我为什么决定再次重仓新城？

（原标题：我为什么决定再次重仓新城？）

几个月前，我说自己不再持有高杠杆类公司了，包括地产公司。因为我认为物业股、互联网科技股、白酒股等都有很好的机会，犯不着冒更大的风险去博一个不确定的结果。

但是，总有例外。

新城就是其中之一，我一直把吾悦广场视作新城的核心价值所在，而非纯住宅开发业务。本质上，新城目前绝大部分的有价值资产都是那100多个吾悦广场，而不是住宅开发业务。

新城发展跌到1港币左右、新城控股跌到8块出头的时候，我本着捡漏的心态，配置了一些新城，也包括新城悦。

直到最近一周，我越琢磨，越觉得应该长期重仓投资新城，而不是蜻蜓点水式的轻仓配置，所以在昨天就大幅加大了仓位，结果今天就涨停……丝毫不给机会让我继续加仓啊，哎。

捋了一下，主要有如下几个理由：

1、新城处在绝对超级低估的状态：

撇开住宅开发业务，仅新城吾悦广场这一块，今年125-130亿收入、50亿利润是有的，而此前新城控股仅有180亿市值，3年多的租金利润就可以赚回市值。如果从现金流角度来看，可能2年多就够了。

设想一下，如果现实中有一个位置不错的商铺，3-4年租金利润就能回本，你愿意买吗？我想是个理性人都会毫不犹豫地去买。但是在二级市场中，掺杂了太多非理性因素，导致投资者面临这个绝佳机会时，反而是抱怨声、质疑声、冷嘲热讽者居多，因为大部分人都亏钱了……

而我并不这么看，因为这是一个典型的逆周期投资机遇，就是在行业周期最底部，有了明显的触底企稳信号，估值杀得足够足够便宜。未来商业综合体、住宅开发业务的需求肯定不会消失，只会越来越高质量发展，尤其是新城吾悦广场已经贡献了大部分的毛利，新城已经是一个商业综合体收租公司，全国仅次于万达、华润置地的包租公。

此前我错过了石油股、教育股在行业底部时的重仓介入机会，这次不能再错过新城了。

2、新城没有倒闭破产的风险。

这一个其实很容易就可以弄清楚，只要你摒弃对地产的偏见，认真审视一下新城的财报和商业模式，就不难闹明白。
新城有息负债规模已经压缩了近一半，只剩下500多亿了，债务负担大大降低。
而且新城还在用经营性物业抵押贷调整债务结构，把短期的、高息的债务置换为长期的、低息的债务。从现金流角度来看，新城连续三年都是100亿以上的经营性现金净流入，远高于万科。由于吾悦广场每年创造100多亿租金收入，同时还能带来几百亿经营性物业抵押贷和中债增信债券，这就让新城的现金流无后顾之忧。
而且新城连续多年都没怎么大规模拿地，手里的存货不多了，明年底就差不多卖光了，现在每年还能至少卖500亿，销售回款也是不错的。100多亿租金+经营性物业抵押贷+中债增信中票+500亿销售回款，应付每年的到期债务和应付款，绰绰有余了。
这得感谢国家对经营性物业抵押贷的大力支持，这类贷款利息低、期限长，还可以用于偿还贷款，新城手里有上千亿的投资性物业，足够腾挪。
大部分的担忧都是杞人忧天，缺乏事实和数据支持，真实的新城现金流情况远比大部分人想象的要好、要稳。而且我认为这跟老王进去没多大关系，而是新城自身的商业模式决定的，同时小王也确实足够老成持重、稳中求进。

3、新城吾悦广场还在稳健增长中。

今年一季度租金收入就突破了30亿元，同比增长20%以上，接下来每个季度都会节节攀升，因为还有十来个吾悦广场待开业。去年开业的广场，也在创造租金增量。同时老的综合体租金也在稳健上涨。
目前新城手里已经有200个吾悦广场项目，未来2-3年会陆续开业。等到10年后，我估计最起码会有300个以上的吾悦广场开业，那时候租金收入最起码会有360亿以上，利润140亿。届时仅这一个业务，给2000亿估值并不过分。

4、关键是，吾悦广场的确定性是非常高的。

即便是疫情期间，吾悦广场的出租率、租金收入也超级稳定。

更何况是正常情况下，租金收入可以稳健上涨，吾悦广场数量每年新开十几个到20个左右，这一切都很有透明度，一眼看到终局。
这种稳坐钓鱼台、坐地收租的模式，是一种稳稳的幸福，抓住确定性的大机会远胜于那些不确定性较高的小机会。

5、未来发展空间大，性价比更高。

考虑到未来线下服务消费增速大于实物电商增速，中国城市化也还有十几个百分点的空间，同时现代化大型商业综合体正在替代以前的沿街店铺、传统商场，投资吾悦广场其实和投资美团的逻辑类似，只不过新城吾悦目前估值比美团低很多，而且业务稳健性出色，不用降价促销，我认为新城比现在的美团更有性价比。
所以，我120港币卖掉了大部分美团，改投新城。等美团跌破100，我会考虑再买回来一些。
我对新城的预期就是10年10倍，同时分红可以回收成本。至于有人说为什么现在PE那么高，我笑而不语……
不要小看10年10倍，这意味着25%以上的年化收益率，而且很可能提前实现。
还有人老是纠结新城控股、新城发展怎么选，我是两个都有配置，比例大概是3:1，因为港股流动性差，红利税高，而且新城发展债务更多，折价多太正常了。我还是更喜欢大A的强劲流动性，比如今天新城控股就有近7亿成交量，这要是搁港股，能把新城发展拉高50%吧。
还有人问新城为什么不分红，这问题问的……现在都这么难了，还分红干嘛？但新城从来不吝啬分红，2020年就一股分红2.05元了。未来随着负债率降低，租金利润占绝对大头，现金流修复至正常，我对新城未来的分红很乐观。
上一次我重仓新城是老王出事的时候，股价打到了20出头，后来我赚了1倍，46清仓。这次我有信心比上次赚得多得多，哈哈。
立此存照，每隔1年，都会回来回顾一下自己当初的投资初衷。$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$