行业估值修复悄然启动 保利地产蓄能谋变

（原标题：行业估值修复悄然启动 保利地产蓄能谋变）

[摘要]数据显示，保利地产是众多一线巨头中，市盈率最低的公司之一。以截至4月24日的数据为例，恒大、招商蛇口、碧桂园和万科的市盈率分别为21、18、13倍和11倍，而保利地产只有9倍。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

4月17日晚间，随着保利地产年报的发布，国内地产界巨头们的成绩单最终全部揭晓。

年报显示，保利地产2016年实现签约额2101亿元，同比增长36%，不仅高于行业34.8%的平均增速，也实现了自身步入千亿规模以来的最高增速。

此前，与保利同一量级的万科、恒大、碧桂园、中海等巨头的年报早已发布。一位地产分析师对时代周报记者表示，保利年报揭晓之后，才好对2016年地产巨头的业绩做系统性的梳理与总结，进而对2017年的地产形势进行研讨和预判。

事实上，对于2016年的地产界而言，除了房价的全国暴涨外，还发生了一些足以改变行业格局的事情。

首先是受到“万宝之争”的驱动，以万科为首的一线地产公司的估值开始修复，多数地产公司股价和市值获得大幅增长；同时，以万科、碧桂园、恒大、保利为首的一线巨头迎来了规模再次爆发，行业间的两极分化加剧；此外，行业间的并购、整合开始加速，尤其是以保利地产、中海地产为首的央企间整合趋势日趋明朗。

市场预计，进入2017年，这几大趋势仍将持续，并将向更深层次演进，除了继万科、碧桂园之后，保利地产、中海地产等巨头有望迎来估值的修复之外，巨型房企的规模增长将由内生式增长，逐步向内生和并购双轮驱动过度，其中具有强大资源优势和整合能力的央企巨头或将成为大赢家。

最后一份巨头的年报

2017年4月17日晚间，保利地产的年报如期公布。

年报显示，2016年保利地产实现营业收入1548亿元，同比上涨25.38%；归属于上市公司股东的净利润为124.22亿元。

不过，无论是地产业内还是资本市场，对这几组数据并不陌生。因为在此前的业绩预告中，这些数据已对外公布。

与上述不同的是，保利地产年报中的另外几组数据引起了业内的注意。

一是2016年保利地产实现销售回笼资金2041亿元，回笼率达97%；二是报告期内，保利地产经营活动净现金流净额大幅增加至341亿元；三是保利的有息负债净减少79亿元，其中短期债务仅132亿元；四是保利地产的资产负债率较同比下降1.19个百分点至74.76%，其中净负债率下降至55%，为2010年以来新低。

一大型券商的地产分析师在接受时代周报记者采访时表示，市场对于保利的年报是有预期的，但从目前年报公布的情况看，在一些关键的财务指标上，保利又超出市场预期。

其表示，与万科等巨头相比，在涉及经营质量的各项财务指标上，保利存在相对优势。

时代周报记者统计显示，目前已公布业绩的行业龙头房企，包括恒大、万科、碧桂园、融创等在内的房企净负债率均出现不同程度的上升，只有保利地产、中海实现净负债率的下降。

知情人士对时代周报记者表示，保利早在2014年起便开始主动降低杠杆规避市场波动的风险，公司的净负债比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，有息负债总额自2014年以来逐年下降，直接融资比例稳步提升，截至2016年末，直接融资比重上升至27%。

上述分析师表示，随着调控的不断升级和逐步加码，保利的财务优势大概率的会转化为经营优势。

不过，在追求财务稳健与安全的同时，保利并没有放慢扩张的步伐。

年报显示，在过去的2016年，保利通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84%、85%。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%。截至2016年末，公司拥有在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，可满足公司未来2-3年的开发需要。

在大规模开疆扩土之时，保利的土地储备结构也非常具有优势。数据显示，保利地产2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米，占全部拓展的70%。

行业估值修复

事实上，对于2016年的中国地产业，相比于房价全国性暴涨，在企业微观层面的一些变化也格外引人注目。

其中，以万科、碧桂园为代表的地产巨头的估值修复最引人注目。2016年，受宝万之争的影响，万科股价从2015年下半年开始就一路上扬。进入2016年之后，这一趋势并未停止。数据显示，2016年11月，万科总市值一度超过3000亿元大关。而截至2017年4月21日，万科的市值仍旧高达2283亿元，市盈率接近11倍。

