关于房地产每年新增需求的测算方法

（原标题：关于房地产每年新增需求的测算方法）

投资房地产时间久了，总觉得有些基础数字大家老是搞不清楚。比如，每年房地产的需求，有人说15亿平，有人说4亿平，而且各有各的道理。我觉得有必要简单写一下，帮助大家理清思路。

我们这里仅讨论住宅。我国住宅每年新增需求主要来源于3个增长点，分别是城镇化进程，折旧，住房面积增加。我们一个一个来分析。

一是最主要的，城镇化进程带来的需求。根据七普数据，我国常驻人口城镇化率为64.5%，户籍人口城镇化率45%，属于刚进入城镇化的阶段。如果想用30年达到85%城镇化率的发达国家水平，还要将2.8亿人搬到城市，每年要搬930万人，当然，这个数据是递减的，目前每年搬家人数是超过1000万的，比如去年是增加了1196万人。我们用保守的1000万来估计，目前人均住房面积40平米，就是4亿平。

二是折旧。我国目前城镇人口9.1亿，人均住房面积40平，居住面积总共364亿平。新房设计寿命75年，年折旧率1.33%。由于充斥着大量老房子，所以折旧率比这个数字更大。我们保守起见，就用这个数。364*0.0133=4.84亿平。

三是住房面积增加。目前我们人均住房面积40平，美国是60平。我们保守的按照40年追上的速度，每年提升0.5平米。那么这部分需求就是9.1*0.5=4.55亿平。

这三个数加起来，就是4+4.84+4.55=13.39亿平米。

是不是觉得这个数比我们现在的直观感觉要大很多？但感觉是魔鬼，只有定量分析才能帮助你找到真相。这个计算并不复杂，小学生都会。而且，我在计算时，都是按照保守估计计算的，实际需求会比这个数要高。

但是，去年销售仅仅是9.48亿平，今年估计只有8亿平了。但这主要是因为，需要补前几年过热时期的销售的库存窟窿（主要表现为沉淀了很多空置二手房），很多需求是通过消耗空置二手房消化的。

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