2024国庆期间对房地产牛市的判断

（原标题：2024国庆期间对房地产牛市的判断）

首先恭喜新城控股和新城发展的持有者，资产上了一个台阶。但估计大家都还没解套，还要再接再厉。今天在去天津的火车上，抽出时间来给大家梳理下后续思路。没什么新内容，但在这种群魔乱舞的时刻，我觉得反复强调初心，应该可以帮助大家最大程度盈利，并守住利润。我们复习下南哥这几年的观点。

一、房地产是一个周期行业，新的周期正在开始。

南哥的根本判断依据有以下几点。

一是中国的户籍人口城镇化率45%、常驻人口城镇化率65%（均来自七普数据）。根据美、英、日、韩各国房地产历史经验，城镇化率65%-85%阶段是房地产发展的最黄金阶段。日本70-80年代就是这个阶段，是房价上升最快，房地产金融属性最足，房地产发展最黄金的20年。

二是新一波购房潮即将到来。我们知道，房地产的主要购买者是毕业后进城找工作的毕业学生。2023年这个数字达到1158万，创历史新高。对应千禧年前后的婴儿潮。这是2025年起地产大牛市的购买力基础。

三是房源严重不足，供需矛盾凸显。

这两年地产行业萧条，已经没几个活着的企业，供给侧去产能前所未有，行业基本推到重来。已经基本没有新的供给。

从上图可以看出，今年土地出让已经不到21年的零头，脚趾头斩了，行业已经没了。而这零头的土拍，更多是城投拖底，真正能开工的更是凤毛菱角。新房上市面积相比21年顶峰已经十不存一。下图是每月新上市面积趋势图。

而需求其实并没减少。下图是今年的销售趋势。二手房+一手房销售同比上升。二手房销售面积创历史新高。

近日，随着中央直接对地产行业下达了止跌回稳的命令。疯狂的购房者们又出动了，带看数据直指历史新高。那么，历史新高的需求，遇到历史新低的供应，会发生什么？

三是房价永远涨是历史规律。

我们知道，房价长期是随cpi稳步上涨的。美国房价已连续上涨200年。

英国房价已经上涨300年。而且郊区村里都在涨。

日本房价也已经走出30年低估，创下历史新高。

日本英国都是老龄化远超中国的国家，所谓老龄化影响房价就是一派胡言。

二、中美当前战场在金融领域，金融战核心是地产。

一是中国已经打赢贸易战，科技战。2018年起，美国对我悍然发动贸易战，同时为制裁我科技产业发起科技战。经过6年奋斗，我国外贸总额创历史新高，成功用东南亚，欧洲替代美国成为主要出口目的地，打赢贸易战。同时，芯片产业从进口国成为出口国，全产业链实现自主，华为手机彻底冲破封锁，屹立全球。造车，造船，造飞机三大产业均实现世界第一。人工智能大模型群雄并起，豆包，混元，通义，kimi百花齐放，彻底占领高端产业，打赢科技战。

二是金融战前半场已经胜利，下半场胜利在望。近年来，美妄图通过加息拉爆我房地产领域，利用美元潮汐对我进行收割。但我们坚决挺到了美国国债利息负荷过重，美联储不得不降息的一天，没有发生系统金融风险，打赢了金融战上半场。下半场要启动中国资产牛市，从处于历史高位的美国市场反吸资金，压低美元汇率，防止资金流入美债，降低美元信用，推广人民币国际化。

三是中国资产的核心只有股市和楼市。中国最核心资产就是股市和楼市，这两个大水池经过多年下跌，已经低的不成样子，正好可以承接从美国流过来的大水。

最终结论:

1.股市和楼市的牛市有中美战略博弈的zz意义，会持续上涨。

2.这两个领域的交汇点是地产股！地产股将是未来几年全世界最靓的仔！！！这周已经有所体现。

3.地产的上涨是持续的，一定要拿绩优股，不要拿有风险的，他们涨的再多，也有不确定性，不要眼红，不要被带乱节奏！要拿确定的，活下来的，占有市场的，在下一个周期称霸的！

南哥提前3年的预判成真，心情非常好，有种环球在手的成就感。感谢@小马过河_老陈 ，南哥的理论很多是和老陈学的。

大家有兴趣的话，可以去南哥的专栏，看看这几年的文章。越新的越准确，老的也可以看看思路。

$新城控股(SH601155)$ $保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$