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蛋壳公寓摘牌:不要在资本风浪中迷失了自己

来源:和讯财经 2021-04-10 11:02:04
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(原标题:蛋壳公寓摘牌:不要在资本风浪中迷失了自己)

租客和房东们没想到的是,他们没等来蛋壳公寓退款的消息,反而等来了它被退市的消息。

4月6日晚间,纽约证券交易所(以下简称“纽交所”)宣布将蛋壳公寓(DNK.N)从纽交所摘牌,这预示着,国内第二家赴美上市的长租公运营方在资本市场上折戟。一位离开蛋壳多年的员工在听到该消息时,并没有感到意外,在他看来,蛋壳公寓不仅是烧钱的问题,其整体的业务模式本身就不太流畅。

从2015年初成立到2021年初被强制退市,蛋壳公寓在以互联网赋能传统租房行业的道路上迅速崛起,并成为租房市场上的网红品牌,同时也引发了“推高租金”、“暴雷”等各种争议,如今,蛋壳公寓走入严重亏损的死局。

蛋壳公寓只是长租行业发展的一个缩影,但为此付出代价的却是无数的投资者、租客和房东,蛋壳公寓的案例无疑需要各方深刻反思。

NO.1

蛋壳的股市浮沉

蛋壳公寓的高管很少接受媒体采访,公开资料不多,但有一张合影,让很多人印象深刻。照片上,蛋壳公寓执行董事长沈博阳和联合创始人高靖站在中间,其他人围在两边鼓掌,这是蛋壳公寓2020年1月在纽交所挂牌上市的照片,也是蛋壳公寓的高光时刻。

不过,沈博阳和高婧的脸上并没有露出很高兴的表情,尤其高婧,反而有些凝重,如今来看,那时候蛋壳公寓虽然成功上市,但仍然面临较大的经营压力。

顶着“2020年登陆纽交所的中国第一股”,蛋壳公寓首日开盘价13.5美元,虽然低于此前公布的发行价在14.5美元~16.5美元之间,但在纽交所上市的中概股中,仍然处于中等偏上的水平。然而,自从去年下半年以来,蛋壳公寓的股价急转直下,最后定格在2.367美元,股价跌幅高达82%。

蛋壳公寓上市以来的股价走势图(来源:同花顺(300033,股吧))

追溯蛋壳公寓股价大跌的原因,最关键的因素是疫情导致租金下跌,长租机构业绩明显下滑,以青客公寓为例,截止2020年9月30日,公司实现营业收入12.1亿元,同比下降2.1%;归属净亏损15.3亿元,同比有所扩大。

此前,长租行业还经历了为期三年左右的恶性竞争。某大型品牌长租机构负责人对90度表示,2017年至2018年,长租机构急着跑马圈地,在资本的加持下高价收房,随着市场下行,成本倒挂进一步加剧了机构亏损,以至于大部分机构不得不清掉大批亏损房源。

蛋壳公寓自2017年开始大举扩张,到2019年已被第三方机构评为中国最大与增速最快的共享居住平台之一。对蛋壳公寓来讲,高价收房遇到疫情黑天鹅,更加剧了处境的艰难。

负面消息不断也影响了投资者的信心。2020年末,蛋壳公寓资金链断裂,其拥有的约52万间房源受到影响。据房东东公寓学院全雳观察,仅仅北京在全市就设立了100多个蛋壳公寓矛盾纠纷接待点,在微众银行办理了“蛋壳租金贷”的人数就超过了16万人。

今年1月,蛋壳公寓由于未能按期递交2020年半年报,被纽交所列为不合格发行人。由于未能提供监管要求的相关数据和信息,蛋壳公寓股票最终被确认为不适合继续上市。

NO.2

蛋壳公寓到底赔了多少钱?

一位离开蛋壳多年的员工在听到蛋壳公寓被摘牌的消息时,并没有感到意外,在他看来,烧钱不可怕,可怕的是业务模式本身就不太流畅。他认为,即便没有政策干预或者疫情黑天鹅,蛋壳公寓也不是一种健康可循环可持续的模式。

追溯蛋壳公寓在资本市场大起大落的根本原因,还要回到业务本身。实际上,在普遍被认为“算不过来账”的长租行业,蛋壳公寓的模式并没有独到之处。

蛋壳公寓的定位是中高端公寓品牌,是一家以数据驱动为核心,提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台。一言以蔽之,蛋壳公寓做的仍然二房东的生意,赚的利润是租金差价,但这种差价需要一个前提,那就是精细化运营。

然而,蛋壳公寓运营能力欠佳,公开数据显示,2017-2019年,蛋壳公寓运营房间数从5.2万间扩张至43.83万间,但出租率却从85.8%降至76.7%,也就是说,蛋壳公寓收回的房子1/10都租不出去,亏损情况可想而知。

蛋壳公寓2017年至2019年的亏损分别为2.19亿元、12.21亿元和31.51亿元。讽刺的是,其营收规模在逐渐升高,即便速度有所放缓的2019年,其营收增速仍高达166.5%。

经营之外,长租行业还面临比较严苛的融资环境。“今天中国长租公寓的产业属性和资本市场的资金属性不匹配。” 景晖智库首席经济学家胡景晖表示,拿几百亿投到一个未来可能年投资回报率只有5%-6%,而且需要30年的回报周期的产业中,找不到这样的钱。

截至目前,长租公寓的盈利问题仍然是待解的难题,全雳坦言,蛋壳公寓被摘牌再次证明了规模型的分散长租目前没有盈利模式,青客公寓还在苦苦挣扎在保命边缘。

NO.3

租客的钱还能退回来吗?

无论多风光的商业故事,临到结尾,总不免潦草。

蛋壳公寓只是长租行业发展中的一个缩影,但为此付出代价的却是无数的投资者、租客和房东,当下,能否要回损失的钱以及如何善后成为网友们关注的重点。

“退市不等于破产,债权还存在。”北京方利律师事务所贾瑞果建议,先解除合同收回房子减损,同时追究对方的违约责任,欠付的租金、违约金都还可以主张。不过,多个业内人士均表示,无论资本市场还是长租行业,对蛋壳公寓已经判了“死刑”,任何人都无力回天。

“我看到新闻了,现在早就不抱什么希望了。”租客小阳告诉90度,蛋壳公寓早就找不到人了,他手里还有6000多元没退,实际上损失大概8000多元,他很无奈地表示,那些赔了几万元的租客都已经不折腾了。

此外,还有大量的投资者受到损失,蛋壳公寓的股东包括蚂蚁金服、老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本等。全雳表示,一旦除牌,包括上述机构投资人在内的众多股东将损失惨重。

蛋壳公寓的故事惨淡收尾,但留给行业足够的启示和反思,资本风潮卷起的不仅是行业的发展速度,还有不切实际的幻想,这再一次证明,互联网对传统租房行业的赋能比想象中更难。

全雳坦言,对于长租这种传统行业来说,互联网并没有起到一个真正改变的一个实际作用,资本过多躁动使行业变得有点不太理智,最终偏离了行业本身的初衷。

“互联网赋能传统行业,核心是经营机构有没有建立持续的经营逻辑。” 空白研究院院长杨现领对90度表示,这是蛋壳公寓退市给行业最大的启示,底层经营逻辑很重要,在此基础上,互联网才有可能会发挥更大的价值。

(责任编辑:徐帅 )
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