汤益轩：几种不动产金融产品之间的衔接机制 | 2025观点资本圆桌

（原标题：汤益轩：几种不动产金融产品之间的衔接机制 | 2025观点资本圆桌）

2025观点资本圆桌·现场快讯：5月21日下午，2025观点资本圆桌大会在上海中国人寿金融中心正式开幕。

会上，高和资本资产证券化部执行总经理汤益轩在主题为“多层次不动产资本市场的实践与思考”的演讲中提到了不动产金融产品的几个痛点，包括如何借助立法达成“产融结合”，以及监管机构对金融机构、民营企业回收资金用途的限制。

此外，还包括Pre-REITs与私募REITs、公募REITs的如何衔接等。

他表示，几种产品之间是否存在衔接机制，或者是不是有一些卡点，这是需要探讨的部分。 

第一个是REITs的立法问题，因为公募REITs目前是在现有框架下的一个制度妥协，但在这个过程当中是不是可以通过立法把一些治理上的问题、激励上的问题或者税收上的问题做一些明确的约束？这可能是目前达到产融结合前我们需要做的工作，现在监管也在积极的推动。

第二个是监管尺度的问题，私募REITs的产品审核相对来说可能会更轻松一些，公募REITs因为涉及到比如说发改委的审批，对合规性要求比较高。从基金的角度，其实就是一个买卖交易，双方对价格对资产质量达成一致，事实上只要可交易就能交易。这三个市场之间，事实上对于监管的审查，对资产合规性要求的尺度是不一样的。

第三个是产业生态的形成，比如说我们现在做一个私募基金，未来退到公募REITs，从理论上讲还是需要原始权益人回购，回到表内再做持续的发行，其实在衔接上就没有那么顺畅。另外，私募REITs是公募REITs的前置步骤，还是这是两个完全平行的市场？

第四个是关于产权年限，不管是什么产品，对应到底层资产从开发建设到培育孵化到成熟，天然就会有一些时间上的要求，但是如果成熟了之后，逻辑上讲应该是资产运作的时间越久，资产承受度越高，应该更值钱。但如果因为我们现在其实更多的是以退定投，比如说以公募REITs为主，产权年限不断缩减的情况下，可以看到估值会出现先递增再递减的形态，所以估值所带来的产权年限的问题事实上阻碍了发行动力。

当然资产的持续扩容，也是我们需要解决的问题。

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