再度携手国内头部险资完成基金设立和募集 京东产发领跑行业复苏

（原标题：再度携手国内头部险资完成基金设立和募集 京东产发领跑行业复苏）

观点网 2024年，逐渐复苏的物流仓储行业还有多少企业能募集大额资金？机构投资方的信心又来源于何处？

这时，京东产发提供了一个样本。

近日，京东智能产发股份有限公司宣布其第五支核心型物流基础设施基金完成募集，总投资规模约为50亿元人民币。据悉，这是2024年国内物流不动产领域募集规模最大的一支基金。

对京东产发而言，通过基金化业务，能够有效地将项目开发、运营管理和退出串联成闭环，最终构建以资本循环为核心的商业模式；对投资人来说，优质物流仓储项目出租率高、运营稳定性强，具备长期投资价值。

从实体经济发展来看，物流行业是支撑实体经济发展的重要基础，仓储作为物流必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。

京东此次人民币基金募集，让更多机构资金得以进入物流仓储行业，有利于实体经济发展，更好地支撑地方产业升级和经济规模化发展。

让资本循环起来

京东产发此次发行的最新人民币基金，谁拿到了投资？资金又将投向哪里？

据悉，此次京东产发与首批不动产私募投资基金管理人 - 鼎晖投资建立合作，双方依靠着各自在基金管理、资产管理方面的高度专业性，以双合伙人（Co - GP）模式管理该基金，并成功引入数家新的国内知名、领先的保险机构作为基石投资人暨战略合作伙伴。

此基金将投资位于大湾区、长三角等核心城市战略集群的7处高品质、高标准物流园区，助力电商零售、新能源汽车等行业龙头企业进一步提升供应链效率，坚持服务实体经济战略，促进服务消费高质量发展。

观点新媒体了解到，这是京东产发自2023年与国内保险机构合作基金业务后的又一次突破，进一步拓展了国内保险机构投资人网络。事实上，公司自2019年就开始寻求与不同类型的境内外机构投资人建立合作关系，设立并发行多支核心收益和机会型私募基金，获得包括境外主权基金、国际知名投资机构的高度认可。

京东智能产业园·广东肇庆

京东产发的业务版图已跨越国界，覆盖全球，管理着约250项现代化基础设施园区，其中东南亚与欧洲地区即涵盖39个项目，总管理面积超过2,500万平方米，资产管理规模超过1,000亿人民币。在国内，公司构建的仓储物流基础设施网络密布，广泛覆盖29个省级行政区，精准触及所有核心物流节点，确保物流服务的全面覆盖与高效运作。

从业务模式来看，京东产发通过投资开发仓储设施，并向第三方物流、零售商、制造商等企业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案，从中获得租金收入和管理费收入。

但重资产的仓库投资周期长。通过私募基金平台，京东产发能够代表其资本合作伙伴，通过自身的网络积极寻找基础设施收购机会，而后通过积极管理基金拥有的资产来提升价值，从而获得管理费等收入，亦能够将资产负债表上的物业出售给其管理的基金，实现轻重资产一体化的业务模式，解决物业持有的资金占用问题，以提升投资规模以及收益率。

不动产私募基金行业在当前这种新的市场环境下，要努力打造一个全链条的产品体系，它涉及到从项目的拿地开发建设做起，包括建成之后的招商、运营，以及到成熟阶段的公募产品退出，能够真正建立起一个闭合的不动产金融产业链条。同时辅以在开发建设上、工程上，以及存续期的商业运营管理上的能力打造与价值创造。

“私募基金是一种形式，背后还是机构投资人为主，对于物流资产倾向于项目本身要有稳定收入，同时结合各个子市场供需作项目精选。”一位机构人士对观点新媒体指出，基金从事新建物流仓储项目开发和建设，还是并购存量仓储物流设施，收益和风险也有所不同，取决于不同基金的投资策略。

京东产发也采取了这一模式，通过基金平台，将现代仓储物流设施的开发、运营及退出串联成闭环，最终构建起以资本循环为核心的商业模式。

一方面，京东产发得以发挥基金管理能力为国内资本提供优质投资通道，另一方面，能够以领先的资管能力提升资产价值。

有数据显示，自2019年以来，京东产发已成立7支物流基础设施基金，资产管理规模超过340亿元，通过不同的基金投资策略组合，实现轻重资产一体化的业务模式，促进资金有效循环。

此次人民币基金募集完成，也令其资产管理规模不断壮大。基金完成全部投资后，预计将京东产发的基金资产管理规模增加约50亿元人民币。秉持客户为先、互利共赢的合作战略，京东产发作为发起人在该基金持有份额，致力于在实现基金管理规模增长的同时，实现发行人与投资者的利益一致。

实体经济的“筋络”

今年，习近平总书记在中央财经委员会会议上强调，物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸，必须有效降低全社会物流成本，增强产业核心竞争力，提高经济运行效率。

有分析指出，物流仓储作为支撑实体经济的重要基础设施，是物流链条的关键一环，服务覆盖多种类型的供应链，为物流产业链的高效运转和物流企业的可持续发展提供了有力支撑。

京东产发本次人民币私募基金的成功设立，正是基于物流仓储服务消费、贸易的社会基础性质，正是基于物流仓储服务实体经济发展、保障民生、促进消费的本质内涵。

而在服务实体经济的基础上，高效稳定的收益一直是投资者追求的目标，能够发现，核心区域的物流仓储一直以来都被保险资金认为是较优质的投资产品，持续获得险资等资金的青睐。

这是因为，目前环境下核心区域的物流园区资产仍被认为是具备韧性的资产类别，依旧具备资产保值增值、现金流稳定的特点，能够匹配保险资金长久期、低风险的属性及偏好。

纵观不动产大类，仓储物流是经营专业现代化物流设施的载体，是当前少数具备长周期需求增长逻辑的资产类别，全球范围内整体供应链管理的升级促进着现代化仓储物流设施的增量开发和对老旧存量仓库的改造升级。

作为京东集团供应链生态系统的基石，京东产发凭借与生俱来对商流及物流的深刻洞察及独特的产业资源整合能力，在服务消费需求及促进地方经济转型方面具有独特优势，亦能够为深耕中国物流基础设施投资的合作伙伴提供优质资管服务。

据悉，京东产发拥有现代化的基础设施网络与端到端的全域服务能力，多年来通过为客户提供定制化、全面且智能的基础设施解决方案，与汽车制造、新能源、跨境电商、新型零售、快递快运、冷链医药等多行业客户展开合作。

短期来看，当前经济暂时性地受困于消费以及产业端需求减少和产业链外移，加上近两年是物流仓库项目的集中交付期，全国多地区仓储物流市场存在一定的供需不均衡，面向物流领域的投资也趋于谨慎。

但从长期发展角度看，随着一系列宽松政策和振兴经济的举措不断出台，预计经济和消费都将随着政策逐步落地而逐渐恢复。

此次京东产发人民币基金完成募集，标志着由需求端的改善和提振带来的仓储物流地产市场将正式进入复苏期，租金水平和出租率亦有较大回升空间。

同时也是优质机构投资人与优质物流仓储资产管理人的再一次携手，资金再次投资进入物流仓储行业，资本得以投向核心地段的物流基础设施，行业得以实现更加稳健、更加良性的长远发展。