凯德集团：超越周期

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1月7日，凯德集团宣布，与一家非关联第三方公司成立50：50的合资公司，以27.52亿元的价格收购上海浦发大厦70%的面积。完成此次收购，意味着凯德旗下商务办公项目首次进驻到上海陆家嘴核心商圈。

浦发大厦将作为种子资产投入凯德即将成立的增值型私募房地产基金，该基金将着力于关注亚洲重要门户城市的商务房地产项目。

收购浦发大厦后，凯德在中国12个一二线城市拥有或管理25个办公楼项目，总面积超过150万平方米。

2019年正值凯德入华25年，达成这笔交易，是凯德集团在中国既有战略的进一步延续。凯德集团总裁(中国区与投资管理)罗臻毓表示：“开年的第一笔收购彰显了凯德对中国市场以及未来发展的信心。”

凯德的多位高管表示，凯德针对核心城市的拓展一直在进行中。

目前呈现出来的合作，是经过长时间的接触和谈判陆续完成的，如果忽视投资的连贯性，单纯地看待每一单交易的话，很容易得出一些简单粗暴的结论。

比如说，2018年初凯德出售了20个购物中心给印力，有舆论担心，凯德要“跑”。

再比如说，2018年11月，凯德完成了对上海星外滩双子塔的收购，交易额接近200亿元，市场上也有一些判断说，凯德开始抄底了。

连贯性地观察近年来凯德的投资、开发、运营节奏，不难看出，凯德在中国有退有进，信心也超越了周期。

有退有进

2018年11月，凯德集团斥资近200亿元收购上海北外滩滨江核心区域的星港国际中心项目，创下大宗交易史上单笔金额最高纪录，这同时也是外资在中国投资额最大的一笔交易。

除了11月的这笔大宗交易外，凯德集团还在11月以8.82亿元竞拍获得广州科学城核心区的一块商业商务用地；8月以20.53亿元竞拍获得位于广州市增城区两宗地块；6月以57亿元在渝收购两江春城项目。

2018年，也因此成为了凯德集团在中国投资额最高的一年，与这一纪录形成鲜明对照的是，2018年初，凯德出售了在中国的20家购物中心项目公司100%的股权，回收资金83.65亿元。

综合来看，卖出并非“要跑”，因为2018年的投资额远远超过了年初的卖出收益；买进也算不上“抄底”，凯德商用中国董事总经理陈培进表示，没有人能够真的抄底，比抄底更重要的是，凯德按照长远的计划来做事，而不是短期思路。

“其实拿项目都要考虑很长时间，不过一旦项目到了我们手中，速度很关键，首先是定位，之后组织团队，加速开发并尽快达到投资者对回报的要求。”从陈培进的表达中可以看出凯德的务实以及对效率的追求。

与国内绝大多数商业地产开发商不同，凯德嫁接了全球的资本，这既是优势，也是鞭策，他们可以助力凯德成为在上海拥有和管理最多商业项目的外资企业，同时也对投资回报有着很高的要求。

无论是纯回报率还是资产的增值回报，都要求凯德把增长的故事讲出来，做出来。这显然不能完全被动地依赖周期，否则投资、运营等专业能力也就不具备价值了。

专业的价值

2018年12月30日在北京开业的凯德MALL·天宫院项目，就是一个超越周期的典型。

项目从获取到开业经历了6年多的时间，对凯德这种注重投资效率的企业来说，可谓漫长。

2012年，凯德以23亿元从保利手中获取该项目土地，彼时，天宫院地区还是一片荒芜。项目招商团队面临着严峻的挑战，因为不是所有品牌商都愿意相信，这片位于北京南六环外的土地会成为商业的热土。

2015年，项目爆出停工消息，凯德回应称，项目停工并非因资金问题，更不是不看好北京和中国市场，而是因外资背景注册项目管理公司受阻，项目交割出现问题。双方在该项目上的分歧已提交仲裁机构仲裁。

2016年底，问题得以解决，项目复工，凯德定下了2018年底开业的目标。

此时，项目周边的大量住宅已经陆续收房、入住，但相关的城市配套极度缺乏。可以说凯德MALL·天宫院从打地基到正负零到主体完工再到亮灯，既倾注了凯德的心血，也汇集了天宫院周边居民的热切期待。

开业当天，项目的客流量达到16万人次，人群摩肩接踵，项目的停车场以及备用停车场全部爆满。

凯德商用北部区域总经理袁嘉骅在开业仪式上笑称，如果2012年开始接手项目，过程全部很顺利的话，估计也会扛得很辛苦。

当苦尽甘来，回头过往可以总结很多优势：比如2012年的地价在现在看来很便宜；比如天宫院距离大兴的新机场只有10多公里，刚好可以将服务延伸到空港半径之内；再比如北京2019年将限行外地车牌，天宫院地铁站作为4号线南端的终点站，未来可能成为大量河北牌照车辆持有者进京工作的接驳站……

可以说，天宫院项目在2018年底的开业集齐了天时、地利、人和。但这些如今所谓的利好和优势，在2012年拿地时，全部都不存在。相反，在纠纷出现和解决的过程中，有无数的分岔可能导致凯德和天宫院项目失之交臂。

陈培进表示，这更加说明，重要的从来都不是抄不抄底，因为从来都没有一个时机是绝对正确的，关键在于拿下项目之后，能不能使你的决定变成一个正确的决定。

正确的决定

开年敲定的第一笔投资显示出凯德在上海的深耕，实际上，对凯德来说，像上海一样需要深耕的城市群还有北京、广州、成都、武汉四个。

这是中国经济最活跃的城市群代表，它们有着良好的城市发展水平和居民消费活力，但也是兵家必争之地，项目获取成本高，想在这些区域做大规模，并不是容易的事。

对凯德来说，过往积累的综合开发能力为拓展提供了背书。

克拉码头曾经是新加坡河畔用来卸货的一个小码头，经过凯德的重新开发，码头改头换面，成为了新加坡市区集购物、饮食、娱乐于一体的休闲天堂。

中国的一些地方政府考察过克拉码头后，希望凯德能在当地进行这种旧城区的改造升级。此外，一些运营状况不佳的商业体寻求转让等等，无疑都是凯德筛选项目的机会。

除此之外，凯德从2018年开始探索产城融合方式，依靠商业运营、服务公寓配套、房地产开发的综合能力，不论项目是以产城融合、特色小镇、旧村改造或者旧城改造的哪一种名义出现，凡是以产业作为基础，需要引进配套的项目，都可能成为凯德的拓展机会。

陈培进更进一步延伸解释，这种“综合体效应”的价值将远远超过纯商场。

综合体效应并非单纯指凯德自己的城市综合体项目，它可以是一个商圈里不同品牌开发商的合作共赢，也可以是一个特色小镇里不同商业形态的聚合效应，还可以是一个商场和周边居民区、科研机构的深度共振。

从各种各样不同的合作中，可以创造出更多的消费。

陈培进说，从这样的方向去想，会发现国内其实有很多的机会，凯德会主动去做，从运营角度提高体验，这就是凯德创造的价值。

很显然，这又是一件长远的安排。