自持物业市价超市值 百货物业资产待盘活

（原标题：自持物业市价超市值 百货物业资产待盘活）

汉商集团董事长张宪华日前在股东大会上表示，公司自持商业面积47万平方米，按2万元/平方米计算市价达94亿元，而公司目前总市值约28.7亿元。

中国证券报记者梳理发现，由于历史和行业原因，百货类上市公司普遍持有较多的商业物业资产，和汉商集团的情况类似，有多家企业自持的物业市价超过公司市值。

业内人士指出，这种情况前几年尤其普遍，随着近两年百货业的估值恢复，这种情况有所减少。重资产的零售企业可以通过资产证券化盘活自有物业资产，获取物业升值收益。

物业市价超市值

百货企业的所有物业主要有两种形式，分别是自有物业与租赁物业。

与汉商集团同处湖北省武汉市的零售企业鄂武商A和武汉中商也持有大量商场类物业。2017年报显示，截至2017年12月31日，鄂武商A持有商场类自有物业138万平方米，武汉中商持有商场类自有物业37.11万平方米，按照张宪华所说的“按2万元/平方计算”，鄂武商A和武汉中商持有的自有物业市价分别达到276亿元和74亿元。而截至中国证券报记者发稿时，鄂武商A和武汉中商的市值分别是110亿元和23.9亿元。

中国证券报记者梳理了36家百货业上市公司年报发现，自有物业占比较高、数量较大的百货上市公司存在市值明显低于物业市价的现象。其中，自有物业面积最多的欧亚集团，截至2017年末，共持有各类业态自有物业308万平方米，分别位于吉林、辽宁、内蒙古、海南、北京、河南等省份，按照2017年广发证券给出的0.7万元/平方米的价格估算，目前其自有物业市价接近215亿元。截至记者发稿时，欧亚集团市值为36.2亿元。山东地区的区域百货品牌银座股份，截至2017年末自有物业117万平方米，而目前市值仅为37.6亿元。

百货公司成“隐形土豪”

随着近几年商业物业租金不断攀升，自有物业让百货企业“手中有房、心中不慌”，多家企业都表示自有物业很大程度降低了公司的运营成本。

北京城乡表示，自持物业能带来保障。北京市场房价的变化带动房屋租金水平上涨，对房租敏感性高的百货商场的经营业绩带来不利影响，造成经营成本负担加重。公司现有营业及办公场所所属物业绝大部分为公司自有，未来不会受到商业物业租金价格波动的影响，有效降低经营风险，为公司的持续稳健经营提供保障，增强公司的抗风险能力。

零售企业的资产多是位于核心商业地段的物业，但因为会计核算等原因，这些资产往往没有反映在公司的财务报表中。有财务人士向中国证券报记者指出，公司自持物业列入固定资产，出租物业则列入投资性房地产。固定资产根据初始成本入账，按年计提折旧。如果是投资性房地产，则可以按公允价值计量或按成本计量，公允价值每年根据市价进行重估调整，成本与固定资产类似，每年计提折旧。随着近几年房地产业的发展，自有物业价值已经翻番，但财务数据并没有随之更新，因此其价值被低估，百货公司成为“隐形土豪”。

从资本市场的估值角度看，百货业上市公司被低估的情况已经有所改善。零售领域投资人士边潇男告诉中国证券报记者，在二级市场上，百货业上市公司自持物业超过市值的情况在2013年至2014年期间非常普遍，当时主要原因是百货受电商冲击业绩严重下滑，市场对其预期极度悲观，市盈率从20倍以上持续下跌至10倍，导致市值跌至自有物业价值以下。2017年初以来，百货估值修复到16倍-20倍以上，这种情形已大幅减少。

不过，有业内专家指出，很多投资者按自有物业价值作为衡量零售公司估值安全边际的标尺，当市值显著低于自有物业价值时，有投资者会认为公司价值被显著低估。“但是这种逻辑是有瑕疵的，因为作为二级市场投资者，对上市公司经营影响力微小，即使自有物业价值非常高，作为小股东，也不可能采取行动让公司将自有物业价值变现。”

通过资产证券化盘活

这些趴在财务报表之下的隐形财富可以采取多种方式盘活，最简单的方式是直接出售。

2017年12月1日，大连友谊公告，拟将公司所属分公司友谊宾馆、新友谊商店所占用的经营资产与负债以及营业楼房产等多项资产，合计以4598.89万元出售给大连友谊集团有限公司，增加公司2017年度利润的金额约为2190万元。

茂业系也曾将相关公司旗下的优质百货资产剥离，转而买入市场热门的其他概念资产。中百集团和武汉中商还分别因自有物业遇到拆迁而在2017年收到了6.36亿元和4.4亿元的拆迁补偿款。

边潇男指出，如果公司有意愿，还可以采取资产证券化的方式，将自有物业盘活，类似苏宁、红星美凯龙过去曾操作的一些案例。

2017年9月，*ST友好曾公告称拟以商业物业为标的资产开展创新型资产，但由于市场发行利率整体走高，相关资产运作不具备明显的融资成本优势，将会加重公司后续经营负担，于11月终止了此项运作。

茂业商业也于今年4月份公告称拟以子公司茂业百货持有的东门店为抵押担保开展资产证券化。茂业商业表示，通过此次交易，公司可以盘活存量资产、拓宽融资渠道；提高公司资金和资产使用效率，提高资产流动性，达到盘活资产存量的目的；同时补充流动资金。

此前有消息称，随着国内资产证券化(ABS)市场的成熟和制度完善，中国版公募房地产投资信托基金(REITs)将出炉，其中经营性物业有望成为公募REITs的基础资产之一。目前美国REITs按物业类型排名，第一大物业类型就是商场类。专家指出，重资产零售企业通过资产证券化可以获取物业升值收益、回收大量现金，未来仍有巨大的操作空间。