广州最美老街的旧改“乡愁” 一期试点，每平方米改造成本1万元

（原标题：广州最美老街的旧改“乡愁” 一期试点，每平方米改造成本1万元）

[摘要]在广州荔湾区恩宁路与丛桂路的交会路口，一间老字号的铜器铺门前，老板张罗着生意，游客在店前驻足观望。

时代周报记者 程洋 发自广州

在广州荔湾区恩宁路与丛桂路的交会路口，一间老字号的铜器铺门前，老板张罗着生意，游客在店前驻足观望。铜器铺的对面，是一座修葺一新的骑楼，立柱上打着“老字号一条街”的招牌，还张贴着“永庆坊，前行三百米”的标语。

恩宁路被称作广州的铜器一条街，也被人们誉为“广州最美老街”。广州市政府意欲将这里打造成充满岭南特色的“丽江古镇”，以开发老街区的历史文化价值。而永庆坊作为恩宁路上的一条内街，成为了一期旧改的试点，如今已面向民众开放。

若将时间倒回到2006年，恩宁路的旧改或许将面临另一种境遇。作为广州危破房集中连片区，恩宁路成为全市“中调”的首个旧城改造项目，并在2007年陆续开始拆迁工作。当地居民伍国强告诉时代周报记者：“最初政府想要推倒重建，居民们不同意，这里是老广州的根。”

转折点发生在2011年，恩宁路旧城改造规划经过四易其稿，在广州市城市规划委员会上获得全票通过。新方案突出历史文化保护优先原则，不再追求就地经济平衡。最终，经过多方博弈和规划论证，广州市政府采取了“政府主导、企业承办、居民参与”的模式，2016年通过招标引入万科，参与永庆坊微改造项目，打破了恩宁路旧改“僵局”。

中国城市规划学会常务理事、广州市城市规划委员会委员、华南理工大学教授袁奇峰在接受时代周报记者采访时表示，恩宁路是广州旧城改造后现代的开始，“乡愁”开始成为对抗“增长主义”的工具，市民对自己身份的文化认知、对城市的文化认同开始显现出力量。

万科布局微改造：重新焕发活力

在永庆坊来来往往的人群中，有不少前来观光的游客。他们举着手机，走在充满岭南特色的麻石街上，和古旧的建筑合影留念，间或走进充满文艺气息的小店，选购心仪的商品。

伍国强挥舞着铁锤，砸在一块暗黄色的铜皮上，发出 “铛、铛、铛”巨响。他是一名铜匠，传承着祖上的技艺，到他这里已经是第四代了。在伍国强的铜器铺里，不时进来三五个顾客。他们端详着这些手打铜器，偶尔和伍国强交谈两句。

伍国强告诉时代周报记者：“现在永庆坊不一样了，以前环境脏、乱、差，电线乱搭。”

在永庆坊一号巷的尽头，李小龙祖居的门口，白菁正在给她的客人穿戴整齐粤剧服饰。她在永庆坊入口处的恩宁路103号骑楼，开了一家文化传播公司，而业务的重头就是服装租赁。她是最早一批嗅到永庆坊商机的人，通过租赁服饰给旅客拍照，教游客唱粤剧，她有时候一天能收入两三千。

白菁告诉时代周报记者：“我2月份租下来的时候，这里的租客还不是很多，人气也不是很旺，现在人气旺得很，来的都是年轻人。”她越来越觉得，这里像极了香港的兰桂坊，“大半夜还有很多人，尤其是开音乐会的时候，来的人更多”。而她正在说服她的香港老板，和她在永庆坊合伙开一家西餐厅。

如今，微改造之后的永庆坊，重新焕发出活力。

万科在永庆坊的运营负责人告诉时代周报记者：“永庆坊的业态主要以展贸型的复合业态为主，一楼为企业文化、产品的展示互动区，二楼为办公区域。”她表示，展贸型的业态，可以让旅客有一个驻足的地方，进来之后才可能在这边长时间地停留，不管是对商业的带动，还是永庆坊活力的提升，都会有较大的促进作用。

据了解，永庆坊的出租率已经达到87%，预计年底达到95%。而经过升级修缮后的老区，租金从最初的二三十元每平方米，如今已达到100元以上。白菁在永庆坊入口处租下了一整栋骑楼，她告诉记者，每平方米的租金是138元，一个月下来的租金在1.5万元左右。而如今，她正在打算将门店改成西餐厅。

