保利地产5000亿攻坚战：要规模还是要利润？

（原标题：保利地产5000亿攻坚战：要规模还是要利润？）

5月6日，保利房地产（集团）股份有限公司（下称“保利地产(行情600048,买入)”）发布公告称，今年1-4月累计销售836.17亿元，同比增长28.27%。值得注意的是，同期碧桂园、万科、恒大却分别达到了2041.6亿元、1921.7亿元、1447.8亿元。

“跟万科、碧桂园、恒大的销售额比，去年和前年的差距拉大了。”5月11日举办的2016年股东会上，保利地产总经理刘平坦承，因为城市布局、周期性战略等因素，这种差距确实存在。“但对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”

房地产行业集中度提升成为趋势的“大象起舞”时代，碧桂园、恒大、融创等竞争对手带来的危机感，让管理层不得不将“如何做大规模”列为接下来的工作重点之一。

近一个月前举办的2016年度保利地产投资者大会暨业绩说明会（下称投资见面会）上，管理层向外界展示了保利地产未来3-5年的发展蓝图，其中便包括销售规模达到5000亿元，同时在建面积至少达到1亿平方米左右，力争保住第一梯队的位置。

2016年，保利地产实现签约金额 2101 亿元。对于以刘平为首的管理团队而言，用3-5年时间完成5000亿元目标规模，接下来的工作并不轻松。

保住第一方阵地位

“碧桂园、恒大、融创等几家民企发展势头很猛，这给我们思想上、经营思路上有很大冲击，我们不得不调整规划。”业绩说明会上，管理层直言，保利正在面临规模竞争。

时代周报记者翻阅各大房企年报及季度报获悉，2016年，保利地产实现签约金额 2101 亿元，同比增长 36%。同为千亿房企俱乐部的恒大、万科、碧桂园分别实现销售金额人民币3733.7亿元、3647.7亿元、3088.4亿元，分别同比增长85.4%、39.5%、120.3%。

2017年1-3月，保利地产共实现签约金额574.12亿元，签约面积418.30万平方米。对比其他房企，恒大、万科、碧桂园2017年第一季度分别实现销售金额1069.3亿元、1502.7亿元、1506.6亿元，对应累计销售面积分别为1129.8万平方米、988.2万平方米、1664万平方米。

为了保住第一方阵地位，保利地产决定向“规模”发起冲击。2016年，该公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等方式完成项目拓展112个，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元。对比2015年，该公司共新增地块50个，全年公司新增容积率面积约1308万平方米，获取成本656亿元。截至2016 年末，公司拥有在建、拟建项目 361 个，待开发面积 6344 万平方米。

2017年3月9日，保利地产在经营电话会议上透露，今年公司将拓展470万平方米土地资源，共计144亿元。而从第一季度拿地情况看，决定规模化扩张的保利地产今年土地支出将远超上述指标。

国信证券(行情002736,买入)报告显示，保利地产2017年1-2 月共拿地 19 幅，累计用地面积 385.47 万平方米，同比大增 198.71%；总地价约为206.5 亿元，同比大增 136.12%。保利地产公告显示，2017年3月份，该公司土地支出约为72.18亿元。新增用地面积约为80.49万平方米。与此同时，保利地产还将拿地视角延伸至海外。2017年保利在澳大利亚落下三子，共实现17亿元的签约额，落实6个新项目。保利地产董事长宋广菊透露，内部定有战略目标，未来除了持续关注美国、英国、加拿大等发达国家外，东南亚市场也会是重点目标。

为实现更大范围的扩张，保利地产还提出在延续单项目并购的同时，要把握央企整合机遇，争取实现对全国或区域规模性房企的并购。

2016年，在控股方保利集团的统筹安排下，保利地产完成中航地产(行情000043,买入)下属8个房地产项目公司及 1 个在建工程的收购，增加待开发资源 140 万平方米。保利方面称，利用中航原资源优势，公司顺势在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源 150 万平方米。

投资见面会上，保利地产管理层透露，并购是涵盖了央企整合的，除了将继续积极推进中航工业集团旗下其他地产业务板块的整合工作外，例如鲁能地产是非地产主业的央企中地产业务体量较大的，公司也在积极关注。据悉，保利地产还专门成立并购团队，意在积极推进集团内部地产业务板块整合及中钢、中国建材(港股03323)等多家企业的旧改资源并购。

