保利系地产重组路线图：力争重回行业前三

（原标题：保利系地产重组路线图：力争重回行业前三）

[摘要] 据悉，在交易之前，保利集团持有保利香港控股100%股权， 而保利香港控股的主要资产为持有保利置业39.66%股权（实际拥有40.39%的表决权）。

央企保利的整合重组之路被按下了快捷键，历时十年的地产整合大戏余热尚存，在不到一个月的时间里，集团的改制立马跟进。

2018年1月7日，保利房地产（集团）股份有限公司宣布，经国务院国有资产监督管理委员会批准，公司实际控制人中国保利集团公司，已由全民所有制企业变更为国有独资公司，相关事项已完成工商变更登记，名称更改为“中国保利集团有限公司”。这意味着又一家央企巨鳄，在国有经济体系的调整中“大象转身”。

对很多企业来说，当前的竞争不仅仅是一场事关生存的角逐，同时很大程度上，已然是改写行业龙头格局的机遇，央企保利并不想被甩下浪尖。

中国人民大学国企改革与发展研究中心研究员李锦认为，按照相关的法律法规，作为特定历史条件下形成的企业形式，全民所有制企业不存在股东，只有主管单位，而国企改制则会按照现代公司法进行企业形式变更，设立董事会，以公司法对人员名称进行命名。

李锦告诉时代周报记者，国企改制是为后续引入更多社会资本做铺垫，但这种变更在前期其实更多是企业名称、工商登记及人员名称上的更改，企业的人事调整并没有多大的变动，也不会影响其旗下子公司的运作，“毕竟很多所有制公司旗下的子公司早已实行股份制”。

保利地产(行情600048,诊股)在公告中明确，保利集团的改制并不构成对旗下公司经营活动的影响。保利地产的相关人士回应时代周报记者表示，目前公司的运营并没有什么调整变化。但业内人士也指出，改制后的保利集团在政企分离、权责明确下，市场化的管理将会促使公司的运作更为高效，更为重要的是，资源整合之下，“必然会把部分企业做大做强做优”。

在保利系的整合中，保利地产显然是那个被选中的“幸运儿”，而喊话“三年内再入行业前三”的保利地产董事长宋广菊，显然也希冀借此开辟一条重拾昔日荣光的路径，不过在“折中整合方案”及保利置业业务亟待重构等问题悬而未决之下，走过十年长路的保利系地产重组，或许还没有迎来故事的最终完结。

整合“施工年”

随着国企改革，地产央企整合改制动作频频。在过去的三年里，绿地混改登陆A股，中海并购中信地产，中冶整体并入五矿完成联姻，此外，中交、鲁能也相继完成了其内部地产业务的整合。

伴随着地产央企整合进入深水区，拥有着地产、能源、贸易、民爆和文化五大产业的保利，在2017年也迎来其资产重组的“施工年”。

2017年5月，保利集团旗下的保利能源整体划转至中煤集团旗下，至此，保利集团大幅剥离了煤炭产业；3个月后，做完减法的保利集团在轻工和工艺领域做了道加法—中国轻工集团公司、中国工艺（集团）公司整体并入保利集团公司，成为其全资子公司。

然而，出乎意料的是，在众人以为地产系整合或还将遥遥无期之时，保利却用不到一个月的时间，打破了这场旷日持久的僵局。

2017年11月30日，保利地产深夜的一纸公告宣布，公司拟通过使用现金和承债方式收购控股公司中国保利集团持有的保利（香港）控股有限公司50%股权，作价23.82亿元，按照50%持股比例承接的债息作价27.71亿元。

据此，保利集团旗下的保利地产和保利置业，这两个地产平台整合终于有了实质性的推进方案。在此之后的2017年12月20日，保利地产召开临时股东会，高票通过的表决使得这次整合终成定局。

在李锦看来，由于保利集团盈利性强，不存在太多的债务，因而整个改制过程推进得比较顺利，“随着保利集团名称的更改，及完成工商变更登记，这个改制过程已经告一段落，未来集团的运作也会更加市场化”。

