央企龙头，又秀了把肌肉

（原标题：央企龙头，又秀了把肌肉）

文/乐居财经 李奕和

2025年的房地产市场，持续深度调整之下，行业分化也在加剧。

一方面，整体市场仍处于筑底回稳阶段，行业销售规模虽降幅收窄，但仍延续下滑趋势；另一方面，一些核心城市的改善项目频频出圈，一批具有韧性的房企展现熨平周期的能力。

这构成了眼下地产行业看似相互矛盾，实则合情合理的两面。房地产从规模竞速时代迈入高质量发展时代，无论是产品，还是企业，强者恒强成为新地产时代下的一个重要注脚。

保利发展2025年的财报，也很好地印证了这一点。去年，保利发展实现销售签约金额2530亿元，连续第三年稳居行业榜首。销售权益比也在提升，同比增加3个百分点至79%。

不仅如此，该公司销售回笼率连续第三年超过100%，经营现金流持续净流入，在财务安全、投资质量、存量盘活，以及不动产经营、综合服务业务等维度实现了“稳中有进”，展现了央企龙头穿越周期的十足韧性。

销售金额连续三年第一，销售回笼率102%

作为行业一哥，规模是市场这几年提到保利发展的必谈话题。2025年，保利发展实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米，销售金额连续三年行业第一。全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。

在行业不断洗牌出清的时期，规模连续多年保持第一、资金保持高回笼率，已实属难得，而保利发展也在持续压实自身的座次。2025年，该公司销售权益比同比提升3个百分点至79%。意味着其规模体量，并非依靠复杂的合作杠杆堆砌，而更多来自自身实打实的战绩。

引领行业的规模，很大程度跟保利发展坚持城市深耕，以及坚定践行“好房子”战略有关。

2025年，保利发展持续坚持城市深耕策略，全年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平。其核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。该公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。

而“好房子”更成为保利发展过去一年的吸金法宝。其将“三好房子”确立为核心产品，通过构建“好产品、好服务、好生活”的价值闭环，系统性重塑企业的商业模式与核心竞争力。

为了精准匹配客户居住升级诉求，保利发展以“好生活”为纲，系统构建并落地“三好”产品体系，在广州、上海、杭州等核心城市，成功打造了玥玺湾、天珺等好房子标杆产品。去年，全国百亿热销项目，保利发展独占两席。

在土地投拓方面，保利发展依然坚持深耕策略。2025全年拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持在87%的较高水平。

其中，一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。全年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。

截至报告期末，保利发展待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米。这些高质量的土地储备，为保利发展后续发展的业绩规模、经营利润提供了坚实的支撑。

经营现金流连续8年为正，稳健财务夯实发展护城河

保利发展另一个穿越周期的能力，体现在财务的稳健。期内，该公司不断夯实资产，强化风险防范和应对能力，保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张。

报告期内，保利发展经营活动现金流量净额152亿元，连续8年保持为正。截至2025年末，其货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，并表口径已售待回笼资金498亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。

在负债方面，2025年，保利发展资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，连续五年下降。其有息负债规模余额3412亿元，同比减少77亿元。

期内，保利发展发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。年内，实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%。

同时，全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，多渠道融资方式增厚公司现金储备。期末，保利发展一年内到期有息负债金额706亿元，占比较年初下降3.6个百分点至20.7%。

得益于稳健财务与多元融资优势，保利发展融资成本持续下降。年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。

值得一提的是，面对存量资源转化的挑战，保利发展也通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源。

期内，保利发展共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。其继续推进存量项目的“调转换退”，通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平方米，新增融资金额79亿元。

这些突出的现金流管理能力，多元、畅通的融资渠道，合理灵活的负债结构以及低成本优势，有效保障了企业的资金安全，筑牢了保利发展的安全、高质量发展的护城河。

“好生活”营造者，三大主业战略协同推进高质量发展

另一个值得一提的业绩亮点，随着行业进入新发展阶段，消费者对“好生活”的需求日益多元化，保利发展在地产开发业务之外的多元化业务发展，也取得不错成绩。

为顺应国家政策导向和产业趋势变化，围绕房地产行业高质量发展，保利发展近几年积极推进战略转型，明确了“不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务”三大主业战略的发展方向，如今已逐步构建公司中长期发展模式。

2025年，该公司不动产经营方面，在营资产规模和效益实现了稳步提升。报告期末，保利发展租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平方米，实现资产经营收入51.4亿元。

其中，在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。

同时，保利发展积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-融-管-退”闭环。

不动产综合服务方面，保利物业继续坚定市场化发展路线，强化品质服务和精益运营。截至报告期末，保利物业全年实现物业总收入171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。

期内，保利物业市场化发展成效显着，第三方项目新签单年合同金额29.3亿元，来自第三方项目的物业管理收入58.6亿元，占物业管理收入比重提升至44.6%，公共服务形成全域服务体系。

其中，在景城融合方面实现价值跃升，成功打造深圳西涌国际滨海旅游区等景区运营标杆项目；商旅公司拓展7个外部轻资产项目，自主研发酒店数智管理决策系统，已签约21家外部酒店；会展板块方面，保利世贸博览馆全年完成82场展会、182场会议的场地及服务保障，出租率稳居同类型场馆行业前三，荣获“2025年度中国会展场馆服务管理创新”等奖项。