观点与薛春对话：创富港，小微企业的办公室 | 博鳌新力量·商业篇

（原标题：观点与薛春对话：创富港，小微企业的办公室 | 博鳌新力量·商业篇）

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为“商业篇”，我们通过采访、调研及研究，解读商业地产、零售与消费领域的企业和代表性人物，讲述他们在新行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 如果把植物界的生态对标企业发展流向的话，创富港一直服务于“小草”。

创富港集团创始人、董事长薛春先生在接受观点新媒体采访时表示，创富港一直服务于极小企业及微小企业，90%以上入驻企业规模平均是2-5人，入驻企业租约平均在1-2年左右。

基于对企业需求的深刻洞察，除了办公空间之外，创富港还提供一系列的专业商务服务，为入驻企业解决非主营业务，帮助创业者把更多的时间和精力投入到主营业务上，从而提升入驻企业的生存和发展能力。

“创富港基本上每个项目都实现两三年回本，占用资金大概一年半。”薛春向观点新媒体介绍了创富港选择入驻物业测评表中的核心三条曲线，包括空间使用率曲线、预算支出和定价模型。

不过，联合办公业务板块，薛春基本已经放权，今年他的工作重点集中在AI研发上。

同时，创富港持续加大在技术研发和创新领域的费用投入，以技术创新赋能入驻企业的发展。

聆听小微企业的声音

据国家市场监督管理总局披露，2023年全年新设经营主体3272.7万户，同比增长12.6%。其中，新设企业1002.9万户，增长15.6%；新设个体工商户2258.2万户，增长11.4%。截至去年年底，全国登记在册的经营主体达1.84亿户，同比增长8.9%。企业5826.8万户，个体工商户1.24亿户，农民专业合作社223万户，总体发展稳中趋好。

显然，这些创业者的办公需求是真实存在的，如何将产品与需求/需求群体匹配，正是联合办公企业需要考虑的。

据薛春介绍，一年内在创富港注册的企业体量大概3万家左右，其中深圳全年有一万家左右。

同时，他表示创富港的客户定位一直很明确，主要服务于极小企业及微小企业，入驻企业的规模平均是2人到5人。一般来看，几个人规模的企业在创富港中已经算是大企业租户了。

对于这些小微企业的存活率，他坦言，入驻企业租约平均在1-2年左右，而后，因发展壮大或是未能存活等各种情况离开创富港办公室的比比皆是，所以具体存活率也难以统计。

入驻后发展壮大的企业，一般是搬到创业园区或是传统写字楼，各种情况都存在。

提及租户业态选择方面，薛春笑言，创富港并不会界定入驻企业类型，只要企业找到我们，我们都会尽力满足。

基于对入驻企业需求的深刻洞察，除了办公空间之外，创富港还提供一系列的专业商务服务，包括工商注册、财税代理、法律咨询、知识产权保护、虚拟办公室等，帮助创业者把更多的时间和精力聚焦于核心主营业务的发展。

故此，创富港与租户之间一般会产生2份到4份合同，其中就包括办公空间租赁合同及相关服务合同。

创富港对于入驻企业在创业上提供的办公服务，与薛春的个人经历脱不开关系。

除了创富港创始人和董事长身份外，薛春同时还是深圳市创业导师。

“我觉得创业太难，当然，如果要追求不一样的人生，可以试一下。”提及创业问题，他直言创业太难。基于早前创业失败的经历，薛春深知创业者的不易，也希望把自己创业过程中“踩到的坑”分享给更多人。

基于此，创富港成立了“创享邦”互助社群平台。据创富港官网介绍，创享邦是创业者之间共享人脉、共享资源、互为引荐生意的社群平台，与创业者共同结盟，共创真正适合中国创业者的共享互助社群。

平台运营模式包括产品提炼、结佣返利、互推互代理（相互推荐）、互相信用机制、三方互通跟进以及保护私域流量。

薛春表示，创立“创享邦”社群平台的初心是提高创业成功率。创业者可以通过创享邦平台沟通交流、发布需求、资源寻找等，同时结合线下社群活动，扩展创业者的人脉资源。这里面确实也产生了大量的合作成功案例。

创富港的选择

“以前的认知是，我们这个行业跟经济活动量呈弱正相关性，或者说间接相关性。”

经济蓬勃发展之际，定位高端的联合办公企业拥有更多发展机会，因为企业更愿意选用更高端的办公空间产品，愿意在办公装饰上花费更多成本。

经济好的时候也会产生大量创业者，由此带来的办公需求是可观的，正好填补了创富港因企业成长而出现的空缺。

但经济不好的时候，大企业可能会分裂成多个企业，其中可能会有几个高管出来创业，产生新的中小企业，也因此带来一定体量的办公需求。

不可否认的是，在经济不好的时候创业者更为艰难，创富港旗下办公空间项目的违约率也会增加。薛春坦言，平时创富港违约率在1%-2%之间，但在经济不好的时候，违约率可能增加至2%-3%。

