融创文旅“压线”回购，华发前海冰雪世界归属再生波澜

（原标题：融创文旅“压线”回购，华发前海冰雪世界归属再生波澜）

21世纪经济报道记者 吴抒颖

华发前海冰雪世界项目归属出现波折。

11月24日，华发股份公告称，珠海华发于11月21日收到融创文旅发来《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》。此时，距离行使回购权的最后日期仅剩2日，融创文旅“突发”通知，将这桩合作再度拖入新的剧情。

融创文旅在通知函中除了明确将行使回购权以外，还强调“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用于当前情况，诚望就回购方式、回购价格及回购时间等事宜重新展开讨论”的附带条件。

这原本是一个双方合作共赢的项目。

2020年11月，融创与华发签订合作协议，共同出资成立深圳融华置地开发前海冰雪世界项目，双方分别持股51%和49%；2023年1月，融创因流动性压力将前海冰雪世界51%股权及债权转让给华发股份，华发为此支付了约35.8亿元交易款，双方在协议中约定，融创文旅拥有回购权，双方约定的回购权行权截止时间为2025年11月23日。

随着融创债务重组成功可望轻装上阵，前海冰雪世界项目的运营也逐渐进入正轨，融创想要重新夺回这一项目的主动权也在情理之中。双方的博弈就此开始。

2020年11月，华发、融创以底价127.1亿元拿下前海冰雪世界综合体项目用地，其时华发认缴出资34.3亿元，持有项目公司49%股权；融创文旅认缴出资35.7亿元，持有项目公司51%的股权。

2021年3月，这宗地块被命名为融创华发·深圳冰雪文旅城并开始动工。项目总投资182.9亿元，包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总建面约为131万平方米。

2023年1月，融创因流动性压力将前海冰雪世界51%股权及债权转让给华发股份，华发为此支付了约35.8亿元交易款，双方在协议中约定，融创文旅拥有回购权，双方约定的回购权行权截止时间为2025年11月23日。

据融创其时公告披露，这笔交易所得款项将主要用于偿还融创中国当时为获取目标项目而获得的融资（本息合计约20.94亿元），并解除其目前就这一融资而提供的担保，进而降低整体负债规模、减少债务压力。

根据其时的收购协议约定，融创文旅在告知选择行使回购权后且在协议约定的期限内达成全部回购前提条件，即可以完成标的股权和债权的回购，这些条件主要包括：融创文旅应于确认回购日起的30个工作日内取得融资机构书面同意股权转让的文件，或者在未取得前述文件的情况下根据协议约定按51%比例提供借款至项目公司偿清相应的融资贷款本息；此外，融创文旅也应足额支付回购对价等各类款项。

事实上，在融创文旅“卖出”股权期间，前海冰雪世界项目也经历了许多变化。其中，华发股份开发的人才房部分进入销售阶段，华发股份就此回笼了大量资金。公开资料显示，2023年，这一项目的人才房华发新苑成交达到3160套、销售金额71.65亿元。今年9月29日，深圳前海华发冰雪世界宣布启动试运营，目前试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次。

虽然住宅部分与室内冰雪场正常开发，但华发股份却选择搁置商业地块。

今年7月28日，华发股份公告称，其全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件，深圳土储中心拟以44.05亿元收回融华置地持有的前海冰雪世界项目7块商业用地。收储之后，华发股份预计将产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50%。该地块账面成本为58.41亿元，交易价格较账面值折让约25%。

这些变化，或许就是融创此次要求重新进行条件谈判的背景。一方面，华发股份的人才房部分上已经回笼了不少资金，此外收储虽然让华发股份录得账面上的亏损，但是对现金流也是有益补充；同时室内滑雪场进入运营阶段，未来有望成为“现金奶牛”，融创也并不愿意轻易放弃。

根据国金证券研报对深圳前海华发冰雪世界的盈利预测，中性预期下，项目进入成熟期后每年可贡献营收6.5亿元、净利润1.3亿元。

一位了解前海冰雪世界项目的人士对21世纪经济报道记者分析称，站在华发的立场上，如果融创给出的条件可以接受，融创行使回购权对华发并不是坏事。“融创运营滑雪场有相关经验，华发目前在这个项目上沉淀的资金也并不少，能够抽身也并不是不可以。”

华发股份与融创文旅的“回购”之所以备受关注，一部分原因是华发股份目前业绩承压，融创行使回购权与否，都会为华发股份的资金回笼以及资产运营带来不确定性。

华发股份曾经是地产届“黑马”，但是受到市场影响，目前业绩表现有所失落。根据华发股份2025年三季报，华发股份前三季度实现营业收入为517.5亿元，同比上升64.0%；归母净利润为1.02亿元，同比下降92.3%；扣非归母净利润为8154万元，同比下降93.5%。

华发股份解释称，利润下滑的主要原因是上半年受市场大环境影响，房地产项目结转毛利率同比下降，同时公司结合市场情况对部分项目计提资产减值准备14.36亿元。

对于未来是否会继续计提，华发股份表示，其会根据所在市场量价波动、销售策略及应收款的收取情况等，于各期末对信用减值及资产减值情况进行评价测试。华发股份的存货主要布局在一二线城市，深耕上海、珠海、深圳、成都、西安、杭州等核心城市或核心区域，整体存货质量较高，预计未来整体减值情况平稳。

在业绩表现平淡的当下，华发股份也有意放慢了投资的步伐。今年前10个月，华发股份权益拿地金额仅为35亿元，与之前相比规模已经有所缩减。

因此，前海冰雪世界作为华发股份旗下的“明星项目”之一，它的归属也为华发股份当前的经营带来一定的影响。华发股份在公告中表示，上述回购事项相关细节以及回购能否实施尚存在不确定性，将视进展情况严格依照法律法规和上市规则有关规定履行披露义务。

从当前的处境来看，融创文旅未有进一步行动，华发股份也还未与融创文旅达成共识，前海冰雪世界的归属也暂未落定。在当前的市场环境下，华发、融创势必不会轻易放弃对大型项目的“主动权”，双方的较量也将持续。