我看万科年报

（原标题：我看万科年报）

年报后，万科所有股东一片哀嚎，个人目前是处于被动减仓的阶段，很无奈，但杠杆确实太高了。其实万科这次业绩说明会很清楚说明了问题，也提示目前已经和正在采取的措施，本来不想在对这次年报及万科现阶段的问题在做发表言论。思考了许久，刚好今天也有时间就重点说几个吧，希望可以带个大家一点新的观点。

首先，管理层还是一如既往优秀，优秀在哪里？足够坦诚，也努力在改变策略，基本找到应对方式。经济行为所有逻辑都是有主观意识，管理层没有想过行业会瞬间持续下滑，所以保持一定投资强度是无可厚非的一种选择。房地产开发在平稳阶段，保持百分之三四十的投资强度是合理的，所以万科即便在18年提出活下去理念，依旧保持三年的大规模土地拓展也没有问题，毕竟企业销售规模太大，它也只是按比例的在投资，所以不能说管理层言行不一，这毕竟是整个万科的运行机制。所以市场如此长时间没有修复，让管理层很是受伤，也很是伤感，坚持30年的分红机制因为债权人压力被动取消了，这是非常打击管理层。但管理层选择坦诚告股东，请求股东原谅，也请求自己原谅，毕竟自己也是重要股东。

其次降负债与开发问题。很多人担心万科的降负债会极大牺牲开发板块的利益。其实以目前房地产开发模式来看，房地产开发的资本金或者资源占用是非常少的，去年八百亿的土地投资，换来七百亿的销售，平均开盘周期四个多月，这都决定了它如果每年保持一两千亿的新增土储，基本不需要占用太多资金。目前整体在建规模在五千万方，一个月工程支出在一百亿左右，加上让应付工程款降低到相对合理规模，今年整体工程支出在一千五百亿应该是非常充裕的，除非市场继续大幅度下滑，否则它保持一定的土地拓展是没问题的。

第三降负债问题。管理层在说明会明确了千亿的降负债目标，打击了很多希望它跟保利一样扩表的人。其实国内房地产发展模式注定要向香港发展商靠拢，即好负债的低净负债率企业，企业大量储备现金，并保持一定的货币资金等待市场机会，目前也具备了这个条件，那就是国内的资金成本足够便宜了。这个点降低负债的核心原因还是公司净负债太高了，当前市场投资机会不需要这么多现金，所以要降，这样才能让企业更轻。那怎么降呢？三个方向，第一就是商业不动产已经成熟了，投资机会也有效，可以实现自己的内循环，不需要再大规模投入了，而近两年的投入规模都是两三百亿规模级别；第二就是总对总模式打破后，万科自然要加快联营、合营企业应收款项的收回力度。其实万科早期的合作优势就是为合作项目提供低价的资金成本，这样对小股东是有吸引力的，自己也能赚点资金息差，既然这个模式不能进行了，那很多合营、联营企业的资金就要靠自己项目了，前期借的钱就会慢慢收回，表内负债自然也就转表外了；第三自然就是大宗交易了，单家企业，一年成交一百多大宗交易是非常难得的，毕竟这两年美元加息，极大影响国内大宗交易量，所以万科在大宗的交易上应该是跟很多大机构建立了联系，所以今年三百亿大宗规模应该还是比较有底气了，毕竟建万租赁去年才收购了28亿，今年应该会提速，印力、物流、保障房、七宝项目今年都能交割确认，还有就是商业的pre-reits应该也基本谈妥，这些都保证了它三百亿计划。

所以上述这些都决定了它今年的降负债任务的完成概率还是比较可行，除非开发继续出现断崖上下降，比如到两千亿以内规模。

那接着聊聊我在报表中看到它的一些亮点。第一自然就是项目的去化率，不再过多谈说明会上的数据，先说一些现货这个问题。其实大的房地产企业不怕项目的盈利问题，最怕项目的去化问题，卖了才是真正实现有现金的销售，哪怕亏点。全年现货增加了超过三千七百亿左右，如此大规模的结转，现货只是增加百亿是非常难得的，这个代表它真的再践行现房销售的独立考核机制，另外本年没增加现货的项目去化了三十几个点（印象中统计数据），代表很多收尾项目都在努力去化，它在聚焦资源。第二就是很多有难度的地方也在慢慢改善，比如天津，几个项目去年都有新的开工，今年也有新的开工计划，代表项目还是在稳定去化的，还有一些远郊大盘也是这样，让我们看到这些项目脱手的机会。第三就是项目结转质量了，二三年确实结转了很多质量特别差的项目，比例也都比较高，二四年结转即竣工项目质量会好不少，但毛利率能不能反转还不好说，毕竟二三年结转项目很多销售是在二一年，价格会不错，但之前代表它的项目质量平均水平在提升。

最后再展望一下：第一万科的融资不会有问题的，说明会已经铺垫了，金融机构给了一到三年的过渡期去调整，所以它保证公开市场债券的按时兑付就好；第二所有资产的优化都在有序进行，不用过度去担忧贱卖这个问题，七宝万科、深圳印力中心对于万科不像海港城之于九龙仓，它只是万科培育得比较好的一个资产，养肥了自然要卖了；第三我更期待的是深圳国资后续对万科的支持兑现，当然最好是那些大量商办项目的旧改，比如三星工业园、自行车厂及杜邦工业区等项目，这些投入太大，周期太长了。

万科的管理其实没变，变的是我们，我们的心态，我们的诉求，还有我的压力。投资有风险，有时候更贵在坚持，当然前提是我们具备坚持的前提条件，走过当下，我想万科应该会更灵活，更稳了。艰难的当下或许点赞、转发、打赏是给自己最大的鼓励$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$