香河土地江湖：万科在此缺地 政府与一级开发商有默契

（原标题：香河土地江湖：万科在此缺地 政府与一级开发商有默契）

香河土地江湖

经济观察报 记者 张凤玲

2016年12月16日上午，河北省廊坊市香河县人民法院一审公开审理万科员工前往土地竞拍途中遭袭案件，香河县人民检察院以被告人涉嫌寻衅滋事罪，向法院提起公诉。

被告人王某源、涂某义、何某龙、武某磊当庭认罪。

认罪原因是：2016年7月8日8时30分，王某源、涂某义与何某龙利用镐把、白色塑料管等工具击碎程某、秦某某和梁某车辆，并殴打三人。

被害人程永、秦某某和梁某是万科集团北京分公司员工。

在庭审现场，被害人律师韩冬平认为，被告方行为明显超出了寻衅滋事罪范围，4人是有组织、有计划的暴力犯罪行为，且与万科土地招拍挂有极密切关联。

韩冬平提供了5项司法证据：一是，案发时，被告穿着统一黑色上衣，持统一的棍棒类凶器；二是，案发后，4人被一辆无牌照的黑色凯美瑞轿车接走；三是，案发时间距离土地招标时间不到两小时；四是，案发地点距离香河县国土资源局不足200米；五是3名被害人属于北京万科公司员工，北京万科公司在土地竞买中有较强优势。

韩冬平所说的土地招拍挂事件中的土地，具体指香河挂牌出让的2015-39、2015-121、2015-144、2015-146、2015-150、2015-90、2015-91、2015-92、2016-14、2016-15地块。

这10块地块现场竞价时间是2016年7月8日上午10点到上午12点，案发时间是2016年7月8日8时30分。

一级开发商

万科方面称，在北京万科报名竞拍10块土地前，三强集团通过多种渠道劝退过万科。

万科拿地负责人表示，事发前一天，其在香河县人民政府办事被香河县一名官员告知，“预计你们明天上午在国土局会发生冲突，提前跟公安局打了招呼。”

三强集团是这10块土地的一级开发商，其官方对经济观察报的回复是，三强集团是土地一级开发商，但对万科拿地途中被打一事，三强集团并不知情。

万科和三强集团并不是天然的冤家，甚至有合作计划。

一位熟悉三强的香河县政府官员说，在刚开始做这10块土地一级开发时，三强集团和万科方面谈了合作。三强集团一位负责人当时对这位官员说，正在和万科谈合作。

万科相关人士向经济观察报证实，三强集团确实和万科有过接触，商讨10块土地在事实层面的一二级联动，当时谈的中标价格是每亩120万元，在这个中标协议之外，还需和三强集团签署一个配套协议，但在配套协议细则上，双方没有达成共识。

三强集团一直是香河县土地市场的重要角色，在土地一级开发过程中，和香河县政府保持着密切的合作。

主要的合作方式有两种：一种是三强出资负责拆迁和安置补偿，并承担回迁房和公共基础设施建设，通过底价销售配建商品房回收成本；另一种是，三强负责拆迁和安置补助，拆迁费用有另外一家企业合作出资，一级开发完毕后，双方签订协议，出资方获得土地二级开发权利。

拆迁工作非常复杂，香河县一位政府官员说，“三强集团前期垫资，牵涉利益众多，通常，香河一个项目的拆迁安置工作至少需要5-10年，这期间，拆迁安置补偿、过渡安置费用、回迁房建设等费用全部由三强承担，按照原有的模式，土地一级开发工作一旦完成，政府会确保参与一级开发的开发商以底价获得土地二级开发权，默契行为。”

缺地

万科与香河土地市场渊源已久。

2010年，由于北京土地市场竞争激烈，北京万科联合五矿进军香河房地产市场，年初，万科、五矿与香河县政府签署一项项目开发协议。

根据五矿建设2010年1月8日的公告，项目总占地面积8145亩，土地出让金总额为52.09亿元，五矿建设和北京万科各承担一半的费用。

2011年3月，该地块上的欢庆城项目正式开盘销售。随后，香河县政府以租代征违规征地行为被媒体曝光，这些通过招牌挂程序出让的土地，是新农村建设项目用地。国土资源部要求欢庆城项目必须拆除。

万科当时发布公告称，此前并不知情项目用地为新农村建设用地。

正常逻辑和结局是，香河县政府把不合规土地出让金退还，开发商把土地归还。

但交接过程中，香河县政府出现资金短缺，“我们把不合规土地退了，但政府拿不出3.37亿元的现金，就补偿了万科1块土地。”万科相关人士称，相当于政府以地抵债。

为这块土地，万科缴纳了4亿元拆迁费用，但5年后，土地依然没有拆迁完毕，万科在香河进入缺地状态，准确地说，万科在京津冀地区进入缺地状态。

经济观察报记者了解到，万科曾经准备利用股权并购形式进军燕郊地区，结局是并购公司不过户股权，最后交易失败。

这家香港上市公司向经济观察报证实，当时万科确实想入股项目股权交易，谈得不错，但也确实收到各方压力。

在环北京区域，很多开发商已经收获了丰富的土地储备：华夏幸福在固安、大厂、怀来等地已拥有孔雀城项目和大量土地储备资源；碧桂园以“农村包围城市”的方式扎根河北涞水、怀来、燕郊等地区；富力则在香河拥有3000多亩土地储备资源；恒大入股廊坊发展曲线进军京津冀地区；绿地在香河投资300亿元获取大量土地储备资源，中间虽有波折，但现陆续有成果；融创中国通过与莱蒙国际签订合作，在京津冀地区收获7个房地产项目，其中包括位于燕郊的水榭花城项目。

但万科在京津冀地区的土地储备优势并不明显。

在通州副中心、北京市政府搬迁、地铁平谷线等多个京津冀概念热潮下，京津冀地区开始进入房地产快速上升通道，到2017年元旦时，燕郊部分项目售价已经超过每平方米30000元，且房源稀少。

万科相关负责人表示，在北京市新增用地减少、万科香河事件波折、万科燕郊股权购地失败的情况下，万科需在京津冀拓展新的用地。

在万科进军香河的波折背后，是土地市场灰色地带的现实尴尬。

大树之下

经济观察报记者通过北京市建委、国土等多部门了解道，目前北京市正在积极协同各方资源，争取早日实现通州和北三县（燕郊、大厂和香河）统一规划，但难度较高，很多地区把预留的廊道、管线等全部用来开发房地产。

“当务之急，是把通州副中心整体规划好，再去做北三县规划，只有把这些土地功能定位、产业用地定位、城市用地的规模等法制化，让大家有据可循，有章可依，有法可守，这样才能进入良性发展。”国土资源部一位官员在接受经济观察报记者采访时表示。

前昆山市市长路军曾在接受经济观察报专访时表示，“京津冀和长三角地区发展需要注意的有两点：一是大树底下好乘凉，背靠北京、上海大树资源，发展机会非常多；二是大树底下不长草，自己的土壤养分容易被大树吸干。解决的办法，一是在自身内部，拼命独立追求特色发展；二是，带着自己的特色发展能力，融入到大树。”

来源：微信公众号 经观地产