公募REITs：箭指万亿蓝海！

【导读】公募REITs获批四周年：箭指万亿蓝海，从“破冰试点”到“破浪前行”

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

四载春华秋实，中国公募REITs市场以破竹之势茁壮成长。

2021年5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批，拉开这一金融万亿元级蓝海的序幕。Wind数据显示，截至2025年5月17日，公募REITs累计发行产品66只，募集规模接近1800亿元，二级市场总市值剑指2000亿大关，

资产类别从最初的交通、仓储物流的“独奏曲”，演进为消费基础设施、保租房、清洁能源等多领域“百业共鸣”的生态。投资者结构从银行理财、券商、保险的“机构独舞”发展为私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构“生态共荣”。

在多位业内人士看来，经过四年探索，中国公募REITs市场如今已褪去青涩，迈入“常态化发行”的成熟航道，未来随着政策红利释放、资产创新提速与生态体系完善，这一万亿元级蓝海市场正朝着“服务国家战略、赋能实体经济”的目标稳步前行。

规模跃迁与资产蝶变

书写“中国速度”新篇章

2021年5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批，拉开了中国公募REITs市场发展的序幕。四年弹指一挥间，公募REITs市场发展如春潮涌动，势不可挡。

华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士用数据勾勒出公募REITs“中国速度”的轨迹：截至5月17日，66只公募REITs产品已成立，65只公募REITs产品已上市，募集规模接近1800亿元。首批4只REITs的成功扩募，更是标志着市场从“首发”迈向“首发+扩募”双轮驱动阶段，为存量资产持续注入活力，推动市场规模持续提升。

公募REITs市场资产创新更似百花齐放。“底层资产从最初的交通基础设施、园区基础设施，扩展至消费基础设施（商场、购物中心、农贸市场）、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、水利设施、生态环保、市政工程等9个大类，目前交易所在审项目类别还包括数据中心、热电联产项目，未来预计还有养老基础设施、旅游景区、酒店等等行业的项目入市，REITs将涵盖我国基础设施领域的各个方面，成为支持国家基础设施投资建设的重要力量。”招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿如此评价。

投资者结构也从“机构独舞”走向“生态共荣”。“虽然公募REITs产品目前还是以机构投资者占绝对主导，个人投资者参与不足5%，但是也能看到从最初期以银行理财、券商、保险为主，到现在私募基金、国有控股投资公司、实体企业等更多类型机构也在积极参与，机构投资者类型分散化程度提升，有利于缓解交易行为趋同风险。”平安基金reits投资部总结。

中航基金不动产投资部相关人士进一步指出，2025年，保险资金通过设立专项投资基金加速布局REITs市场，例如中国人寿牵头设立的平准基金；与此同时，社保基金、养老金等长期稳定资金的持续入市，进一步增强了市场流动性供给能力。

开启投融资革命

盘活存量资产、服务实体经济

公募REITs被定位为“盘活存量资产、服务实体经济”的重要工具，在基础设施领域的投融资模式创新上发挥着积极作用。

招商基金万亿列举了两方面影响：第一，拓宽融资渠道方面，公募REITs为基础设施项目提供了市场化融资手段，不再完全依赖政府或银行贷款。通过引入社会资本，提高了基础设施项目的融资灵活性；第二，提升融资效率方面，公募REITs通过加速存量资产的变现提升了公司的滚动投资能力，形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。

“公募REITs以成熟稳定运营的基础设施项目为底层资产，其“盘活存量、带动增量”的定位深刻改变了传统基建领域的投融资逻辑，打破传统基建融资“重负债、轻退出”的困局。我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，这些资产需要巨大的前期投入且往往流动性相对较差，公募REITs的推出及扩容能够为基础设施建设提供直接融资支持，降低宏观杠杆率，为基础设施投融资领域持续注入活水。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士进一步分析。

