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恒大第三轮战投引入600亿 为啥金凤凰都爱这棵梧桐树?

2017-11-13 08:49:35 作者:郭冀川 来源:红周刊
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11月6日,中国恒大(03333)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿人民币,高于此前公告300-500亿的规模,远超预期。今年1月和6月,恒大先后引进了305亿和395亿战略投资。

在今年恒大已成功引入的战略投资中,投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等,充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。此次引进战投既有苏宁、正威等世界500强企业的新面孔,也有山东高速、嘉寓等老面孔,其中山东高速此前投资30亿元,此次追加200亿元;嘉寓此前投资20亿元,此次追加50亿元。

为何恒大有如此魅力引来无数金凤凰栖身?业绩的亮眼表现是给投资者最踏实的定心丸。公告同时显示,恒大承诺2018-2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年承诺净利合计1650亿,这不仅远超其去年公布的2017-2019年888亿的承诺利润,也创A股有史以来最高纪录。

实际上这份利润承诺仍然偏向于保守,按照恒大地产去年公布的利润承诺,今年的净利润目标为243亿,而中国恒大中报显示,集团上半年实现净利润超231亿,考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业,意味着仅用半年时间,盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。

截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿,今年前十月恒大已实现销售4223亿,今年销售突破5000亿几无悬念,若以中报14.5%的净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,占到承诺利润1650亿的约六成。

即便在业绩上有如此大幅的提升,但限于房地产行业整体估值较低的市场环境,恒大的估值明显被企业发展速度甩在身后。目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍,即便按照恒大明年500亿的承诺利润保守估算,市值将达7500亿,而中国恒大目前市值仅为3150亿,未来仍有巨大的上涨空间。

难怪恒大会受到如此多的战略投资者厚爱,谁不喜欢又便宜又有潜力的大白马。

在不到一年时间内,恒大就成功引入1300亿战略投资,完成了国内房企史上最大规模的股权融资,不仅体现了各个颇具实力的战略投资者对恒大发展前景的认可,也体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心。

引入第三轮600亿战投后,以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,其净负债率较年中大幅下降近四成,今年以来,恒大净负债率较去年年末大降超六成。

除了引入战略投资者,恒大降负债的措施还包括土地储备负增长、扩大盈利规模和增加净资产等措施。拿地支出是房企资本开支中的大头,沉淀过多的土地储备容易挤压大量资金,推高负债率,中报显示恒大拥有2.76亿平方米土地储备,位居行业首位,在维持经营需求的同时,恒大计划使土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备,以降低土地费用支出,更有利于减少资金沉淀、降低负债率。另外,随着恒大提出由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,其也从管理上提升效益。

恒大引入第三轮战略投资者的消息发布后,不仅引来投资者的强势围观,德意志银行、花旗银行、野村证券、摩根士丹利等国内外大型机构纷纷来凑热闹,发布研究报告对此事带来的影响与意义展开各自解读。

花旗银行董事总经理蔡金强在报告认为恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见的并能够实现的,花旗的信心来自于公司的强劲销售(2014年-2017年 年均57%复合增长)、可持续的高利润(30%以上毛利和15%以上净利)、以及大幅节约利息支出。同时,花旗指出此轮引战投中,引战前和引战后恒大地产的估值分别为3650亿元和4250亿元,较第一二轮后估值的2680亿元大幅提升,且中国恒大除了控股63.46%恒大地产外,仍然还全资拥有旅游地产、金融产业、健康产业、恒腾网络等。

野村证券房地产业首席分析师陈铎(Elly Chen)发布恒大研报,高度正面评价了恒大引进第三轮战略投资者,认为引战投额度由300-500亿元提升至600亿元、地产估值由2680亿元提升至3652亿元、利润承诺由三年888亿元提升至1650亿元、以及未来三年合约销售目标的提升均是极其正面的。

恒大引战力度超出预期,让各大机构惊叹不已,认为这将大大提升公司的盈利能力并大幅降低负债率。基于恒大强劲的发展预期,他们均认为恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润新承诺,给予恒大五星好评,并上调目标价。

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