朗诗地产再度资产腾挪，美国业务计划分拆上市

（原标题：朗诗地产再度资产腾挪，美国业务计划分拆上市）

作者：时代财经 黄银桥

图片来源：视觉中国

效仿优客工场借壳上市的方式，朗诗地产亦准备将其美国地产业务分拆在纳斯达克上市。

8月31日晚间，朗诗地产宣布，负责经营美国物业发展业务的Landsea Homes及LHC与LF Capital及Merger Sub就合并订立有条件合并协议。据此，Merger Sub合并入Landsea Homes。合并后，Landsea Homes将成为LF Capital的全资附属公司，LF Capital将拥有经营美国物业发展业务所需的Landsea Homes全部经营资产及无形资产（包括知识产权）。

LF Capital是2017年6月29日在美国成立的一家特殊目的收购公司，2018年6月20日起在纳斯达克上市，其成立的的唯一目的为与一个或多个业务或实体进行合并、股份交换、资产收购、购股、资本重组、重组或其他类似业务合并活动。

这意味着，上述交易完成后，Landsea Homes将实现借壳上市。针对美国地产业务分拆，朗诗地产方面9月1日向时代财经表示，一切以公告为主。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，朗诗地产把美国物业分拆在美国上市，可以获得更高的估值，同时在融资上会便利一点。

美国业务分拆

朗诗地产是为数不多真正打入美国市场的一家中国房地产公司。据其2019年年报显示，朗诗地产在全美房地产建筑商中位列前40。这个排名比它在国内还高，克而瑞2020年上半年操盘金额榜中，朗诗地产排名75位。

据时代财经了解，早在2012年，朗诗地产创始人田明就开始酝酿“出海”，并成立了一支研究团队负责研究日本、欧洲、美国等发达国家经济体。最终，在多方权衡下，朗诗地产选择了美国，这也是迄今为止布局最多的海外市场。

2013年朗诗地产在洛杉矶地区收购一个在建项目，正式进入美国市场。经过三年打拼并取得一定规模之后，田明于2016年将美国业务注入香港上市平台--朗诗地产。当时，朗诗地产在美国开发项目达到7个。

增加朗诗地产的销售业绩，是田明当初注入美国业务的主要目的。

自2016年开始，朗诗地产每年新增的美国项目不断增多，2016年-2019年分别新增1个、4个、8个、9个。2020年上半年，新增美国项目达到13个，预计可售货值约41亿元，超过去年全年的40亿元。截至2020年6月底，朗诗地产美国在售项目共计23个。

同时，美国业务贡献的业绩也在增加。2016年美国项目确认销售收入为2.87亿元，占总收入5.9%。2017年朗诗地产开始卖地，期内美国物业及土地销售收入共13.31亿元，2018年为25.24亿元，2019年为43.5亿元，分别占总收入的21.42%、33.39%、50.82%。

从签约销售额看，2017年-2019年分别为33.73亿元、35亿元、40亿元。2020年上半年为32.8亿元，接近去年一年的总额。

朗诗地产披露，今年上半年，Landsea Homes除税后亏损2242.1万美元，相当于约1.75亿港元。这对朗诗地产整体利润有一定影响。今年上半年，该公司净利润为1.88亿元，同比下跌59.2%，归属于公司股东净利润为1.4亿元，同比下跌46.2%。

朗诗地产解释，期内利润下降主要因为新冠肺炎疫情对全球经济和金融市场造成强烈冲击，美国房地产业务运营亦受一定程度的影响，主要体现在工程建设及房屋交付延期，进而影响本期收入及利润的确认，此外疫情导致美国个别地产项目发生存货减值亦对公司2020年中期业绩造成负面影响，产生了亏损。

估值、融资会更好

据朗诗地产透露，此次分拆前Landsea Homes为其全资附属公司，持股100%。分拆完成后，Landsea Homes将成为朗诗地产非全资附属公司，朗诗地产则透過LHC持有美国上市平台LF Capital的67.4%股权。

朗诗地产分拆美国业务独立出来一方面可以增强集资能力，另一方面可以让业务更加清晰。黄立冲认为，中小型地产公司在香港资本市场融资比较困难，朗诗地产把美国物业分拆在美国上市，在融资上会便利一点。“融资一般有股权融资和债权融资，美国业务在美国有独立上市平台，融资肯定会比在混在港股平台要强。”

至于让业务更加清晰，这是田明一直在做的事情。

2018年之前，朗诗地产一直在做加法，从中国到美国，从地产到长租公寓、养老、物业管理等。随着业务越来越多元，该公司在2018年初一度将名称从“朗诗地产”改成“朗诗集团”。

但这始终未能让资本市场的读透。田明多次公开表示，朗诗地产的盈利模式和一般内房股不一样，资本市场对朗诗存在误解，朗诗的价值一直被低估。

2019年，朗诗地产开始做减法，先是将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离出来，然后又将名字从“朗诗集团”改回“朗诗地产”。“希望通过剥离非地产业务，降低与资本市场的沟通成本。”田明表示。

招银国际分析师文干森向时代财经表示，因为目前国内房地产市场最赚钱的还是在拿地开发环节，而代建只能赚取服务费或者一部分分红。

把美国业务独立分拆出来，无疑能让美国投资者更清楚地了解到朗诗地产在美的经营状况，至少可以获得美国投资者的青睐。黄立冲指出，美国房地产的开发模式跟中国不一样，美国房企负责开发建设，而真正持有项目的大多是金融公司。中国的开发模式在美国投资者眼中是落后的，存在着很大政策、财务风险。

近年，虽然中国房企的增长速度远高于美国房企，但估值却远不如后者。黄立冲称，美国上市房企平均市盈率可以达到15倍，而中国房企市盈率大多是在10倍以下。朗诗地产美国业务分拆出来，估值应该会比现在高。