房地产再批判：没有技术难题的房地产税为何这么难？

（原标题：房地产再批判：没有技术难题的房地产税为何这么难？）

【房地产再批判】之七：没有技术难题的房地产税为何这么难？

编者按：

2016年12月中央经济工作会议正式提出，坚持围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。此后一系列有关政策开始紧锣密鼓的研究和制定。

中国房地产需要一个怎样的长效机制，很大程度上取决于我们如何看待从过去几年甚至更长时间以来，行业面临的种种重要且长期的问题。

经济观察报在2010年曾经策划过“房地产批判系列”，此后几年间，其中涉及的很多话题今日仍在风口浪尖，与此同时也呈现出其他新的课题。经济观察报特此组织“房地产再批判”系列报道，从房地产对财富累积、城市发展、实体经济、金融资源、行业转型及社会思潮等方面所造成的影响，及其机制体系予以全方位的梳理与反思。

这是【房地产再批判】系列的第 7 篇。

经济观察报 记者 张雅楠 杜涛

自从2014年全国“两会”释放出房地产税由“试点推进”改为“立法先行”后，任何一点关于房地产税的风吹草动，都会搅动全国人民的神经。

3年多过去了，公众迄今为止收到的来自官方最明确的消息是，今年“两会”上，人大发言人傅莹表示，今年房地产税草案不会提请人大常委会审议。

房地产税依然遥遥无期。

对房地产税，有房的人如临大敌，担心房产持有成本增加、担心房价要跌；没房的人则翘首以盼，似乎房地产税一出，房价便会应声腰斩，买房终于有望。

实际上，渲染每一条房地产税消息的人何尝不知，开征房地产税，并不容易。

先说说房地产税为什么这么难。

房地产税工作千头万绪，有两个最基本的条件：一是立法，二是不动产登记。前者负责合法性，后者负责可操作性。

从立法角度看，房地产税的课税对象、范围、税基、税率等细节的顶层设计要做到公平合理，这并不容易。

中国实行土地公有制，有集体和国有之分。而住宅产权多样，按产权类型分，有央产、军产、单位产权和私有产权等多种；按获取方式有房改房、商品房、经适房、限价房、自住型商品房等多种。

在如此复杂的土地和房产类型下，小产权房如何征税、土地使用权到期后如何续期、计税标准是按房屋数量还是按房屋价值、是否要设计免征环节、全国范围内的经济差异如何体现等等，很多问题背后都牵扯着巨大的改革问题，并非一蹴而就。

然而，如果上述关键问题无法厘清，那么，房地产税也就很难达到调节财富分配的作用，反而会造成不公。

这也是为什么几乎所有的受访者都对经济观察报表示，房地产税开征，难度不在技术问题上，而在制度设计上。

上海财经大学税收系主任朱为群对经济观察报表示，房地产税不以交易额而以评估值为税基，人为因素影响比较大。评估机构和纳税人之间对评估价值可能存在争议，这就需要争议解决机制。在国外，不动产税的征收，复议机制比较重要，复议人员由多方人员参与，能够很大程度决定房地产税的落地问题。

即便技术不是开征房地产税的关键问题，就目前的情况看，技术问题并没有完全解决。

这里就不得不提房地产税开征的另一个关键条件，不动产登记了。

不动产登记的工作，同房地产税立法一样，从2014年便陆续展开了，这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来，盘点清楚中国的资产存量，为开征房地产税提供基础依据，具体表现是房产证会换成不动产证。

春节后，沸沸扬扬的“燕郊住宅无法落宗”风波便是在不动产登记过程中出现的房、地信息不匹配，导致无法换证的问题，燕郊并非个例，在河南、河北、山东、湖南的不动产登记过程中均发生过，目前仍待相关的国土政策出台。

好在这项工作有时间表，国土部不动产登记局说，从2014年开始，力争4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

只有房地产税立法和不动产登记全部顺利完成，房地产税才有可能真正全面落地。

不过，即便房地产税真正落地了，它调节房价的作用也不应被抱以不切实际的期待。

多年来，房地产税都被理解成调控房价的杀手锏，实际上，从重庆和上海自2011年试点开始至今的房价走势看，房地产税稳定房价的作用并不显著。重庆平稳的房价得益于良好的土地制度建设，上海房价的涨幅，不说大家也知道。

同时，从日本、美国等房地产税征收国的经验看，房地产税既没有抑制房价暴涨，也没能阻止这些国家房地产泡沫的破灭。

对于房地产税的现实作用，中国社科院经济所研究员汪利娜认为，房地产税是以社会财富存量——不动产为课税对象，具有税基不易隐藏、税负不易转移的特点，主要的功能是弥补所得税只对收入流量无法对财富存量征税的缺陷，以实现税收缩小贫富差距的目的。