龙湖聚焦长租公寓:冠寓2020年租金目标20亿元

来源:时代周报 作者:刘娟 2017-09-19 05:48:16
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(原标题:龙湖聚焦长租公寓:冠寓2020年租金目标20亿元)

随处可见的斑驳工厂遗迹,是北京798艺术区的符号。这片原国营电子798厂的老厂区,早已摇身成为文化创意产业区的样板,丰富了北京城市多元化的颜色和历史记忆。

600米开外,酒仙桥东路18号,龙湖冠寓酒仙桥店选址于此。这是龙湖地产(港股00960)(00960.hk,以下简称“龙湖”)长租公寓品牌冠寓落地一线城市的首个作品,对内、对外有着信号意义。

9月2日,龙湖冠寓酒仙桥店开业。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石面对时代周报记者,勾勒了冠寓的未来路径。

韩石是冠寓产品线的开拓者。去年,龙湖组建了创新事业部,希望用新技术去承接线上到线下的新业态。掌门人吴亚军找来了大悦城原CEO韩石,要他在龙湖创新业务上努力一把—联合办公、长租公寓等新业态将承担起未来龙湖盈利增长试验田的作用。

短短一年时间的培育,冠寓迅速从龙湖的试水业务转为主航道业务。吴亚军对冠寓、对韩石团队的器重可见一斑。

“长租公寓还是一片蓝海,冠寓要在2020年做到行业TOP3,租金收入要达到20亿元,”韩石接过军令状,他对时代周报记者说,龙湖是首家将长租公寓提升至“主航道”权重的房企,他们有计划将冠寓布局到16个一、二线城市。今年底,他们要完成的小目标是开出1.5万间房间量。再往下,开业5万间房会是冠寓“从0到1”的临界点。

愈来愈多的资本正涌向长租公寓这一领域,同质化搏杀已经开始。这场考验耐力的空间马拉松里,盈利尴尬、运营乏力、融资困难等一系列棘手问题都在寻找答案。韩石和冠寓又将如何证明这条新赛道的种种可能?

租住3.0版与“去孤岛化”

今年全国两会上,全国人大代表吴亚军准备了一份议案。她关注的正是下一个万亿级市场—住房租赁。

第三方研究机构链家研究院在《租赁崛起》报告中,描绘了这片泛着金光的蓝海:预计到2025年,我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人。

顶层鼓励发展租房的政策逻辑也日渐清晰。2016年至今,中央的多次经济工作会议中,购租并举也被提到了显著的位置。住建部等九部委公布租赁试点城市名单才两个月,广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个试点城市已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的城市,例如北京、上海,也主动出台相关鼓励租赁新政。截至目前,20多个省市已出台了住房租赁实施细则。

要趁东风,事实上,龙湖内部早在2016年就开始了紧锣密鼓的铺排。去年年中,龙湖宣布试水创新业务,并推出冠寓品牌。今年年初,冠寓被纳入为龙湖系地产、商业、物业之外的第四主航道。

“未来,每5个人就有1个人成为租客,龙湖经过了内部精算,决定顺势而为。”韩石说,龙湖从以售养租逐步过渡到租售并举,要实现“居住+租住”的业务组合。

一年铺垫,多点开花,这是龙湖的速度。今年3月12日,冠寓成都金楠天街店、冠寓时代天街店正式开业,这是冠寓的首发之作。三天后,冠寓重庆源著店开业,推出“核桃”“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线,并宣布开启全国化布局。

“龙湖要做的不是简单的长租公寓,而是商、住、办打通为一体的微生态社区,志在1+1+1>;3,”韩石说,他们将天街、冠寓和一展空间(龙湖联合办公品牌)相融合的小综合体模式称为CityHub,其中每一栋公寓都是物联网时代的一个Hub(焦点),去“孤岛化”,以进入租住3.0时代。冠寓酒仙桥旗舰店就是CityHub-商住办小综合体的代表之作。

冠寓用户画像中包含这样一些关键词:独立生活、20-35岁、月收入30%-60%租房、高学历、高收入、城市中坚力量。

以酒仙桥店为例,靠近798艺术区,经常出入在这片的年轻人、创业者成为冠寓未来的潜在客群。这就不难理解,为何开业当天出席活动的嘉宾多为唱吧红人、插画师、博主这类年轻时尚人群。

规模化焦虑从地产延伸到长租公寓,从零开始但又很快喊出“十万间公寓”目标口号的房企并不在少数。龙湖也在蠢蠢欲动,韩石表示,冠寓今年年底开业1.5万间,中期目标是突破5万间,并在2020年成为业内前三名,租金收益超过20亿元。

全景计划与轻重资产之辩

这片长租公寓蓝海早已沸腾。

房企、中介、酒店等各路资本就纷纷“杀入”了长租公寓,鱼龙混杂,发展粗粝。据不完全统计,仅北京区域,目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右,门店数量超过50家,其中超过一半的门店位于五环至六环,但价格并不便宜,除个别偏远项目外,租金基本突破了3000元/月。

如何决出座位排名,长租公寓大戏在今年进入高潮,各个玩家在品牌输出、产品细分上都有大动作。他们都不能回避的是:习惯赚地产快钱后,能够承受多久的微利甚至亏损的过渡期?

“目前,冠寓是从轻资产入手,一般是对有十年以上租约的物业进行改造,或者以股权合作、委托管理等方式获取项目,希望以此快速形成规模,”韩石说,未来会逐渐加大重资产冠寓项目比例,以轻重结合方式发展。

值得关注的是,从回报率与运营成本方面来看,长租公寓回报率仅在1%-2%之间,“55%的拿房成本占比”和“百间65%的入住率”是盈利的临界点,这意味着若无法掌握成本优势,这一“生意”很难做。

“龙湖有自己的成本控制计算模型,对集采、价格、运营等成本控制得非常严格。”韩石透露,对于长租公寓的拓展,龙湖有一个全景计划,即7天内判断一个项目是否值得获取,获取项目到开业运营的周期控制在130天内。

这意味着,从拿到项目、出设计图纸、施工到验收,冠寓每一个环节的计划精确到半日内,以此从成本计算和运营体系上降低成本,提高利润空间。

“谁能把成本控制住,谁一定是未来升级的胜利者。”如何拿到好的项目则是成本控制的第一步。在龙湖布局的32个城市中,对应的城市公司是冠寓在大平台下的一个个突击队。韩石介绍说,“拥有主航道身份加持,这些城市公司将在拿项目、建设的整个过程给予冠寓支持。另外资本市场上,龙湖低成本的资金获取也成为开展冠寓的一大优势。”

在成都和重庆先行开业的冠寓来看,试运营的两个月内出租率已经超过95%。韩石表示,从硬件的设计及施工上,龙湖的长租公寓精确到毫米级的尺度;从软件管理上,借助手机移动端实施科技化管理。

借助精细化管理和成本控制优势,韩石表示,龙湖的轻资产冠寓项目,预计毛利率将达到35%,而重资产冠寓项目毛利率将达到70%以上。

他们把冠寓的动态投资回收期设定为五六年,对于韩石来说,目前最重要的事,是把产品做好。

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