人生不止眼前的苟且，还有诗和远方—新城土储24H1版

（原标题：人生不止眼前的苟且，还有诗和远方—新城土储24H1版）

中报出来后，有球友让我说几句，那天匆匆瞄了几眼，按常规把相关数据整理了一下，把现金流量表分拆并用大白话翻译了，帖子置顶了，看得懂的看看，看不懂的我也没辙，毕竟基础知识还得自己学习一下。

然后呢这几天也发生了一些事，小作文又出来了，什么宫斗剧啥的，叠加8月销量只有25亿，更多人觉得新城是不是扛不住了，要走暴雷之路了，鉴于此，我觉得恐惧来源于无知，只有搞清楚公司目前是啥状况，才能更好地指导自己的操作。

中报里具体的财务数据我就不说了，公司公众号里也有，有基础财务知识的不用动脑子也能看个七七八八，透过现象看本质才是我需要做的。

行业下行期，首先考虑的是现金流，其次才是利润，现金流的来源主要是经营，卖房，收租，卖资产，当然融资通道打开也能事半功倍，新城今年搞了120亿吾悦抵押贷置换之前的高息债，接下来应该还会有更多，也为年底的4.5亿美元债兑付做好了准备。

废话不说了，转正题，先做几个基础知识科普：

1、项目明细表是全口径，里面包含了所有和新城有关的项目（哪怕你的股权比例只有1%）

2、我们看到的财报是合并报表，并表范围是所有子公司，而合联营公司则不在表内，俗称表外项目。表外项目的核算一般采用权益法，在长期股权投资里进行核算，表外公司赚钱了就增加了其净资产，新城会相应按照股权比例做投资收益，反之亦然。

3、一般区别是子公司还是合联营公司按照股权比例，但也不是都如此，毛估估拍脑袋把股比小于30的算合联营，高于30的算子公司也行，但是颗粒度有点粗了，所以在中报之前几天，我把每个楼盘对应的项目开发公司都做了查找，这活把我累够呛，有时候太追求细节也不是啥好事

4、在建吾悦在投资性房产里核算，并不在存货科目下，上次23年报后做的那版，我没注意这点想当然了，在此致歉

5、项目明细表里的项目是指目前还没结算完毕的项目，哪怕你都卖完了，随着项目竣工，交楼，结算，项目公司清盘结算或股权转让，会慢慢减少。所以我们现在看到明细表里的项目都是目前还存在的，以往开发的楼盘和吾悦只要结算完毕了就不再体现。

6、可租售——所有项目可租售总面积11096万

累计签约——很好理解，累计卖了多少，6551万

累计结算——也好理解，累计交房多少，4634万

累计签约-累计结算——卖了房还没交房，在建已售，对应合同负债，1917万

期末在建——表内直接有，3070万

期末在建-在建已售=在建未售：3070-1917=1153万

考虑到在建里包含吾悦，这部分剔除，偷个懒不再一一核对面积，毛估估150万得有，那就把零头去了，所以目前期末可售面积按1000万来算，考虑新城用的是可租售口径，而不是计容口径，相关数据得打个8折（主要是地下车库和配套设施），也即800万方。

如表中显示，在建原值1113亿，扣减未开发土地288亿（根据当时拿地公告计算，有部分因为是并购，资料不全，但能保证95%的准确率，姑且凑活用），实际在建建安成本825亿。

在建全口径面积3070万，并表口径2306万（我一个个点出来的），平摊到单方投入成本3577元，结算均价5600（单价7000，按8折折算，因为7000的单价对应计容面积，现在5600的单价对应可租售面积）。

综上后续全口径建安支出需要450亿，并表范围340亿。

现金流量表里上半年建安支出170亿，那就是还需要1年时间，差不多所有在建项目全部完工。

住开：支出450亿，得到560亿的货值，手里还有310亿现房

未开工土储：2000万方，不管有没有价值，总值点钱吧？

租金：今年130亿，明年140亿，后年150亿是大概率事件

有息负债：560亿+70亿（大股东借款），随着抵押贷的置换，长期利率会从6降到4

情况就是这么个情况，短期资金压力还是蛮大，再熬一年等住开全部完工，新城也就无所谓月销了

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