保利系地产的顺利整合，无疑是保利集团改制得以水到渠成的关键步奏，而这背后的推动力，是日趋聚拢的行业发展趋势。

保利地产1月14日发布的业绩表现显示，2017年1-12月公司累计签约金额3092.27亿元，同比增长47.19%，同期签约面积2242.37万平方米，同比增长40.27%。凭借这一成绩，保利地产以27.27亿元优势险胜绿地，位列行业第五，而这也是其在2000亿元规模上徘徊两年后，首次踏上3000亿元的阶梯。

回看2012年，彼时，保利地产首次突破千亿门槛，成为继万科之后的第二个千亿俱乐部会员，宋广菊当时表示，到2020年保利地产将实现2000亿元的销售规模。这一目标早在2016年便已完成，而销售业绩五年内翻三番，这样的规模增速远远超过了宋广菊的想象。

然而，在保利规模快速上涨的同时，行业龙头的竞争格局早已改写。截至目前公布的数据显示，2017年碧桂园(港股02007)、万科和恒大分别以5508亿元、5298.8亿元及5009.6亿元占据行业前三，而后来居上位列第四的融创，也甩下保利近600亿元的身位。

无形之中，这场规模追逐赛，将保利这个最大的地产央企推至了如何迎头赶上的关卡，而打破双地产平台发展的牵制已经迫在眉睫。

十年长路

作为保利集团旗下地产业务的双平台，保利地产和保利置业在集团内部位置对等，虽然双方曾澄清各自布局城市的差异，但在资本市场上一直背负着“同业竞争”的质疑，而鉴于两地上市平台的诸多因素限制，两者间的整合也历经了十年长路。

从股权结构来看，保利地产的第一大股东为保利南方集团有限公司，为保利集团全资子公司。保利置业的第一大股东保利（香港）控股有限公司同样为保利集团全资子公司。不过，从发展路径来看，保利置业地产业务的增长有赖于集团的扶持。

保利置业原名为保利香港，1993年被保利控股收购，并于2005年在集团的注资之下，开始逐步转型房地产主业。时代周报记者统计，保利集团于2005年、2007年9月、2009年9月及2010年3月先后向保利置业进行了四次注资，保利置业也由此依次获得上海、深圳、苏州、佛山、海南、广州等多个城市项目，激增近千万平方米的住宅及商业土储。

除此之外，版图快速增长的保利置业于2011年开拓了宁波、惠州、烟台、威海、贵阳和遵义等城市，最终形成了目前布局的20个主要城市。截至2017年底，保利置业全年销售金额达到379亿元，销售面积为264.4万平方米，按建筑面积计算，拥有土地储备及在建项目约2000万平方米。

不过，当成立于1992年的保利地产，在2006年7月完成上交所挂牌上市之后，保利地产和保利置业，这两个分开独立经营却有存在不少重叠城市布局的公司，被摆上了天平的两端。

虽然“如何解决两个平台间的同业竞争”成为保利地产和保利置业业绩会及股东会上的惯例问题，但2006至今的11年时间里，保利系地产整合动作在很多时间里是处于“安静”状态，而两者间真正的整合尝试要追溯到2009年。

2010年3月2日，时任保利地产董事长的李彬海在业绩发布会上透露，保利集团曾于2009年上半年明确提出，把保利置业以私有化的形式整合到保利地产当中，但由于市场突变，成本增高，最终没有成形。

在这之后，有关保利地产和保利置业整合问题，保利置业以“利用两个资本市场发展房地产，能够使得集团主业价值和规模最大化”来回应，宋广菊则回以“不在权属范围”“会向集团转达”。

事情的转变出现在2014年，彼时5月份的股东会上，宋广菊一反常态地首谈地产整合，并表示整合将于2018年完成，“这是集团的战略目标和任务之一”。虽然2016年11月29日的重组“一日夭折”，但两个地产平台的整合序幕已然拉开。