要规模还是要利润？

为适应公司规模化发展，保利地产在原有二级治理架构基础上增设大区，形成“总部–大区–平台”的三级管理模式。然而，伴随拿地支出与土地面积的大幅度增加，保利地产近年来“增收不增利”的现象也愈发明显。

保利地产历年年报显示，2010–2016年，保利地产营业收入同比增长分别为56.15%、31%、46.50%、34.03%、18.08%、13.18%、25.45%，总体呈下降趋势。归属于上市股东净利润方面，保利地产2010-2016年同比增长分别为39.8%、32.74%、29.20%、27.36%、13.52%、1.21%、0.21%、0.6% 。后三年净利润几乎无增长。扣除非经常性损益的净利润方面，2010-2015年同比增长分别为44.35%、31.12%、29.19%、28%、12.43%、1.84%、0.74%。

具体到保利地产2016年新设子公司来看，佛山保利弘雅房地产开发有限公司本期净利润为负562万元，泉州中泽房地产开发有限公司为负807万元，成都市保鑫泉盛房地产开发有限公司为负1091万元，合肥琅溪置业有限公司为负1118万元。

截至3月13日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计38家上市房企2016年营业收入合计为6617亿元，同比增长28.8%。归属于母公司股东的净利润合计为511亿元，同比增长30.7%。对比企业，碧桂园实现总收入约为1530.9亿元，同比增长约35.2%，股东应占利润约为115.2亿元，同比增长24.2%。万科实现营业收入2404.77亿元，同比增长22.98%，实现股东应占净利润人民币210.2亿元，同比增长16.0%。

与净利润增长同样不达预期的还有毛利率。保利地产毛利率首次跌落30%–28.02%，同比减少4.06%。分地区来看，华南片区、华北片区、中部片区毛利率分别为31.05%、28.45%、28.96%，同比分别减少9.86%、2.89%、7.42%，而西部片区、东北片区毛利率则分别低至22.39%、19.99%，同比分别减少2.63%、4.19%。

是什么原因导致保利地产近年来净利润增长乏力？保利地产财务总监周东利表示，毛利下降主要源于结转项目存在差异化。2014年、2015年市场大环境低迷，保利采取了去库存的策略，以致毛利有所下降，但如今毛利率已处在低点，未来将逐步回升。

另据群益证券研报显示，保利地产少数股东权益占比同比上升5%–30%左右，直接影响了净利润的增速。少数股东权益占比提高，其原因在于近年来保利地产加大了引入合作方合作拿地及共同开发的力度。这意味着合作项目获得的利润就需按照股权比例共同分享。

2015年，公司新增权益容积率面积997万平方米，权益地价为431亿元，权益比例为76%。2016年，保利地产通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达75%。据招商证券(行情600999,买入)(港股06099)研报显示，截至2016年底，公司全口径未售面积近6000万平方米、权益比例已下降至71%。

其年报显示，融创恒基、广东葛洲坝(行情600068,买入)、首开股份(行情600376,买入)、上海融创、广州城建等公司均为保利地产子公司的合作方股东。但增加合作项目比重有一个好处就是能够增加企业账面销售。2016年，保利地产全年实现签约金额 2101 亿元，同比增长 36%， 是公司步入千亿时代以来，销售金额增速最高的年份。

5月2日，保利地产发布2017年第一季度报告。报告期内，公司累计实现签约金额574.12亿元、签约面积418.3万平方米，同比分别增长27.23%和21.77%。此外，公司实现利润总额36.77亿元，归属上市公司股东的净利润18.91亿元，同比分别增长0.20%和38.73%。毛利率为38.35%，同比下降2.03个百分点。

此外，以开发类基金为核心，大力发展房地产金融，成为保利地产管理层接下来的工作重点。信保（天津）股权投资基金管理有限公司（以下简称“信保基金”），这家由保利地产于2010年6月联合中信证券(行情600030,买入)(港股06030)成立的基金公司，几乎将所有资金都投向保利地产旗下的项目。其手法是由基金管理公司与保利地产联合拿地，再由基金管理公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。

据保利地产管理层透露，公司2020年房地产基金规模目标是1000亿元。“此外，公司还将围绕产业链打造多元化的金融服务功能，择机进入银行、保险、信托等领域。”而保利地产之前已通过定增引入泰康人寿及珠江人寿入股。时代周报记者则获悉，本次定增资金将投向南京保利中央公园、珠海保利国际广场、成都保利玫瑰花语在内的11个项目。