2023年净利润同比大增48.2%，房企“优等生”招商蛇口交卷

（原标题：2023年净利润同比大增48.2%，房企“优等生”招商蛇口交卷）

2023年，房地产行业发生了前所未有的调整和洗牌，随着市场红利消退，一些房企黯然离场，但有的房企则在逆境中迎难而上。

作为优质房企代表，招商蛇口（001979.SZ）展现出了较强的韧性与修复能力。3月18日晚间，招商蛇口披露的2023年年度报告显示，公司继续保持了稳健经营、稳定向上的良好态势。报告期内，公司实现营业收入1750.08亿元；实现归母净利润63.19亿元，同比大增48.2%，且经董事会审议通过了利润分配预案，向全体股东每10股派发现金红利3.20元（含税）。

招商蛇口逆势增长的“秘密”，是其坚持开发业务、资产运营和城市服务多栖发展的经营策略，即便在传统地产销售下行背景下，也能凭借着产品力和多元投资跑赢行业。

进入2024年，招商蛇口开始了新一轮的调整，组织架构迎来整合优化，并成立“招商建管”以进军和发力代建业务。业内人士认为，随着外部环境持续好转，招商蛇口的未来发展值得期待。

销售稳健，拿地精准

持续受益“城市聚焦”策略

在房地产行业调整周期，招商蛇口依然保持了稳健的销售规模。2023年，招商蛇口累计实现签约销售面积1223.41万平方米，同比增加2.49%；累计实现签约销售金额2936.35亿元，同比增加0.35%，全口径销售金额位列行业第五。

尽管销售增速较上半年有所放缓，但招商蛇口却是行业内为数不多仍然实现增长的房企。中指研究院数据显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%，招商蛇口的销售增速远超行业平均水平。

值得一提的是，在市场竞争激烈的核心城市，招商蛇口也收获了不错的业绩表现，在上海、深圳、苏州、西安等13个城市的当地销售金额排行榜中位列前五名。其中，招商蛇口以645.57亿元的全口径金额位列上海第一，并蝉联冠军宝座；在深圳也以219亿销售额排名第二。

这一亮眼业绩的取得与招商蛇口多年来坚持的“区域聚焦、城市深耕”举措紧密相关。分析人士认为，行业承压之下，楼市销售分化显著，经济发展和人口流入更具优势的高能级城市在新房销售上韧性更强。这意味着对于在高能级城市拥有较高货值的招商蛇口而言，其未来的销售优势将愈加明显。

2023年，招商蛇口继续深耕高能级区域与一二线核心城市，逆势补充高质量土储。报告期内，招商蛇口共获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价1134亿元。“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达到99%、88%。其中，在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地。

分析认为，招商蛇口新增货值质量高且去化潜力强，已形成好销售、好货值的正向循环，将有效保障去化和结算利润率方面的中长期竞争力。伴随后续房地产市场逐步企稳，叠加公司聚焦一二线核心城市的高质量土储结构，公司销售业绩有望延续良好增长势头。

融资优势明显，财务结构稳健

多元业务走向正向循环

素来以财务稳健著称的招商蛇口在2023年继续稳扎稳打，通过持续严控负债规模并优化负债结构，其财务状况也保持了相对稳定。截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为62.41%、54.58%、1.28倍，始终处于“绿档”水平。

财务数据的健康趋势也为公司带来了更大的融资空间。2023年，招商蛇口紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低。全年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。其中，招商蛇口在2023年8月发行的一只超短融债券“23招商蛇口SCP010”，实际发行总额13亿元，票面利率低至2.15%。

得益于销售回款增加，报告期末招商蛇口账上货币资金为882.9亿元。资金较为充裕的招商蛇口展现出了优秀的偿付能力，即便在去年债务违约频发的背景下，招商蛇口依然按期偿付多笔债务，为后续的经营和融资创造了有利前提。

在地产主业稳固发展的同时，招商蛇口的资金优势让公司的多元化道路继续铺开。近年来，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。

值得一提的是，过去一年，招商蛇口的第二曲线——资产运营和城市服务业务效果凸显，并通过积极搭建REITs平台实现价值链闭环。2023年，两项营收合计210.5亿元，占整体收入比重12.03%，较2022年提升2.5个百分点。

具体来看，2023年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元；城市服务方面，旗下物业上市公司招商积余2023年收入156.27亿元，同比增长20%；会展、邮轮、代建业务等也都获得了良好的发展。

在打造商业业态方面，招商蛇口也收获了显著成效。据悉，2023年是招商蛇口筹开商业项目最多的一年，脚步遍布深圳、上海、厦门等地。截至目前，招商蛇口已在全国32座城市布局了超70个商业项目，商业总建筑面积达525万平方米。“海上世界”系、“招商花园城”系产品系已成为具有差异化竞争力的商业新样本。

进入2024年，招商蛇口推进业务多元布局战略再加码。招商蛇口在1月发布公告称，因经营发展需要成立代建业务专业公司。对此，有行业观察人士认为，随着地产行业出清，市场上不良资产增多且急需处理，这样的市场背景为代建的发展提供了机遇，不少房企都在加速布局这一业务。相信凭借央国企背景和综合实力，“招商建管”有望快速崛起，成为招商蛇口新的业绩增长点。

借势“第三支箭”，紧抓REITs扩容机遇

金融创新步履不停

在资本市场领域，招商蛇口继续发挥“敢为天下先”精神，不断探索创新运用资本市场工具，

成为A股上市公司中践行国资国企改革的标杆。

具体来看，在中国证监会关于资本市场支持房地产企业股权融资政策出台后，招商蛇口抓住机遇，募股融资收购南油集团及招商前海实业股份，成为A股房企之中第一家试水“第三支箭”成功的公司。去年9月，招商蛇口发布的定增结果显示，本次定增进展顺利，受到了多家专业机构投资者的认可与支持，募资总额85.0亿元，发行数量7.2亿股，增发价格11.81元/股。

分析认为，本次发行股份募集配套资金的完成，为公司增强了流动性、扩宽了融资渠道、优化了资产负债结构，不仅如此，此举还将促进招商蛇口高质量可持续发展，作为龙头企业还将为行业向长期健康发展发挥示范效应。

报告期内，招商蛇口还借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。去年上半年，招商蛇口首批基础设施公募REITs扩募项目之博时蛇口产园REIT在深圳证券交易所上市。博时蛇口产园REIT的成功完成扩募，为公司带来一次性投资收益8亿元。

据招商蛇口相关负责人表示，随着博时蛇口产园REIT扩募成功上市，招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制将进一步完善，将助力招商蛇口在产业园赛道加速发展，展现招商蛇口持续参与REITs市场的意愿与能力，释放了积极信号。

日前，博时蛇口产园REIT发布的年报显示，该REIT基金收入达到1.81亿元，与2022年相比上涨59.84%；净利润为7139.97万元，同比大涨超过80%。同时，博时招商蛇口产园REIT在2023年可供分配金额达到1.18亿元，可供分配金额完成率为99%。博时基金在公告中指出，各项基础设施资产自去年二季度开始出租率逐步提升，下半年出租率已达到预测水平，营业收入基本符合预期。

在二级市场上，博时蛇口产园REIT也收获了投资者认可，近一个月来，该REIT涨幅高达30.3%，位列33只公募REITs榜首。