新城控股：双轮驱动 冲击千亿

（原标题：新城控股：双轮驱动 冲击千亿）

　　新城控股：双轮驱动 冲击千亿

　　谢小明

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　　2017-05-29

　　谢小明

　　新城控股已经成为行业里增长速度最快的房地产企业之一。

　　5月5日，新城控股发布4月份经营简报。简报显示，公司实现合同销售金额约91.10亿元（包含合营项目合同销售金额27.59亿元），销售面积约64.79万平方米（包含合营项目合同销售面积11.43万平方米）。今年1－4月，新城累计合同销售金额约322.49亿元，比上年同期增长92.17%，累计销售面积约227.41万平方米，比上年同期增长34.46%。

　　在新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷看来，这一速度跑赢大势，也远远超过前20强房企的平均增长水平。

　　对于现阶段的新城来说，完成850亿元的年度销售目标几无难度。外界普遍认为，新城在2017年冲进千亿房企俱乐部应是大概率事件。

　　加速奔跑的背后，是新城住宅与商业双轮驱动战略的内在助力。在这一战略引导下，新城逐渐形成了“以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”全国化布局。

　　欧阳捷对经济观察报记者表示，新城之所以能够保持高速增长，有多方面的原因：“第一是企业家努力拼搏的精神状态，这种内部驱动力对于企业的快速增长是很有促进作用的；第二是企业做事的风格，新城的企业文化是诚实做人、踏实做事，企业家精神的原动力可以通过员工的做事充分体现出来。新城追求快，因为对于企业发展来说，有规模才有江湖地位，才有品牌号召力，银行、政府、客户才会认可，企业才会进入稳健健康的快车道。”“第三，完善的内功体系。企业的发展速度和应变能力是非常重要的，市场好的时候你能够快速启动，当市场不好的时候你应该快速刹车和调头。我们内部要求3个月开工、6个月销售、12个月现金流回正，这实际上逼着将规划、设计等阶段前置，拿地之后迅速形成方案、报批，也要求你对政府的需求和市场客户非常了解，另外你做什么样的产品也是非常重要的。所以这是一个体系性的东西，所有这些都跟我们的信息化系统、节点管控和激励制度挂钩。”欧阳捷分析说。

　　双核驱动

　　自2015年形成住宅与商业的双轮驱动战略以来，新城的住宅和商业业务均取得了快速发展。

　　新城2016年年报显示，公司去年全年实现合同销售金额达650.60亿，位列行业内第15位，同比增长103.76%，跑赢行业平均40%的增幅；销售面积575.0万平方米，同比增长66.2%；营业收入279.69亿元，归属于上市公司股东净利润30.2亿元，分别比2015年增长18.67%和64.4%，盈利能力不断提高；年销售均价11315元/平方米，同比增长22.6%。

　　“去年20强房企的市场份额已经达到23.3%，预计2020年将超过50%，市场即将见顶，房企'不进则没'--逐渐沉没。只有规模才有江湖地位、才有话语权、才有未来。”欧阳捷表示，加速奔跑依然是新城控股的制胜法宝。

　　在住宅地产方面，新城已经形成了四大成熟的产品系列以满足不同客户群体的需求，包括定位于新婚夫妇首次置业需求的“启航”系列、定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”系列、定位于中高收入家庭改善型需求的“圆梦”系列、以及定位于高净值家庭改善型需求的“尊享”系列。2016年6月，新城新推出的顶尖产品线“璞樾”填补了公司高端豪宅品牌的空白，通过有效互补的结构实现城市中产阶级全覆盖。

　　商业板块同样表现不俗。年报数据显示，目前新城在全国38个城市已布局43座新城吾悦广场，主要分布在上海、南京、昆明、成都、天津、南昌、长春、海口、苏州等国内大、中城市，其中已开业11个项目，可租面积合计72.4万平米，2016年实现租金及管理费收入4.4亿元，同比增长47.8%，出租率高达98.9%，同比增长1.07个百分点，其中海口、南昌、安庆、金坛、成都吾悦广场为2016年新开业项目，首日客流量均在30万人次左右。

　　今年5月初，吾悦广场开展了为期一个月的“我爱你·五月”主题活动，以此打造新城商业的全新形象。据悉，新城以“我爱你·五月”主题活动全面整合旗下多个系统的资源，包含商业管理、商业开发、住宅开发、星轶影城、多奇妙乐园、新城金融、新城悦物业等多个系统，集全新城之力，强势提升影响力，快速树立品牌形象。

