年报观察 | 盈利回落的深国际迈出转型步伐

（原标题：年报观察 | 盈利回落的深国际迈出转型步伐）

观点网  在充满挑战的市场环境下，深圳国际交出了2025年“成绩单”。

3月26日午间，深圳国际发布2025年度业绩，期内实现收入163.45亿港元，同比增长约5%；股东应占溢利22.49亿港元，同比下降约22%。

产业科技连线了解到，2026年是“十五五”开局之年，深国际提出要从“物流基础设施开发运营商”向“物流综合服务商”转型。

这意味着要在轻资产、新业务上有更大作为。有投资者透露，深国际管理层于业绩说明会上解释，这一定位贯彻“以重为主、轻重融合，以重带轻、以轻促重”。在新业务战新产业方面，围绕战略新兴产业，包括光储充、数据中心以及低空经济等方面做一些尝试和突破，为集团未来发展培育第二曲线。

在投资方面，深国际在物流主业会聚焦优质资源，一如既往进行投入，在资产估值下降时期，一些好的标的可能会通过并购等方式进行投资。

稳健运营

据悉，深国际2025年盈利有所回落的原因有两个方面。一是2024年发行华夏深国际公募REIT，录得税后收益约5.87亿港元，形成较高同比基数，而2025年度内未录得此类收益；二是2025年结合市场变化和经营情况，确认与减值相关的对联营公司的投资损失约4.36亿港元。

受市场下行压力影响，一些物流港项目录得公允价值损失，对物流园业务的利润增长造成压力。管理层于业绩说明会上回应，减值是基于审慎性原则，采用比较审慎的评估未来资产的价值状况，尽量能客观向市场反映深国际所持有的资产价值。

“公允值是动态变化，短期内市场面临经济波动的挑战，从中长期看，随着国内宏观经济逐步复苏以及市场新增供应的有序消化，将为物流资产的价值修复和稳定提供坚实支撑。”

具体来看，在物流业务方面，2025年深国际实现收入约20.31亿港元，同比增长11%。其中物流园业务实现收入约16.61亿港元，较去年同期上升10%，主要受益于若干大湾区物流港项目投入运营带来新的收入贡献。

因期内未再现上年物流港置入基金收益，以及多个新项目处于市场培育期，致物流业务板块于期内录得股东应占亏损约5584万港元。

期内，深国际积极探索“物流+”生态，在深圳试点“物流+公交/地铁/低空/新能源”和集拼共享仓、跨境电商“先查验后装运”等创新业态与服务模式，推动物流基础设施与产业、社区等要素深度融合，不断拓展服务边界与增值空间。

在投资方面，深国际坚持“立足深圳、辐射大湾区、服务全国”的发展策略，投资项目集中于大湾区、长三角、京津冀等核心经济区域。于2025年，该集团共有13个物流港项目相继投入运营，分别位于深圳、佛山顺德、佛山高明及南京江宁等地，新增运营面积达175万平方米。

年报显示，截至2025年末，深国际已在全国42个核心城市运营及管理59个物流园区，总运营面积达754万平方米，覆盖粤港澳大湾区、长三角等核心区域，成熟园区综合出租率稳定在87%。

其中，在广东省（含大湾区）共布局18个物流港项目，其中已投入运营╱管理的项目共16个（包括深圳市的8个项目），已投入运营的面积约220万平方米；广东省外在全国其他地区的35个城市实现物流港布局，其中投入运营的项目合计43个，运营面积约534万平方米。

在目前市场环境下，深国际积极把握新发展格局下的战略机遇，依托核心区域的重资产布局，通过延伸服务链条与强化科技赋能，加快推动由“物流基础设施开发运营商”向“物流综合服务商”战略转型。

在轻资产业务方面，深国际管理输出业务已初具规模。截至2025年底，岳阳项目、海南洋浦项目、无锡锡山项目、惠州大亚湾项目及佛山顺德（均安）项目等均已投入运营，合计运营面积约51.2万平方米。

2025年，该集团新拓展7个管理输出项目。其中，绍兴诸暨项目标志着该集团管理输出业务链条首次延伸至投资阶段，南昌罗亭项目则首次覆盖工程管理服务环节。

“大小闭环”

“大小闭环”则是深国际实现盈利的重要途径。

“物流园转型给深国际快速发展提供了强大支撑，我们这些年利润的实现离不开'大闭环'的顺利实施。”物流园转型升级业务方面，2025年实现收入约1.6亿港元，较去年同期上升35%，主要受益于深国际华南数字谷产业办公部分出租情况持续改善；股东应占盈利约26.07亿港元，较去年同期上升11%，主要受益于深国际华南物流园土地整备确认税后收益约29.33亿港元。

据了解，“投建管转”大闭环商业模式于2025年再次取得关键进展。年内，深国际华南物流园04号地块签订土地出让合同，由于该地块的出让价格低于原预计金额，其土地整备收益相应增加，带来额外税后收益约5436万港元。

2025年12月，02号地块获深圳龙华区政府批准，标志着深国际拥有该地块的开发权，该年度确认该地块土地整备税后收益约28.78亿港元。深国际年报中称，将全力推动上述地块的开发建设，着力打造高质量示范性住宅项目，确保销售回款与现金流及时回笼。

资料来源：深国际业绩推介材料

对于华南物流园转型，管理层透露，04号地块已于2025下半年开工，预计2027下半年入市销售；02号地块已经签订土地合同，意味着很快就进入到开发阶段。

据悉，当日午间深国际宣布签订华南物流园二期一阶段土地出让合同，土地出让价款约2.87亿元，地块面积约2.5万平方米，规定建筑面积14.59万平方米。

“小闭环”则是通过多种物流资产证券化途径实现资产的价值最大化。深国际于2024年完成华夏深国际REIT发行工作，成功将杭州一期项目及贵州龙里项目置入其中，实现“投建融管”商业模式的循环。截至2025年12月31日，深国际持有华夏深国际REIT份额总数的30%，2025年取得基金分红收益合计约2212万元。

于私募基金方面，深国际于2021年与中信证券旗下的金石投资有限公司合作，共同发起设立了深石（深圳）智慧物流基础设施私募基金合伙企业（有限合伙），并在保留项目运营管理权的前提下，陆续将位于南昌、合肥及杭州的物流港项目置入该基金。目前基金正常运作，该集团通过为上述已置入基金的物流港项目提供运营管理等服务收取服务费用。

会上，对资产出表的安排，管理层表示，集团正积极推动新一期物流仓储Pre-REITs和交易所私募基金产品。公募REITs方面，也在积极谋划，根据实际情况推进项目扩募。

深国际于年报中表示，将持续构建以公募REITs为主、灵活配置各类私募产品的基金体系，推动产业与资本结合，形成良性循环。同时，将结合市场情况和集团发展需求，适时设立包括并购基金、开发基金及产业投资基金等在内的多元物流产业基金，助力物流主业实现可持续健康发展。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。