薛春进一步表示，创富港主打是性价比、经济型产品。以大米类比，创富港相当于普通大米，高端办公空间产品相当于有机大米。

在经济不好的情况下，企业更愿意选用经济型的办公空间产品，正如在经济不好的时候，原先有机大米需求会部分转化为普通大米需求。

创富港的愿景是成为一站式创业创新服务平台领导者，持续聚焦于为中小微企业、个人创业者等搭建理想孵化平台，赋能中小企业的发展。

服务的目标客群，一定程度上也决定了入驻物业的类型。薛春表示，创富港入驻物业类型聚焦于一线城市的乙级写字楼项目，目前深圳项目占比最大。

值得一提的是，在薛春看来，当前甲级写字楼的市场环境对于创富港而言，反而是一个增长的机会点。

早在2018年，创富港就已经停止进入甲级写字楼，但最近陆续开始布局一些低价的甲级写字楼物业。他表示，有时候生意进入低谷期，不一定就完全不好，在这个阶段企业的进货成本也随之降低。

以深圳的甲级写字楼为例，创富港在进入时享受到的折扣和免租期都是比较可观的，一般进场租约是10年。

当观点新媒体问到创富港是否考虑进入产业园区物业时，薛春很快给出了否定的答案。

他表示，创富港基本上不会考虑进入产业园区，针对产业园区更多的是运营管理输出的角度出发，为园区的数字化赋能，创富港经过十几年的运营沉淀，加之自研系统的加持，可大幅度提升园区本身的运营效率。

目前创富港的业务发展基本上是以珠三角为核心，再逐步外拓。

“创富港基本上每个项目都实现两三年回本，占用资金大概一年半。”创富港在入驻物业上已经形成标准化的评判标准。

薛春还向观点新媒体介绍了创富港选择入驻物业测评表中的核心三条曲线，包括空间使用率曲线、预算支出和定价模型。

通过标准化的选盘模型筛选，核心是选址-设计-定价-营销，吃透每个环节和细节，从100个盘中选出高盈利的项目。

扩张方式上，创富港坚持租赁-装修-再出租方式，不过目前也有一部分是采用运营管理输出的方式，但要求承接的项目按照统一标准进行装修改造，同时项目的管理也是由其负责。

提及运营管理输出方式，薛春也给出了创富港不太愿意做轻资产项目的原因，表示如果企业能够做到每一个项目都能产生高利润的时候，管理输出服务费等这些只是很小一部分收入，真正的大头还是在项目本身。

对创富港而言，两种方式所做的工作是一样的，但是轻资产模式部分利润让给了重资产方。

做擅长的事

针对今年的规模扩张策略，薛春表示：“现在创富港正处于增长最缓慢的时期，年增长10%左右，需要追求更高质量的增长。”

在联合办公企业转型资管的潮流下，创富港仍坚持传统业务模式，在小微企业市场优势明显。

作为行业中少有的常青树，创富港的业绩表现也可圈可点。

资料显示，今年一季度，创富港营业收入录得1.92亿元，同比增长10.30%，归属公司股东净利润录得1476万元，同比增长168.76%。

“确实我们有很多方面不擅长，但是擅长的事情一定要做透。”薛春强调。

此前6月17日，创富港对外发布，公司在全国中小企业股份转让系统中所属的管理型行业分类由“租赁和商务服务业-商务服务业-其他商务服务-办公服务”变更为“科学研究和技术服务业-科技推广和应用服务业-创业空间服务”，所属的投资型行业分类未变更。