2016年12月14日，保利地产打破深圳布局的限制，拿下大鹏中心区宅地，这个被时任保利地产华中华南片区董事长的余英称为“里程碑的日子”，实际上已经奠定了保利地产在保利系地产整合中的主体位置。

未完待续

通过持有保利香港控股50%的股权，保利地产间接持有保利置业19.83%股权，在变身兄弟公司的持股公司之后，保利地产不仅获得保利置业未来发展的溢利分红，更为重要的是，明确为未来境内新增房地产项目的开发平台。

正如普标分析师邹宇轩向时代周报记者指出的，这是该份交易方案的核心，对于保利地产而言，这也是其向更高规模目标发起冲击中最为重要的一点。同业竞争关系和区域准入限制原则枷锁的解除，保利地产将获得真正意义上的全国市场，发展空间大为拓展。

据不完全统计，在保利置业目前布局的20个主要城市中，保利地产没有进入的城市多达6个，分别为南宁、济南、贵阳、哈尔滨、柳州、德清，其中借由与中航地产(行情000043,诊股)整合进入的城市为苏州和昆明，而作为房企重兵布阵的深圳，截至目前，保利地产仅有大鹏新区1个项目。此外，在双方均重点布局的上海、广州、武汉及重庆，限于特定区域发展的保利地产也将覆盖更多的布局区域。

不过，多位分析师向时代周报记者指出，保利地产和保利置业是次整合并未最终完结。一位不愿具名的业内人士表示，不排除两者在股权交易及保利置业存量项目中有进一步的合作，“毕竟目前保利集团还持有保利香港50%的股权，而保利地产也不并表保利置业”。

据悉，在交易之前，保利集团持有保利香港控股100%股权， 而保利香港控股的主要资产为持有保利置业39.66%股权（实际拥有40.39%的表决权）。不过，如若继续进行股权交易，保利地产需要考虑的是—是否需要触及30%的全面要约收购红线。

对此，中信建投地产首席分析师陈慎表示，这个问题还有待保利地产后续的公告披露。而鉴于全面要约收购是一件需要耗费大量精力的事情，邹宇轩则认为，保利系地产整合已经阶段性完成，有没有后续动作在当下是很敏感的问题，但“按照目前的方案其实已经解决了两个上市平台以往的一些同业竞争的问题”。

至于是否并表，这对于保利地产来说并没有那么重要，“保利地产是3000亿元合同销售的公司，而保利置业的规模只有它的约十分之一，因此并不并表只有小幅度的影响”。

不过，即便在整合方案后，保利置业的股价已经以上涨1港元多回应了港股投资者的表态，但失去了内地市场拓展资格的保利置业，如何在未来五年内偿还集团逾27亿元的借款本息，却是行业热议的另一个话题。

按照宋广菊在保利地产第二次临时股东会上的表态，保利置业将按照保利集团的指引完成调整，未来还将有其他发展动作。优淘城总裁薛建雄预测，保利置业未来在专注于港澳或海外市场之外，亦可能转变为地产项目的投资公司。

据悉，保利置业除了在英国落地一个项目以外，目前在香港市场全资持有的项目，仅有香港启德龙誉和香港屯门项目，而前者在2017年上半年实现首次资金回笼。

诚然，在保利系商业地产日益扩大的当下，保利置业未来的业务重构或许还有更多的可能，但对于保利地产来说，走过十年整合长路，其未来的目标将是重回行业前三。

宋广菊在2017年12月20日第二次临时股东会上表示，未来三五年内，保利地产有信心再站到前三的位置，“去年收购中航、今年整合保利置业，未来还会有更多的收购兼并大动作，助推保利地产快速发展”。

在过去的2017年，保利地产在土地市场上已经一改稍显保守的姿态，1-12月，拿地数量168宗，新增土地建筑总面积达2298.34万平方米，比年内签约销售面积还多55.97万平方米，累计拿地金额则为1596.17亿元，土地储备截至第三季度达8211万平方米。