央企94亿“瓜分”北京土地背后：房企融资两重天

（原标题：央企94亿“瓜分”北京土地背后：房企融资两重天）

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在对房地产市场的谨慎预期下，房企纷纷将促销售、抓回款列为工作重点，购地、扩张的步伐暂时放缓。多地土地市场也不断传出降温信号，溢价率持续走低 ，流拍土地频现。

不过，对于不差钱的房企来说，土地市场低温期正是补仓的好时候。9月25日，保利以底价33亿拿下北京大兴区一宗限竞房用地。该宗地要求销售均价不超过42158元/平方米，且最高销售单价不得超过46374元/平方米。

该地块曾在今年初流拍，原有土地性质为共有产权房，当时楼面价为29000元/平方米，但因无企业参与投标而最终流拍。房企对这宗地“不感冒”并不意外，在其附近的共有产权房四季盛景园共有2224套房源，但仅选走28套，创造了共有产权房史上最高弃购率。

此次重新入市，地块土地用途改为限竞房，楼面价上涨至42158元/平方米，最终被保利拿下。保利北京公司2002年成立，17年来在北京开发了约50个项目。

这也是保利在近2年时间内再次在北京土地市场有所斩获。竞拍之前，保利即表现出对在北京补仓的渴求。北京此次共出让3宗地，保利是唯一一个全部报价的企业，仅保证金就交了17.15亿元。

而在北京之外，保利还以近42亿元总价拿下佛山禅城旧改地块，又以总价28.25亿竞得宁波鄞州区宅地，溢价率18.6%。虽然三宗地都不太热，但为了这三宗地，保利在一天内花了约103.25亿元。

这是今年以来保利第二次单日拿地超百亿。6月27日，广州、合肥数宗地块公开出让，保利拿下广州白云区一宗商住地和合肥4宗宅地，总成交价102.93亿元，总占地面积57.85万平方米。

今年以来，被视为头部房企中土储落后典型的保利一直采取较为激进的土地策略，6至8月三个月内，其斩获的土地均在10宗以上。而自5月以来，其每月的土地支出均在120亿元以上。除了招牌挂市场，保利还积极发力旧改，仅在广州，其操刀的旧村改造项目就约30个。

除了保利如愿在北京补仓，这次土拍也成为一场国有房企的土地盛宴。其中，北京大兴区瀛海镇宅地被中海以32.7亿元夺得，溢价率达25.77%，这也是近期相对冷静的北京土地市场上为数不多的高溢价地块。而丰台区南苑石榴庄土地被金茂+合生联合体以28.2亿元夺得，溢价率为5.66%。

作为房地产调控最严的城市，民营房企入京一向不易。而在融资收紧的情况下，国企、央企在土地市场上的优势更为凸显。中原地产首席分析师张大伟表示，8月以来，房企拿地明显减少，参与抢地的房企数量也开始减少。“从拿地企业构成看，民企少、国企多。资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧，使得拿地房企数量减少。”

资金是房企发展的源头活水。今年，房企在融资难易度和成本上呈现冰火两重天。中海、华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等央企或具有国资背景的发展商，上半年融资利率在4%左右。中海更于7月8日发行一笔低至2.90%的港元票据，刷新同业最低利率。

而另一厢，民企融资利率则较高，多在7-10%之间，甚至超过10%。即便位居行业前五的碧桂园、恒大、融创等大型房企，其融资成本也相对较高，上半年融资成本分别6.13%、8.6%、8%。泰禾集团于7月11日发行的一笔美元票据，则以15%的高利率，几乎刷新近年来房企境外融资的最高记录。在拥有融资优势的情况下，央企、国企成为近期土地市场的最大赢家。