尽管11倍的市盈率并不是一个太高的数字，但相比于2015年之前动辄个位数的市盈率已有明显的涨幅。受万科股价暴涨的刺激，资本市场开始重估地产股的投资价值，并带动一波地产股的上涨。

时代周报记者统计显示，在过去的两年中，恒大地产的股价由2.6港元附近飙升到目前的9元左右，市值也飙升到了1240亿港元，市盈率高达21倍。而碧桂园的股价也在2.77港元附近启动，飙升到了当前7.7元附近，市值飙升到的当前的1644亿元，市盈率也接近13倍。

与万科规模之下的估值修复与股权之争双轮驱动不同，恒大和碧桂园的股价暴涨的原因是基于规模爆发的估值修复。数据显示，恒大和碧桂园 2016 年的合约销售额超过了 3000 亿元。

事实上，不仅是规模靠前的万科、恒大、碧桂园。同样身处A股的招商蛇口也实现了估计和总市值的大幅增长。数据显示，截至4月21日，招商蛇口的总市值已达到1561亿元人民币，市盈率超过18倍。但和万科、碧桂园、保利巨头等相比，至少在规模和利润等指标上，招商蛇口并不是一个数量级。

招商蛇口2016年的年报显示，2016年其销售规模为739亿元，离千亿元还相距甚远，而其利润为95.8亿元，但36亿元来自于投资收益所获得的一次性收益。市场预计，发生在2016年地产行业的估值修复运动仍将持续。

“在一个成熟的市场，估计修复的过程是渐渐的、轮动的，不可能一蹴而就。”上述分析师表示。在其看来，就目前来看，发端于万科的估值修复，逐步扩展到恒大、碧桂园，接下来，资本又会寻找下一步目标。

谁被低估？谁是下一个？

一个明显的对比是，虽然同样身为央企地产上市公司，招商蛇口2016年的销售额只有保利的35%，营收只有保利的40%，土地储备是保利的18%，但由于市盈率的差距，招商蛇口的市值比保利多了400亿元。因此，在一些地产行业分析师看来，保利地产被低估了。

数据显示，保利地产是众多一线巨头中，市盈率最低的公司之一。以截至4月24日的数据为例，恒大、招商蛇口、碧桂园和万科的市盈率分别为21、18、13倍和11倍，而保利地产只有9倍。

另一组数据显示，若按4月24日的收盘价来看，保利地产的PE仅为9.2倍，还不到A股房地产行业平均20倍估值的1/2。市盈率上的差距表明，一旦保利地产的市值开始修复，市盈率每提升一个点，保利地产的市值将增加百亿以上。

同样被低估的还有中海地产，年报显示，2016年房地产合同销售额2106亿港元，净利润高到370.2亿港元，仍是行业第一。

保利地产被认为是2017年最有看点的地产公司，首要原因在于保利地产的内生式增加有望迎来再次爆发。数据显示，目前，保利地产在手货值约520亿元，今年新推盘量在2500亿-3000亿元。市场预计，保利近年的销售规模大概率会在3000亿元左右。

而保利的外延并购整合将提速。公开资料显示，2016年7月，保利集团公司与中国航空工业集团公司宣布了地产相关业务资产的重组整合方案。截至2016年底，保利地产完成了中航地产下属8个房地产项目公司及1个在建工程的收购，增加待开发资源140万平方米，并通过中航在天津、珠海、三亚获取了3个项目，新增待开发资源150万平方米。市场认为，这只是保利地产并购扩张的开始。

早在2010年3月，国资委下达“78家主业非地产央企退出房地产行业”的规定，但涉及央企迟迟不动。但进入2016年，央企间并购整合已是大趋势。其中最著名的案例是保利和中航实现业务整合，以及中海地产对中信地产的整合。

市场认为保利被低估的另外一个原因是，其利润的增长。群益证券分析师姜以宁表示，预计保利2017-2018 年净利润分别为154.5亿元和170亿元，同比分别增长24.4%和10.2%，对应EPS分别为1.30元和1.44元，对应目前A股PE分别仅为7.4倍和6.7倍，目前估值相较行业内其公司偏低。

而平安证券分析师杨侃也认为保利是龙头房企中估值最便宜的高股息率标的，预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元，当前股价对应PE分别为8.1倍和7.5倍。