伍国强对恩宁路一带的发展也充满信心，他说：“应该会越来越好的，这一带最主要就是西关文化，做好这个历史文化的开发，带动这个城市的特色旅游业发展，打造一张新的名片。”

每平方米改造成本1万元

恩宁路位于广州荔湾区，荔湾俗称西关，是广州老区之一，也是西关文化的发源地。恩宁路上坐落着詹天佑故居、李小龙祖居、西关大屋、八和会馆等历史遗迹，当地居民和专家学者多呼吁保护性开发，这也是最初旧改方案推倒重建最大的争议所在。

恩宁路旧改“拉锯战”是从2006年开始，2007年陆续拆迁，到2010年，在1950户动迁户中，未签约的户数是440户，已动迁1506户。而直到2011年，市规委会通过了恩宁路改造地块的《恩宁路旧城改造更新地块控制性详细规划导则更改》，提出街区整治和修复 “整旧如旧，新旧建筑风貌相融”“保留原有街巷肌理”“引入新产业”的原则，动迁工作才停止。

据广州市城市更新局官网信息显示，按照“政府主导，企业承办，居民参与”的思路，由承办企业负责投资和运营，同时鼓励片区内的原居民参与改造，积极保留原来的生活方式和文化传统。万科由此进入永庆坊微改造项目，在保留传统风貌的基础上，打造具有创新内涵的新型创客社区。

“我们的修复成本远高于推倒重建，可是如果恩宁路一带都推倒重建的话，我们的城市只是又多了一个西城都荟，而很多有价值的传统文化就失去了载体。”永庆坊微改造的设计师陈嘉健对时代周报记者说，“不能让后来人只能通过影像了解我们的历史文化，还要有身临其境的感觉。”

据陈嘉健介绍，永庆坊的修复工作，专门请了具有文物保护修复资质的施工单位，保持原来建筑的外轮廓不变，对建筑立面进行更新、保护和装饰，保留岭南传统民居的特点。

针对永庆坊内的老屋修复工作，陈嘉健告诉记者：“这些房子的结构其实是很复杂的，因为是老房子，每一栋房子都有它的特殊性。所以我们这边是59套，出了59套单独的施工图纸。”

永庆坊作为恩宁路上微改片区的一期试点，改造面积在7000平方米左右，每平方米的改造成本约1万元。对于拥有永庆坊15年经营权的万科而言，预计回正周期在12年左右。据万科方面提供的资料介绍，相对于经济效益，永庆坊更多的是具有战略意义，是万科对城市更新、旧城改造和文化保护的一次探索。

寻求共赢的未来

从大拆大迁、推倒重来，到保护性开发的微改造， 几经波折的恩宁路旧改，正成为广州“三旧”改造范本。

袁奇峰分析认为，恩宁路旧改的波折，在于一开始出发点就错了。2000年广州战略的核心本来就是“拉开结构、建设新区、保护名城”。2005年在“北优南拓、东进西联”八字方针中加入“中调”，结果空间落位在“城中村”和“棚户区”，以旧城改造作为土地财政的工具。

2011年，荔湾区调整了“三旧”改造工作方向，提出复兴老城区经济，改善城区环境质量，弘扬岭南特色文化，增强地区综合竞争力，建设“广佛之心”的总体目标。同时将旧城区划定为 “一般旧城区、旧城风貌协调区、历史文化保护区”三大类，相应进行差异化更新改造。而这也变成了恩宁路旧改的一个大方向。

袁奇峰说：“恩宁路棚户区改造项目，从开始招致市民和舆论的普遍反对，到市政府叫停拆迁，再到后来开始空间修复，值得赞扬。”

不过，对于永庆坊的微改造，华南理工大学教授郭谦在接受媒体采访时曾表示，整个永庆坊的改造精细化还不够，老的工法研究不够，老的材料研究不够。陈嘉健说：“时间太赶了，只有一年左右的时间，有些地方没有规划好。”而万科方面表示，如果万科继续接下来的微改造项目，将通过成立居民论坛等形式，让居民更多地参与进来。

袁奇峰告诉时代周报记者：“新城求效率，旧城要和谐。旧城改造应该成为建设和谐社会的工具，只有建立起‘权力、资本和社会’平衡的体制机制，在法制的规则框架下协商，才能寻求共赢的出路。”