物业公司第一股 南都物业打破物管难登A股魔咒

（原标题：物业公司第一股 南都物业打破物管难登A股魔咒）

[摘要] 1971年出生的韩芳系南都物业(行情603506,诊股)实际控制人，前者直接持有公司28.64%股权。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

碧桂园物业IPO“悬而未果”，南都物业（603506.SH）先行冲刺成功，成为A股第一家物管公司。

1月9日，南都物业发布公告称，公司首次公开发行约1984万股人民币普通股（A股）的申请已获中国证监会核准，该股将于1月23日（T日）通过上交所交易系统实施。

发行后，南都物业总股本将增至约7936万股。以16.25元的发行价计算，南都物业预计募集资金量约3.22亿元，扣除发行费用后，预计募集资金净额为2.87亿元。据悉，该笔款项将用于物业管理智能化系统、全国物业服务业务拓展等。如实际募集资金数量小于上述投资项目的资金需求，不足部分公司将用自筹资金或银行借款补充。

1971年出生的韩芳系南都物业实际控制人，前者直接持有公司28.64%股权，通过南都地产服务间接持有公司45.82%的股权，通过舟山五彩石间接持有公司1.38%的股权，合计持有公司 75.83%股份。以16.25元的发行价计算，韩芳合计持有的4514万股，其市值将达7.3亿元。

规模之战

南都物业总部位于杭州，这家为阿里巴巴滨江园区和云栖小镇提供物业服务的公司，于2014年、2015年、2016年、2017年上半年，分别实现营业收入3.9亿元、4.7亿元、5.7亿元、3.75亿元，净利润分别为3149万元、2209万元、6296万元、3589万元。

虽然两项数据总体呈逐上涨趋势，但接下来如何改变和丰富物业传统的收入来源和体系，仍是南都物业管理层亟待解决的难题。

时代周报记者获悉，目前南都物业收入来源主要来自物业管理服务（包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务等）。2014-2017年上半年，其物业管理服务销售收入占比分别为93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其增值服务销售收入占比仅分别为6.55%、4.33%、5.91%、6.88%。

根据中国物业管理协会公布的数据，从收入结构来看，2015 年物业管理服务占营业收入为83.27%，多种经营收入比例为 16.73%。另据中国指数研究院数据，2016年物业管理服务占比达82.72%，增值服务占比17.28%。这意味着，近年来南都物业收入来源仍十分单一。

除此之外，对比行业其他物管公司而言，目前率先在A股上市的南都物业，其规模仍落后于同行。截至2017年上半年（以下均为此年限），南都物业已交付项目数量为 224 个，其管理面积为3013万平方米。已签约项目（包含已交付）数量为 265 个，其管理面积为3820万平方米，已中标未签约项目数量为 30 个，其管理面积约499万平方米。

而彩生活已经布局中国214个城市及1个海外国家新加坡，自管物业面积3.83亿平方米。碧桂园物业管理项目数量接近700个，合同管理面积达2.47亿平方米。绿城服务在管项目达959个，管理面积达1.18亿平方米。2017年1-6 月，绿城服务营业收入22亿元，净利润为1.25亿元。截至2017年12月底，万科物业合同项目共计2356个，合同面积逾4.6亿平方米。

而作为南都物业主要竞争对手的长城物业，2016年底，其物业项目700余个，物业面积逾1.5亿平方米。2016年，长城物业实现营业收入22亿元，净利润1.3亿元。

南都物业表示，根据公司的战略规划，公司计划在四年内完成30个拓展城市营销网点的设立并投入运营。此前，南都物业还收购了采林物业，进一步扩大了业务规模。2016-2017年上半年，采林物业净利润分别为260万元、228万元。

高估值诱惑

一直以来，A股都是各大物业公司的理想地。在回归A股的对外口径中，高估值、拓展融资渠道及解决现金流难题等利好常被企业高管挂在嘴边。

房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，回归A股后确实会提高企业股票市场估值，以大盘股为例，A股比H股估值高30%左右。

时任碧桂园集团首席财务官吴建斌也曾公开表示，相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异，公司经过研究后认为国内上市更为理想。

以万达商业为例。2017年3月底，董事长王健林从H股离场，提出万达商业私有化意见，并想借助借壳和IPO两手准备回A股。

与在港股被低估的情况截然不同，据媒体报道，万达预计万达商业回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多，而这也就意味着，其股票未来市值将达到5000亿元人民币。值得注意的是，退市之前，万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元，市盈率为6.67，后者水平尚不足在A股上市的万科A(行情000002,诊股)的1/4，绿地控股(行情600606,诊股)的1/2。　

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱分析，尤其是市盈率方面，比较千亿企业最近的数据来看，四家H股上市的企业动态市盈率在5-7倍，而在A股上市的三家房企的动态市盈率均超出10倍以上，其中绿地控股更是达到了30倍。“再考虑到人民币贬值、国内利率水平低等优势，A股的融资能力和优势已经开始显现。”

不过，在南都物业之前，并无任何一家大型物管企业成功登陆A股市场。深圳市物业管理行业协会副秘书长刘双乐曾表示，由于A股市场实行注册制还没有确切的时间表，而在审批制下多数公司获证监会受理正排队申请上市，因此，在A股上市注定是一个艰难和漫长的过程。

“所以不少公司选择在香港上市。”刘双乐续称，两个市场对物业公司而言，最大的区别就是在香港上市要比A股上市容易得多，效率也高得多。

黄立冲告诉时代周报记者，由于物管公司的持续增长能力和商业模式不被看好，证监会的态度认为其不应该挤占A股上市资源，所以审批态度比较严谨。