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美启动缩表遇上加息预期再升 香港拆息水涨船高楼市添阴霾

2017-10-07 08:15:19 来源:FX168
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(原标题:美启动缩表遇上加息预期再升 香港拆息水涨船高楼市添阴霾)

美元指数周五(10月6日)上升至7个星期高位,曾升0.6%至93.989,为8月17日来最高水平,主要由于美国最新公布经济数据显示经济稳健增长,包括8月贸易逆差减少、商品和服务出口升至2年半高位,而上周初请失业金人数降幅超出预期,加上8月工厂订单和核心资本财订单的升幅高于初值,可望抵销飓风哈维和伊尔玛对经济部分造成的拖累,目前市场关注周五稍后公布的9月非农就业报告。

根据芝加哥商品交易所的FedWatch工具最新利率期货交易显示,市场预期美联储于今年12月12至13日会议上宣布加息0.25厘、把联邦基金目标利率由目前的1厘至1.25厘,上调至1.25至1.5厘的机会率,已上升至86.7%,高于一周前的78%。

(来源:芝加哥商品交易所)

另一方面,与香港供楼利率相关的港元1个月银行同业拆息早前连升6个文易日,而且是今年1月底以来首度突破0.6厘水平,一度上升至0.60679厘,根据财资市场公会周五最新定价数据显示则稍为回落,最报0.57643厘。此外,香港金管局最新据显示,下周二(10月10日)香港银行体系结余预计为2036.41亿港元。

由于目前1个月伦敦银行同业美元拆息(LIBOR)大约为1.23厘,可见香港与美国的息差,已经由今年年初的大约0.8厘,缩小至目前的大约0.6厘,显示港息已有逐步跟上美息的趋势,对目前正处于历史新高位的香港楼市来说,进一步构成下行风险。

(来源:财资市场公会)

事实上,今年香港一手楼市销情畅旺,根据各大发展商旗下新楼盘的成交纪录册数据显示,截至周四(10月5日)合共售出约1.49万户,较去年全年成交宗数1.68万户虽然还相差11%,但成交金额已率先打破去年纪录,达到1870亿港元,较去年全年1866亿港元略高,创下历史新高;由于今年房价不断破顶,据港府最新数据显示,今年以来香港房价已有10.3%的升幅,如果以平均房价计算,今年的一手单位每户价达1255万港元,较去年平均价1111万港元高出13%,更比2011年的1203万港元的旧纪录高出4.3%,换言之香港平均房价再创历史新高纪录。

香港土地注册处最新公布,今年9月送交该处注册的所有种类楼宇买卖合约共7540份,环比升23.0%,同比跌20.7%;以12个月移动平均数计算,9月份的楼宇买卖合约数字为7178份,环比跌2.2%,同比升35.9%,9月份的楼宇买卖合约总值566亿港元,环比升29.1%,同比跌12.9%。上述买卖合约中,住宅楼宇买卖合约占5629份,环比升40.2%,同比跌28.1%;9月份的住宅楼宇买卖合约总值453亿港元,环比升34.5%,同比跌19.1%。

华侨永亨银行经济师李若凡最新指出,香港新批出的按揭贷款额连续2个月下跌,环比再跌逾10%,8月整体房价指数同比升幅放缓至17.95%,住宅成交连续3个月同比下跌,9月同比跌28%,上述数据强化该行认为香港楼市冷却的看法,认为一手市场的需求增加不足以抵销二手市场购买意欲下滑。

展望未来数月香港新楼盘供应减少,该行料新屋销售增长将放缓。此外,楼市措施或推动部分银行扩大H(HIBOR)按揭的利息差距,料续压抑二手市场;如果香港金管局继续出售外汇票据,以及美国联储按计划逐步加息,港元银行同业拆息(HIBOR)料逐步上升,或冲击楼市需求,但华侨永亨认为在短基至中期,香港房价大跌机会不大。首先,美国缓慢缩表、而日本央行及欧央行持续量宽,该行料未来全球流动性仍充裕,意味HIBOR难见急速上升;加上劳工市场强劲及本地经济复苏,也有助抵销HIBOR温和上升影响,以及支持楼市在短期下滑后反弹。

至于瑞银资产管理则认为,在联系汇率制度之下,美国逐步加息将会对香港拆息及资金流构成压力,房地产风险溢价会随之缩小,但强调香港楼市具备足够缓冲力,不预期房价会大幅调整,指出全球央行的扭曲货币政策操作及超低息环境,刺激各地资产价格上涨,由2008年11月美国祭出第一轮量化宽松起至今,香港二手房价已累涨1.6倍,相信美联储缩表未必是香港房价转捩点,主要由于不认为流动性会一下子逆转,央行政策只是由超级宽松转为较为宽松,资产价格的风险溢价只会缩小,房地产投资回报依然吸引,只是不及前两年强劲。

此外,美国加息将会加重供楼负担及置业意欲,但未来几年供应及需求不会出现明显失衡,也意味香港房价不会出现大幅调整;加上香港楼市汇聚内地及海外资本,能够抵销美国加息带来的负面影响,但相对发展成熟的香港,该行认为内地商用物业市场将会面临较大压力,除了政策因素影响,商厦动工量高企是另一重击。

事实上,美联储多位官员最新也发表支持美国进一步加息的言论。美国堪萨斯城联储总裁乔治周四(10月5日)表示,美联储需要进一步加息,以支持经济逐步实现充分就业及2%的通胀率目标,指出等太久再加息可能导致美联储日后不得不大幅加息,届时会将经济拖入衰退,如果投资者针对低利率而进行更大风险的投资,可能还会引起金融失衡的风险,因此逐步加息以向符合经济较长期增长的水平靠拢,是帮助促进经济持续扩张的最佳方法。

此外,费城联储银行行长哈克周四指出,美联储今年仍需要加息,而2018年美联储也会保持相当进取的态度,预期明年将视乎市况或有机会加息3次。

旧金山联储银行行长John Williams周四表示,因其他经济数据均显示美国经济继续强劲,没有需要看到通胀上升,已足以支持今年再次加息,而且对他而言,收集所有相关讯号亦不重要。

美联储副主席费希尔周四接受《彭 博 电视》访问时表示,目前美国低通胀情况将不会持续,仍相信通胀最终会上升,指出失业率下降,工资将在某阶段上升,并且对目前美联储有序加息做法感到满意,也希望见到利率在通胀上升前上调,美联储料美国通胀明年中会开始上升。

美国联邦储备局在今年9月会议时宣布,在今年10月起开始以渐进及可以预期方式缩减资产负债表,初步缩表步伐会是每月减少买债最多100亿美元,国库债券占60亿美元,其余40亿美元是半官方机构债券及住宅贷款证券,以后每月减少买债金额,会增至最多500亿美元,直至资产负债表规模,由目前约4万2千亿美元,缩减至1万亿美元左右。此外,美联储官员仍预期在今年12月之前有机会再加息1次,而明年加息预测大致维持三次,但以后两年加息预测放慢,其中2019年预期加息两次,2020年预期加一次。

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