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郭施亮:房地产股造富效应惊人 今年表现为何如此突出?

2017-09-20 09:45:29 来源:价值中国网
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(原标题:房地产股造富效应惊人,今年表现为何如此突出?)

今年以来,纵观港股A股两地市场,房地产股票的表现也是非常亮眼。其中,港股内房股的表现更为突出。

其中,以融创中国为例,2016年12月30日收盘价格仅为6.159港元。但,截至目前,仅仅过了9个月的时间,融创中国股价却一度突破37港元,9个月时间股价暴涨近500%。再以中国恒大为例,2016年12月30日收盘价格为4.830港元,9个月后的今天,中国恒大股价超过28港元,9个月时间股价累计涨幅超过480%。此外,如碧桂园、万科企业等港股内房股,同样出现显著的年内涨幅,而今年港股内房股的表现也是历年来表现最为亮眼的。

回归至A股市场,今年以来房地产板块的表现却显著逊色于港股市场,今年以来A股房地产板块涨幅仅为8%,与同期市场指数涨幅差不多。但,从房地产板块的个股表现来看,却存在明显的分化效应。其中,全年表现较佳的房地产股包括阳光城、万科A、金融街、京能置业、保利地产等,涨幅均在30%以上。

值得一提的是,受到房地产股票的暴涨影响,房地产的造富效应也开始显著体现。其中,近日恒大许家印再度成为中国新任首富,而不少地产大亨的身价也因房地产股票的暴涨,而出现了大幅飙升的迹象。

对于房地产股的亮眼表现,实际上也并非没有原因。其中,房地产销售额强劲增长,部分房地产上市公司的净利润大增,支撑着股价的大幅上涨。

其中,以中国恒大为例,半年报净利润大幅增长超过2倍,且负债率显著下降,成为支撑股价上涨的主要推动因素。至于融创中国的半年报,也同样创出佳绩,无论是销售金额还是毛利增长方面,均出现显著上升的迹象。与此同时,对于部分房地产股票价格的大幅上涨,也与土地储备优势显著,土地价格持续升值有着或多或少的联系性,而对于部分房地产上市公司而言,土地储备增值、销售额旺盛及负债率显著改善等因素,也促使股票价格的估值实现重估的状态,股票价值运行中枢得到持续攀升,刺激股价的上行。

实际上,对于股价的持续走好,除了房地产上市公司自身的因素外,更关键的还是政策环境以及市场预期等影响因素。

前者,在金融去杠杆的背景下,房地产调控加码可能会给房地产的加速发展带来了压力,但在实际情况下,一二线房地产密集调控,却间接助推了三四线房地产去库存的压力,而从今年以来的情况来看,在涨价效应推动下,三四线房地产市场的销售额与房价均出现了亮眼的表现,而对于这一现象,既有一二线刚需及投资资金的推动,同时也有棚改货币化的因素刺激,从而助推销售额与价格的齐飞,而对于专注于三四线房地产市场,且坐拥庞大土地储备优势的房地产上市公司来说,今年也是丰收的一年。

后者,对于市场预期而言,在金融去杠杆延续的背景下,房地产上市公司的高负债率风险就容易引起市场的担忧。但,从今年以来的系列举措来看,部分房地产上市公司却通过出售资产回收现金流,以及通过多种手段降低上市公司的负债率水平,由此降低了上市公司自身潜在的系统性风险,也迎合了当下金融去杠杆的需求。由此可见,在房地产上市公司潜在风险得以减缓之际,也容易促使市场的态度回暖,而在今年股市行情有所回暖的大环境下,也加速了部分资金的加速入局,从而推升了房地产上市公司股价的加速上涨。

事实上,从近年来的市场状况来看,不仅仅是房地产上市公司的造富效应惊人,而且还让不少前期购房囤房的投资客受益不少。但,房地产市场的非理性表现,已然超出了市场的预期,虽然目前仍不能够确定房地产市场的重要拐点何时出现,但对于房地产市场的持续火爆现象,其可持续性还是充满着诸多的压力,持续性暴涨的空间也骤然下降。

与中国股市牛短熊长的表现相比,中国房地产市场却上演着延续多年的黄金发展期,而房地产市场已然捆绑着诸多的利益,似乎成为其价格稳固的重要支撑。但,面对近年来造富效应惊人的房地产股,新高之后更需要有持续亮眼的数据给予支撑,在此期间,若三四线城市调控升级,或更具冲击力的房地产调控政策出台,则会对房地产上市公司的持续盈利能力构成不少的压力,而此时此刻,对于房地产上市公司而言,要支撑着持续高企的股票价格,或许更需要迎合政策的预期挖掘出更好的出路,加快其转型创新的步伐。

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