深圳首次集中供地揽金138.44亿 龙光、万科鏖战过百轮争夺南山人才房用地

来源:财联社 2021-05-14 00:19:56
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(原标题:深圳首次集中供地揽金138.44亿 龙光、万科鏖战过百轮争夺南山人才房用地)

财联社(深圳,记者 杨依依)讯,5月13日,深圳今年首次集中供地收官。虽然只出让6宗地块,但吸引了约25家开发商报名,加上众多围观房企,深圳土地房产交易中心现场几乎座无虚席。

这6宗地块起拍价105.76亿元,最终揽金138.44亿元。其中南山西丽人才房地块因地价不封顶,争夺最为激烈,龙光和“万科+特建发”联合体鏖战过百轮,耗时近2小时。这6宗地块全部触及最高限售价,盈利空间被极大压缩,房企由此加快了开发进度。财联社记者注意到,土拍刚刚结束,夺得尖岗山地块的佳兆业就已安排挖土机进场平整土地。

虽然名为“集中供地”,但与过往相比,深圳此次供地规模并没有明显增加。深圳也是近期集中供地规模最少的城市,远低于北京的30宗、广州的48宗和杭州的57宗。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,尽管供地少但比较均衡,后续供应预计会有所增加。“此次供地一大特点是,增加公共住房配建的比例和要求,向二次房改确定的于2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。”

现场人气“超预期”

13日下午3点,财联社记者在深圳土地房产交易中心土拍现场看到,除了拿到竞拍号码牌的约25家房企,还有大批前来围观的房企。记者注意到,有一家本土小型开发商虽然并没有参与竞拍,也在仔细计算每一块地的价格。

土拍现场其中一个细节是,志在必得的房企均派出了级别不低的投资条线高管。记者从各房企内部员工处确认,龙光地产负责举牌的是投资发展中心总经理吴志平,佳兆业负责举牌的是集团控股副总裁、深圳集团总裁刘立好,“万科+特建发”联合体负责举牌的则是深圳万科投资部负责人陶君。

成交的6宗地块,分别位于龙华民治、深汕合作区(2宗)、光明凤凰城、宝安尖岗山、南山西丽。

龙华民治A822-0422地块要求竞得人必须服从附近A822-0408、A822-0409等宗地的整体规划,A822-0408、A822-0409在去年三月和六月由深圳人才安居集团获得,因而之前就有市场预期,安居集团对该地块志在必得。深汕合作区C2020-0001、C2020-0002两宗地块去年曾遭遇过流拍,此次再次摆在拍卖台,挂牌起价未变。

下午3点刚开始,上述3宗没有太大悬念的地块在数秒之间瞬间成交,深圳人才安居集团以底价11.51亿元摘得龙华民治A822-0422地块,楼面价为8705.85元/平方米,土地面积2.47万平方米,建筑面积13.22万平方米;“中铁十四局集团有限公司+武汉和纵盛地产有限公司+中铁十四局集团房地产开发有限公司”联合体以21.61亿元底价竞得深汕特别合作区赤石镇北部康养组团C2020-0001、C2020-0002两宗地块,销售限价1.9万元/平方米。

剩下3宗地块中,光明凤凰城地块位于光明最为成熟的片区,周边龙光玖龙台等“网红盘”聚集,可建设普通商品住房,但面积较小,建筑面积仅4.08万平方米。尖岗山地块位于宝安豪宅区,紧贴万科都会四季,可建设普通商品住房;南山西丽地块面积最大,建筑面积约29.18万平方米,位于留仙洞地铁口,背靠“大疆天空之城”、传音控股、优必选机器人大厦,被业内戏称为“人才特供”地块,只能建可售型人才房并配建一小部分商办项目。

光明和尖岗山地块均采取“双限双竞”方式出让。或由于光明地块在3宗地中总价最低,吸引报名的房企数量也最多。包括金地、电建、世茂、中交+中峥、龙光、碧桂园、建发、越秀、深业、金茂、星河、保利、华发、联发、华润+TCL 、招商、平安、中粮、中海在内的19家开发商举牌,几分钟之内价格便从7.5亿元拍到10.88亿元的最高限制地价。此后,该地块进入竞初始配建面积环节,最终龙光以10.88亿元击败联发,获得光明凤凰城地块,溢价率45.07%,楼面地价36757元/平方米,建成后商品房销售均价不得高于 48900元/平方米(不含室内装修)。