“我已经不太管联合办公业务板块了，今年的重点放在AI上。”谈及这次转变，薛春介绍了其中的深层次原因——对数字化领域的探索。

他表示，创富港是一个高科技公司，今年将有大量AI技术赋能，升级为AI企业。

具体运用上，第一个尝试是AI客服，目前创富港官网的在线咨询，90%-95%由AI完成；同步研发了AI自媒体，通过AI的介入，完成了客户从公域到私域的导入。

接下来是AI销售的研发，由AI客服挖掘客户需求，再结合客户需求及创富港的资源，推荐房源，邀约客户看房，最后进行谈判、线上签约，我们的目标是由AI完成整个闭环。

另外，目前创富港也正在推进AI财税项目，将AI手段融入现有财务系统中，在与客户的沟通过程中，AI和人工可以实现无缝对接。

薛春总结道，在AI上面的运用将有效降低创富港的营销成本。

从数据也可以看出创富港始终坚持“科技赋能创业服务”的发展宗旨，2023年全年，研发投入费用为1522.49万元，同比增长16.02%，呈现稳步增长。

“我们在做更大的事情，但先要把企业本行做好。”除了发力AI板块之外，薛春对观点新媒体透露，创富港还在准备北交所IPO的工作。

基于上市的目标，创富港用了一段时间回购股份，重新启动了IPO的一系列准备工作。

对于上市的理想，薛春的心态也是顺其自然。可以有远大的目标，但眼下最重要的是做好企业本身的工作。

以下为观点新媒体对创富港集团创始人、董事长薛春先生的专访实录：

观点新媒体：能否分享创富港的租户结构和租约情况？如何帮助中小企业的？

薛春：我们的客户群体定位很明确，一直是服务于小微企业或者极小企业，几个人的规模在创富港入驻企业中已经算是大企业。

目前入驻企业规模平均2人到5人，平均租约1-2年。所以说，如果把植物界的生态对标企业发展流向的话，创富港一直服务于“小草”。

另外，针对租户业态上，创富港并不会界定入驻企业的类型，只要企业提出办公相关需求，都会尽量满足客户所需。

创富港的愿景是成为一站式创业创新服务平台领导者，除了办公空间之外，还提供一系列的专业商务服务，包括工商注册、财税代理、法律咨询、知识产权保护等，为企业提供高性价比、高效的办公解决方案。

所以，我们与租户之间一般会产生2份到4份合同，其中就包括空间租赁合同和服务合同。

我们希望尽可能为创业者提供更多服务,因为我也是深圳市创业导师.创业太难，如果要追求不一样的人生，可以去试一下。

为了提高创业的成功率，创富港还为创业者提供了沟通交流的平台——创享邦。

观点新媒体：创富港目前的出租率表现如何？

薛春：创富港旗下项目出租率波动一般不会太大。

只有在特殊情况下，比如早前疫情阶段，项目出租率下滑至81%，但后面出租率稳步上升。

经济高速发展阶段，95%-96%出租率都是属于正常区间，现在出租率基本上维持在93%-94%，有小幅度波动，但是在可以接受的范围内。

观点新媒体：创富港的选址逻辑和评判标准有哪些？未来是否会考虑产业园区物业？

薛春：因为创富港主要是做微小企业或者说极小企业的生意，所以进驻的物业大多数选择一线城市的乙级写字楼物业。

创富港2018年之后就停止进入甲级写字楼物业了，因为风险太大。

但目前甲级写字楼空置环境对创富港来说反而是一个机会点，所以最近开始进入一些价格超低的写字楼物业。

至于产业园区物业，我们基本上不会考虑进入，但是会做一些管理输出类的物业，比如数字化可以推广给产业园区。

观点新媒体：今年以来，创富港在上海、深圳、长沙以及北京等多地有新增项目开业，可否分享一下今年的扩张策略是怎么样的？

薛春：今年已经极大的放慢了节奏，我们自己的增长应该不到5%。可以做运营管理输出，因为运营管理输出是马上产生利润的，但会损失未来的利润。

现在创富港正处于增长最缓慢时期，规模年增长在10%左右，需要追求更高质量的增长。

目前在全国有超270个办公空间，运营空间面积超37万平方米，房间数接近3万个，工位数大概10万个。

观点新媒体：创富港针对数字化技术特别是AI技术进行了怎样程度的落地？

薛春：我已经不太管具体业务了，今年的重点放在AI上。我们想投一家机器人公司，主要是为自己所用。

创富港是一个高科技公司，今年将会用大量的AI技术赋能。以前是数字化企业，现在升级为AI企业。

具体应用主要分为几个方面：第一个尝试是官网留言对话，目前91%-95%问题可以通过AI完成。

其次是对接自媒体，通过AI转私域，目前测试阶段基本完成。

还有一条线是通过AI推荐房源以及帮助完成谈判签约。

最后是关于AI财税系统，由AI和人工无缝对接。目前的设想是，可以免费提供给深圳市所有创业企业使用，也就是说，可以免费帮助新的企业做财务。

在AI上面的运用将有效降低创富港的营销成本。

观点新媒体：您是一位十分注重公司文化的企业家，创富港的企业文化是什么？

薛春：自成立以来，创富港一直都以“协助创富者成功”作为使命。在这个基础上，我们进一步提出“科技赋能创业服务”的发展宗旨，目标是让创富港成为一站式创业创新服务平台的领导者。

企业文化从公司成立的时候已经确定了，基本上没有调整过，最早是正直、尽责、团结，后面加了上进，这两三年新增了利他文化。

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