在中航基金不动产投资部看来，REITs通过权益融资替代传统债务融资，显著降低了企业杠杆率。以保障性租赁住房REITs为例，其权益属性帮助地方政府在不增加负债的情况下扩大租赁住房供给，化解债务风险。此外，公募REITs作为国家战略实施的重要金融工具，通过盘活存量资产、引导资金流向国家重点领域，深度融入“双碳”目标、民生保障、区域协调及科技创新等重大战略布局，标志着中国基础设施投融资从“债务驱动”向“权益创新”的历史性转型。

同时，公募REITs为投资者提供了更多元化的投资选择。“与传统的基建和不动产投资相比，REITs具有较高的流动性和较低的投资门槛，使得更多投资者能够参与不动产市场的投资，从而丰富了资本市场的投资品种。此外，REITs资产与其他金融资产相关性较低，其高比例分红的机制吸引了大量寻求稳定回报的投资者，能够丰富资本市场结构，有助于帮助投资者实现资产的多元化、分散化配置。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士谈道。

未来REITs发行数量和规模将稳定增长

成为资本市场中重要投资工具

谈及未来公募REITs的发展前景，不少业内人士表示，目前中国有待盘活上市的存量资产体量巨大，随着政策支持和市场需求的增加，REITs产品发行速度和市场规模有望进一步提升。

“从海外REITs市场发展规律看，未来3～5年中国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，中国公募REITs市场将随着行业类别提升、投资者逐步丰富、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格上涨进一步扩大，REITs将成为资本市场中非常重要的投资工具，吸引投资者越来越多的关注。”万亿表示。

平安基金REITs投资部也表示，首先，资产类型全面扩容，未来有望逐步向“新经济+民生”双主线拓展，形成覆盖数字基建、消费服务、社会公益的多元化资产矩阵；其次，规模与流动性跃升，中国REITs有望通过扩募提速、并购整合实现规模跃迁，预计总规模将在未来2～3年左右突破五千亿元，随着规模效益提升，流动性有望持续改善。“未来几年，中国公募REITs市场预计将以‘新基建、新能源、新民生’为三大核心方向加速扩容。”

值得一提的是，REITs业务未来前景广阔，但行业仍面临立法层级不足、二级市场流动性待提升、参与主体协同不足等挑战，不少业内人士也建言献策。

中航基金不动产投资部人士就表示，首先在制度供给层面，加快推进REITs专项立法是核心任务。其次，扩围扩募常态化与资产多元化是市场扩容的关键抓手。此外，可突破同类资产限制，允许产业链协同资产纳入扩募范围，如高速公路REITs整合沿线服务区商业资产，形成生态闭环。交易所亦需优化审核流程，推动更多项目实现“资产注入—运营提升—价值释放”的良性循环。

“构建资产方、管理人与投资者良性生态是一项系统性工程，涉及市场的方方面面。应当不断完善信息披露机制，让市场更加充分地了解相关资产的实际情况。通过制度建设来保护好投资人利益，促进REITs市场的良性循环和发展；投资人通过长期配置理念理性投资，基金管理人以专业运营和激励机制提升底层资产价值，原始权益人通过运营管理机构深度参与基础设施项目治理，三方合力共建REITs市场良好生态。”上述人士表示。

此外，红土创新基金也表示，政策优化方面，建议推动公募REITs专项立法、拓宽试点基础资产范围、提升审核效率、强化信息披露、完善扩募与投资者保护机制。

“公募REITs市场的规范发展和良性生态环境的打造，需要监管、资产方、基金管理人和投资者的共同努力。”红土创新基金进一步表示，监管部门应持续完善公募REITs政策体系，加强政策引导和支持，为公募REITs市场发展创造良好的政策环境。同时，加强对公募REITs市场的监管，防范市场风险，保护投资者合法权益。资产方应加强对底层资产的筛选和培育，鼓励其积极参与扩募。基金管理人一方面应提高对公募REITs产品的运营管理能力，建立健全激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，激发运营管理机构的积极性；另一方面，除不断提高信息披露质量外，还应加强与投资者的沟通和交流，增强投资者信心，引导投资者理性投资。

校对：纪元

制作：小茉

审核：木鱼

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