原报告 | 走向多元，特发服务业绩报里的失意与新局

（原标题：原报告 | 走向多元，特发服务业绩报里的失意与新局）

观点指数 4月21日，高新产业园区赛道的龙头物企特发服务交出了过去一年的成绩单。

自2020年上市以来，特发服务已连续四年实现增收又增利。2023年录得的营收为24.47亿元，同比增长22.04%；归属于上市公司股东的净利润1.20亿元，同比增长5.30%；增速较上个年度均小幅度增加。

同时，物聊社了解到，作为其核心业务的综合物业管理服务已经连续四年毛利率下降。尽管行业内存在"内卷化"趋势挤压企业盈利空间，但对于手握华为系、阿里系等众多大客户的特发服务来讲，市场更想看到管理层在提升盈利能力方面的更多努力。

按照公司的分红预案，特发服务拟向全体股东每10股派发现金红利2.2元人民币（含税）。

期内，特发服务在继续以园区物业作为业务战略引领，与商业、住宅及公共物业等协同发展，奠定高质量发展基础的同时，不断积极寻求新领域、新业态入局与突破，通过股权投资方式成功进军水电物业领域，持续跟进政府公建、医院后勤等领域市场机会，寻求市场版图的拓展和延伸。

毛利率四连降

2023年，特发服务实现营业收入24.48亿元，较上年同期增长22.04%；实现利润总额1.72万元，较上年同期增长6.46%；实现归母净利润1.20亿元，较上年同期增长5.30%，增速均较上年度有所提升。

全年新拓展项目68个，新增合同金额约5.15亿元，分别较2022年度的新拓展项目82个及新签约合同金额9.67亿元，出现下滑。

分产品线来看，综合物业管理服务营收19.98亿元，占总收入的比例为81.64%，是特发服务的核心业务；政务服务、增值服务及其他业务收入分别为2.53亿元、1.92亿元及0.04亿元，占比分别为10.34%、7.85%及0.17%。各产品线均录得同比增长，增幅分别为21.11%，9.34%、57.83%及67.74%。

数据来源：企业年报，物聊社整理

在收入及净利润增长的同时，特发服务的盈利能力却未能改善，2023年录得的整体毛利率为12.19%，较2022年度下降1.5个百分点，只占观点指数样本物企2023年度毛利率均值23.49%的一半左右。

具体来看，综合物业管理服务是拖累毛利率下滑的主要因素，2023年该产品线毛利率同比下降2.96个百分点至8.31%，较2020年度17.99%下滑超过9个百分点；而政务服务的毛利率则同比增长0.37个百分点至15%，连续三年有所回升。

数据来源：企业年报，物聊社整理

报告期内，特发服务营业成本约为21.49亿元，较上年度同比增长约24%。具体来看，综合物业管理服务的人工成本、业务外包成本、物业经营费用分别同比增长9.65%、24.72%及140.02%，总占比达到82.68%。而政务服务的业务外包成本及物业经营费用则同比分别下降48.12%及11.28%。

据了解，特发服务综合物业管理服务中的园区物业管理服务主要面向高新产业园区、商务办公楼宇等，提供的服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合客户服务、空间管理、小型物业工程等，代表性项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等。

随着自身业务的发展和行业地位的提升，这些大型企业客户对物业等供应商的管控和考核更加严格，对服务质量要求不断提升。为了满足更高的要求，特发服务的外包成本、物业经营费用进一步提升。

另外，特发服务的业务主要集中在在华南、华中、华东区域，这些区域经济发达，当地工资水平和物价水平高于其他区域，且近年来持续上涨，人工成本也因而上升。

并购迈入能源赛道

当前，物企寻求高质量发展，由过往重视规模进一步向重质量转变，持续增强自身核心竞争力是主要的战略目标。

特发服务多年勤耕园区IFM综合物业管理服务，深化对客户需求、作业场景及服务标准的研究，目前已与华为、阿里巴巴、腾讯、蚂蚁金服、中国移动等企业客户建立了长期合作关系。

管理层表示，其所从事的园区一体化综合物业管理服务有着一定的准入门槛，对从业人员的综合素质和专业能力也有着专业的要求。凭借多年来深耕园区物业所积累的丰富经验，其在细分市场上有较高的知名度，能够快速响应园区客户需求并给出针对性的服务方案，在园区物业服务竞争中具备先发优势。

同时，特发服务的国企背景，使得其在参与政府类项目时，更易获得政府机构的认可和信任，从而增加了项目合作的机会和成功率。

近年来，特发服务在湖北武汉、恩施、黄石、荆门、广东深圳、汕头、山东东营以及天津等地先后承接了政务类服务，并逐步在项目专业化、服务标准化等方面形成完善的业务模式。

报告期内，为深入推进政务服务的全国化市场拓展，特发服务还与上海声通信息科技股份有限公司及重庆远致盛景数字科技合伙企业（有限合伙）合资成立特发声通科技公司，旨在深入探索数字政务服务应用与构建智慧政务服务平台，提升公司政务服务的技术性竞争力。

另外，特发服务坚持"深耕主业与多元开拓并行"的战略，继2022年通过市场化拓展医院业态之后，2023年完成四川大金源天鼎物业管理有限公司（现"特发能服"）增资扩股项目，这也是其上市以来首个自主投并购的项目，标志着特发服务正式迈入能源物管赛道，

据悉，特发能服的主要客户--国能大渡河流域水电开发有限公司负责对四川大渡河流域的水电资源进行开发与利用，尚有双江口、金川水电站处于"已开工建设"状态等待陆续投产，安宁、巴底、枕头坝二级等水电站处于"前期"状态等待建设动工。

水电站物业管理存在技术壁垒，市场竞争小，且该项服务的地方保护性强，存在区域限定等，即使特发能服所签合约周期较短，持续续约的可能性仍然较大，可见特发能服尚有较大业绩增长空间。

国能大渡河水电公司也正致力于将大数据、人工智能等先进数字科技与电厂运营管理深度融合，未来计划打造无层级化的智慧电厂，这与特发服务当前科技化升级战略目标高度协同。

2023年，特发服务通过聚焦核心业务与需求，完成智慧物业应用（一期）项目建设工作并在多个物业项目应用；不断深化完善人力资源与财务管理等中后台信息化系统，提升管理效能；在设备设施运维、环境清洁等项目管理场景中持续推进智能化应用，利用物联网技术、智能清洁机器人及机械化设备，有效代替部分人工，服务质量及效率获得提升。