　　按照规划，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建项目100个，全面实现住开、商开双轮驱动的合势。

　　平安证券的研究报告指出，新城的项目主要分布在核心一二线及强三线，显著受益本轮销售回升，考虑公司1520亿可售货值（住宅1000亿、商业520亿），全年有望冲击千亿。随着吾悦广场逐步开业以及品牌效应持续强化，公司租金及管理费收入也有望持续增长。

　　逆周期拿地

　　在冲击千亿的道路上，新城的土地投资和区域布局能力可圈可点。

　　在区域分布上，目前新城已经初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，触角北到长春、天津，西到重庆、成都，南到昆明、海口。“西安、郑州、南昌长沙等中部重点城市群都有计划，也在考虑进入武汉、合肥等城市，甚至也可能会布局到西藏、青海、新疆等城市。只要有人的地方都会去，关键看人是不是够多、消费能力行不行。”欧阳捷说。

　　2016年年报显示，截至2016年末公司土地储备总建面3532万平米，其中66%位于长三角，19%位于环渤海，4%位于珠三角，12%位于中西部，区域布局日趋合理。长三角区域是新城的布局核心所在，2016年长三角地区的销售占比超过80%。

　　2016年，新城新增土地储备共40幅，全年拿地金额达535.8亿元，同比增长125.6%，延续了积极扩张的态势。

　　欧阳捷透露，新城住宅地产深耕东部一二线城市，争取未来每个城市做到50至100亿元的销售规模；商业地产在全国化布局的基础上重点布局一二线城市，择机进入东部地区的重点三线城市，使新城吾悦广场成为当地城市的繁华商业新中心。

　　“这里面也是有区分的，住宅事业部是城市深耕战略，因为只有深耕才能做出真正符合城市气质和客户需求的好产品，但商业不一样，很多城市商业饱和，不可能在一个城市造八座十座吾悦广场，因此在商业上我们需要加大拓展城市布局，在一些发展比较好的强三线城市择机进入，比如衢州。我们认为一个购物中心如果覆盖超过20万人口，就能够生存得很好，如果低于20万人口，就比较危险了。”欧阳捷强调，2017年新城一定会加大土地投资。

　　平安证券的研报表示，新城区域战略布局思路清晰，逆周期拿地能力凸显，低成本逆周期拿地能力突出亦是公司在本轮周期中快速崛起的核心要素。2016年公司新增建面1424.2万平方米，拿地与销售金额比值由2015年的74.4%提升至82.4%。尽管拿地面积大幅增长，但平均楼面地价仅3763元/平米，同比下降27.2%，其中公司2016年取得的部分地块同年已增值逾100%。

　　2017年，新城在拿地方面依然表现积极。今年1月份，公司新增11个项目，分别分布于天津、南京、郑州、合肥、南昌、淮南、南宁7个城市。公司一月新增项目合计拿地占地面积79.8万平米，拿地金额96.24亿元，拿地金额占销售金额比重高达197%，超2016年全年84%的水平，也创下2015年以来拿地金额占销售金额比重单月第二高。

　　兴业证券在2月份的研报中指出，新城近两个月低成本逆周期巨量拿地，所获取的土地也都是以较低的底价、很低的溢价获取，而这也是新城控股本轮周期迅速崛起的最核心要素：“一方面体现公司在市场争议较大时避开激烈竞争敢于扩张，另一方面体现了公司对于后市并不悲观的预期。”

　　最新数据显示，4月份新城累计摘得7宗土地，近一半位于中西部地区，共近80万方土储。其中，在重庆、合肥拿下两块纯住宅用地；佛山、长沙、西安、宁波共夺得4块商住两用地，济南拿下一块纯商业用地。

　　双轮驱动、积极扩张，千亿新城可期。这和新城的2017年战略恰好契合--匠心营造、千亿新城。

　　欧阳捷认为，对于新城来说，目前处于“鲤鱼跳龙门”的阶段：“今年如果能够达成850亿元的目标，甚至有没有可能超越千亿，那将是我们发展历史上一个重要的节点；如果进入千亿，说明这个企业有了一个非常好的发展基础。我们一直说新城还是一个中小企业，如果进入到千亿，才算一个大企业，才能够进入到一个新的发展阶段。”