尖岗山A122-0372地块面积虽然稍大于光明地块,依然比较“迷你”,建筑面积约6.7万平方米。仅经过9轮竞价,拍卖耗时3分钟,佳兆业便以总价25.44亿元、配建31200平方米的代价斩获该地块。楼面地价69967元/平方米,建成后商品房销售均价不得高于 83265 元/平方米(不含室内装修)。

南山西丽地块成为此次拍地的“黑马”地块。虽然只有3家房企报名,但招商地产报了一次价格后,龙光和“万科+特建发”联合体随即进入了长达近2个小时的鏖战。

因地价不设上限,每次加价幅度仅1000万元,67亿元之后调价幅度提升至2000万元,该地块从47亿元的起拍价到69亿元的成交价,经历了约210轮举牌。拍卖到约一个小时,超过一半的围观人群已陆续离开现场,主持人提醒开发商可口头报价以加快速度。

最终龙光地产以69亿元竞得南山西丽T501-0101地块,楼面价为23650元/平方米,溢价率为44.96%,人才房基准售价不高于52800元/平方米,最高售价不高于55400元/平方米。

房企盈利空间被压缩

限地价、限房价、竞地价、竞配建等“双限双竞”模式下,深圳成为几个已集中供地土地城市中,出让门槛最高的城市。

“达到地价上限以后产生的竞配建地块,开发商盈利空间被极大压缩,尤其考验开发商融资能力。”李宇嘉对记者说,“部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润。”

继去年五月经过百轮鏖战,高调抢夺深圳前海百亿宅地后,龙光地产今日再次成为深圳土拍的“明星”房企。前海地块当时的楼面地价为6.32万元/平方米,配建人才房4.076万平方米,配建面积达到了起拍面积的2倍之多,可售楼面地价为8.66万元/平方米。

多名房企内部人士告诉记者,正常计算下,此次龙光拍得的光明和南山地块与前海地块相似,盈利空间依然稀薄。“老板对大本营深圳的地块情有独钟,更在意在深圳的战略意义。”一名龙光内部员工对记者说。

据了解,自龙光地产董事长纪海鹏的胞弟纪建德辞任执行董事、行政总裁职务后,龙光在深圳的土拍市场便由投资发展中心总经理吴志平负责。吴志平此前就职于万科,为龙光从外部挖来的职业经理人,多年来一直是龙光招拍挂的负责人,龙光耗费近100亿元拿下位于华侨城片区的“康佳旧厂房”项目便是在吴志平主管时竞得的。

“留仙洞片区(南山西丽地块所在地)处深圳中轴核心,是深圳六大总部基地之一,颇为稀缺。深圳光明中心区地块所处的凤凰城片区是光明科学城的核心区域,发展势头迅猛。龙光集团坚持聚焦深耕战略,长期看好深圳发展前景,持续加大投资布局。”龙光地产方面对记者表示。

同样盈利空间有限的,还有佳兆业夺得的尖岗山地块。69967元/平方米的楼面地价,距离83265元/平方米的销售限价,只有16%的上升空间。对此,佳兆业方面向记者表示:“成交价格合理,符合公司预期。该项目是佳兆业布局宝安区第二个供地的住宅项目,也是集团深耕深圳的重要项目。”

值得注意的是,深圳首次集中供地6宗地块均需配建人才住房,且多宗为纯人才住房用地。“增加公共住房配建的比例和要求,向二次房改确定的于2018-2035年增加100万套公共住房的目标迈进。这意味着深圳新一届政府对住房供应结构调整的决心和力度更大了。”李宇嘉认为。

深圳第一轮集中供地中,除“万科+特建发”联合体,过往在土拍现场争夺激烈的国企开发商在此轮供地中表现颇为低调,3宗热门地块均由民营房企夺得。

按照深圳市2021年度建设用地供应计划,今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷,其中居住用地363.3公顷,供应量占总供应量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

“今年将分三次集中供地,重头戏将在第二、三批。可以预期后市的土拍市场竞争将极为激烈,深圳政府增加宅地供应的决心明显。”美联物业全国研究中心总监何倩茹称。

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