上海壹号院热销背后的市场分化与融创困境

（原标题：上海壹号院热销背后的市场分化与融创困境）

核心地段稀缺价值凸显高端市场逆势火热

上海壹号院三批次开盘64套房源“日光”、年度销售额破百亿的现象，印证了核心城市核心地段房产的不可替代性。黄浦区作为上海土地资源饱和的黄金区域，城市更新推动界面焕新，叠加新天地、豫园等商圈与历史文脉的叠加价值，使得壹号院这类项目成为高净值人群资产配置的首选。

其18.5万元/㎡的均价虽高，但横向对比区域内稀缺地块的升值潜力，仍被市场视为“性价比”之选。此外，上海政策调整（如取消普通/非普通住宅界限、税费优惠）进一步刺激了高端需求释放，形成与普通住宅市场的鲜明分化。

融创的品牌力与产品力“高光”

作为融创壹号院系的代表作，上海壹号院凭借“只定制不复制”的理念，从海派文化融合的陶板立面、约1.8万㎡海派花园，到框架核心筒结构实现的全落地窗与大横厅设计，均展现了融创在高端产品打造上的创新能力。热销虽以品牌输出为主（股权占比有限），但短期内提升了融创的品牌形象，为其后续项目积累了口碑。

债务阴云下的现实困境

然而，单点热销难掩融创整体危机：

债务压力沉重：截至2024年末，到期未偿付借贷达1058亿元，被执行总金额超420亿元，境外债务重组虽进展超82%，但经营复苏仍存变数；

销售基本盘疲软：2024年合同销售额骤降，2025年前4月虽小幅回升，但整体仍低位运行，行业不确定性持续压制现金流；

长期挑战：需重构财务体系、重建市场信心，而豪宅热销的“输血”作用有限，能否真正救赎取决于债务重组效果及行业周期回暖。

结论：分化时代的房企生存样本

上海壹号院的热销是核心资产稀缺性与富豪避险需求的缩影，也是融创在困境中产品力的证明。但对出险房企而言，局部亮点难以扭转全局，唯有解决债务问题、稳定销售基本盘，才能在新周期中赢得重生机会。这一案例亦折射出房地产行业“强者恒强”的马太效应——资源将进一步向核心城市、优质项目倾斜，而普通市场的复苏仍需更漫长的等待。