未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。

此外,随着经济水平的发展,人均收入水平的提高,未来租金也将稳步上涨,同时随着消费观念的升级,新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。因此,预计租赁市场未来将呈现典型的量(租赁人口)价(租金)齐升态势,进而推动市场规模(租金GMV)快速增长。

而目前,中国住宅供给中租赁产品占比仍很低,住宅供应结构也不合理。例如,根据上海统计局显示,2014年,上海住宅中用于出租的建筑面积为72.2万平方米,仅占上海当年竣工住宅面积1536万平方米的4.70%。

另一方面,住宅产品的用地供应结构也不太合理。其中,2014年,中国中高价位普通商品住房用地、中低价位普通商品住房用地、经济适用住房用地、廉租住房用地和高档住宅用地占比分别为53%、28%、17%、2%和0.11%。

以北京为例,2016年年末,北京常住人口约2173万人,租赁人口占比约34%,最近一次人口抽样调查显示,中国家庭平均规模3.1人/户,则租赁房屋大约需要238万套,而目前北京租赁房屋只有约150万套左右,存在1/3的供需缺口。

而且,在消费升级的大背景下,租赁需求同样面临升级。但是现阶段,中国租赁房市场发育很不成熟,问题多多。如,商品房出租占比低、租赁体验差、租期不合预期导致搬家频繁等。

海通证券认为,政策自上而下的密集出台,有利于尽快构建“租售并举”市场,打造多层级的住房供应体系,实现本届政府“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的地产发展思路,有利于房地产行业中长期的健康发展。

同时,海通证券也对房屋租赁行业规模做了大概估算。从供给角度计算,2015年,TOP25城市的自有房屋存量大约是8500万套,按照30%的出租率,假定平均房租在3000元/月/套,那么租金收入大约是9500亿元。

从需求角度计算,2015年,TOP25的城市流动人口数量约为8000万人,按照70%的租房率计算,假定平均房租在1500元/月/间,则租金额约为10000亿元。初步估算下,住房租赁行业规模可达1万亿元。

方正证券从住房自有率和流动人口规模两个角度进行测算,两种方法测算的结果均显示,在不考虑通货膨胀的情况下,中国住房租赁市场规模高达1.8万亿-1.9万亿元。

其中,从住房自有率角度(真正通过租赁解决住房需求的人口占比约为16.2%),总人口采用国务院印发的《国家人口发展规划(2016-2030年)》数据,中国人口峰值将在2030年达到14.5亿人;平均家庭规模采用2015年末全国平均家庭规模为3.1人/户;全国平均每户月租金,采用世联行的统计数据2000元/月。

则,每年租赁市场规模=总人口×通过租赁解决住房需求人口占比/平均家庭规模×(每户月租金×12)=(14.5亿人×16.2%/3.1人/户)×(2000元/月×12月/年)=1.8万亿元/年。

从流动人口发展角度,采用《中国流动人口发展报告2016》的数据,截至2016年年底,中国流动人口有2.45亿人;平均家庭规模仍采用3.1人/户的数据,故2016年年末全国流动人口总户数为0.79亿户。

则,年度住房租赁市场总规模=(全国流动人口/平均家庭规模)×平均每户月租金×12=(2.45亿人/3.1人/户)×2000元/月×12月/年=1.9万亿元/年,与根据租房人口规模测算出的结果基本一致。

而根据链家的预测,2020年,中国租赁市场规模大约1.6万亿元,2025年大约2.9万亿元,2030年会超过4万亿元。

巨大市场利好下,创业者纷纷携资本进入市场。而长租公寓板块,则成为了最受关注的热门细分市场。据相关数据统计,无论是从品牌数量、获融资数额,或是未来发展想象力等方面来说,最为突出的当属长租公寓。

从近年来诞生的长租公寓品牌来看,其中有互联网系的代表,如YOU+、魔方、优客逸家等;也有酒店系代表,如铂涛窝趣、住友漫果、如家逗号等;还有中介系代表,如我爱我家相寓、链家自如寓等;更有以传统房企巨头为首的开发商系代表,如万科(泊寓)、世联行(红璞),以及龙湖、金地(草莓社区)、远洋、招商蛇口(壹栈)等。

平安证券表示,目前,长租公寓布局主要采取集中式和分布式两种模式。由于各长租公寓的用户定位、运营方式和资金实力等方面各不相同,因此采用的公寓模式差异较大。受益于自身或者母公司的资金实力,房地产开发商以及酒店旗下的长租公寓品牌一般更普遍采用集中式公寓布局,打造标准化用户体验,致力于长期品牌的创建与推广。

而“互联网+资本”租房平台以及房产中介机构的长租公寓品牌主要采用分布式公寓布局,迅速获取当地零散房源,依靠自身优势快速成长,但分布式长租公寓客户体验不一、社交功能缺失,品牌溢价难以实现。

综合来看,集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租公寓市场的趋势。但集中式公寓由于采用重资本运营,需要前期有强大的资金优势用以拿到优质房源。目前,由于优质地段的房价较高,获取高性价比房源有较大难度,且从装修到开业的周期也较长,使得集中式布局发展速度较为缓慢,因此,具有资金及运营优势的龙头地产商及代理商,有望在未来激烈的竞争中脱颖而出。

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