股东会见闻录 | 绿城中国：把安全稳健放在第一位

（原标题：股东会见闻录 | 绿城中国：把安全稳健放在第一位）

观点网 6月29日的杭州，骄阳似火，绿城中国于当日下午召开了股东周年大会与股东特别大会。

来自各地的投资者冒着高温赴会，有持股多年的个人股东专程从北京赶来，也有长期跟踪公司的机构代表到场。九龙仓的股东代表仍列席会议，但已是连续第二年换上新面孔。

据参会投资者转述，现场出席会议的管理层有绿城中国董事会主席刘成云，代理行政总裁耿忠强，执行总裁、董事会秘书周长江，副总裁、首席运营官李骏等。

股东大会审议了董事会报告、财务决算、2026年度担保计划等多项议案。在随后的问答环节中，绿城中国管理层与股东就投资策略、历史库存、股东回报等问题进行了交流。

坚守“底线”

交流中，董事会主席刘成云在回应股东对公司投资策略的关切时表示，近期多地拿地竞争激烈，但公司坚持坚守安全稳健底线。

他所说的“底线”，是指在土拍竞争中对规模追求的相对克制。

刘成云将此概括为“理性参与，寻找平衡”。

代理行政总裁耿忠强进一步说明了公司的投资原则：“量入为出，无论什么时候都要守住公司的系统安全风险。”

关于拿地策略，执行董事李骏补充了来自一线的具体打法。

他透露，公司近期在一线城市的策略开始“高低结合”：一方面不放弃内中环以内的高端改善或标杆项目，另一方面加大对单价6万到9万元、偏向刚改产品的关注度。“我们认为这样的项目在目前应该说流量上是绝对安全的。”

耿忠强进一步总结，公司当前偏好的项目类型为中小地块，看重体量适中、安全流速快等特点。“在利润、流速和安全这三者产生矛盾的时候，我们把安全和流速放在优先位置。”

有股东问及大股东中交集团是否对规模有硬性考核要求，耿忠强回应称，大股东对于规模没有过具体的要求，“非常开明，并没有说一定要达到某个规模数字”。

又有股东顺势追问：“绿城到底是以规模导向还是安全导向？”耿忠强表示“现在绿城肯定不是规模导向，我们希望为股东提供长期回报。”

他描述公司未来的方向为，规模保持适度，稳定在行业前十阵营；杠杆合理，财务稳健；最终形成领先的产品力与服务力。

库存消化与分红之问

关于2025年绿城中国的拿地节奏，耿忠强认为，节奏上呈“前重后轻”。

他给出了一组数据：去年共拿50余个项目，货值1300余亿元，绝大多数集中在一二线及强三线城市。仅少部分项目出现折损，整体折损仅8亿元左右。

“即便扣除折损，去年项目端的净利润依然超过9%。在当下这种市场环境里，能有这样的利润水平，我认为是可以接受的，没有出现大额亏损项目。”

耿忠强还预计，到今年底，去年拿的“货”累计去化可达90%。“我们整体还是不错的，请大家放心。2020年之后，绿城拿地兑现度一直都是可以的。”

耿忠强还透露，截至股东会召开日，公司年内已获取土地货值约340亿元。

他坦言，今年拿地难度较去年有所加大，主要原因在于市场整体供应量缩减，而仍保持活跃的房企普遍存在补储诉求，局部竞争因此加剧。“无论是杭州还是广州，部分地块的溢价率已达到70%至100%。但这并不影响全年的投资计划，我们对完成既定目标保持信心。”

是什么在压制公司的利润释放？几乎所有股东都指向了同一个病灶，存量库存的减值。

耿忠强表示，2021年以前的“老货”到今天大约还有1050亿元，对应的权益比例在60%左右，权益成本约六七百亿元。

他续指，今年大概率会把这个“老货”的数字压到千亿以下。耿忠强预测“今年对绿城中国来说是一个底部。”

执行董事李骏进一步解释了这1050亿元老货的真实状态：其中超过一半处于“以销定产暂停开发”的阶段，公司并非被动等待，而是积极寻求盘活路径--商改住、退换地、与地方政府协商用地性质调整。

但他坦言，“推进起来难度还是比较大的”，地方政府在退地价格、跨区置换等问题上仍有诸多限制。

不过李骏表示：“也请各位股东相信我们管理层，各职能条线、各区域公司，都在全力以赴想办法尽量减亏，尽量让这些库存折损得稍微少一点。”

如果说投资和存量讨论的是未来的路怎么走，那么分红问题则直指股东们当下最真切的感受。

一位从北京专程赶来的老股东直言，持有绿城中国股票的过程煎熬，并提出公司能否给予股东一点分红回报，即使数额非常有限。

耿忠强解释称，绿城中国近年分红比例稳定在20%至50%之间，但分红基数是“归母净利润扣除汇兑损益”。2025年汇兑收益扣完后，分红基础为负，因此不具备分红条件。

2026年，受竣工面积下降影响，公司营业收入面临下滑压力；与此同时，存货减值风险仍在持续。

在双重因素的叠加作用下，公司今年的利润端承受较大压力，“可能依然不具备按过往分红政策进行分红的条件” 。

但耿忠强随即抛出了一个让在场股东稍感宽慰的信号。他表示公司现金流非常安全，截至2025年底，货币资金量处于历史高位，短期负债处于历史低位，现金短债比处于历史最高位。

AI与人效

交流接近尾声时，话题从财务数据转向了组织效率。一位股东直言，公司的雇员人数相比同行缩减较慢，尤其是在一些目前投资回报较低的城市。AI智能体的兴起正在改变很多公司的工作流，希望公司能借此提升人效。

执行董事李骏回应称，绿城中国的数字化和AI的应用已取得较大进展，“确实节约了大量的时间，可以让很多同事从繁重的重复性工作当中解放出来，聚焦到创造性的、需要思考的业务上去。”

但他也澄清了一个股东们可能存在的疑虑：有些城市看上去投资项目不多，为何还留有不少同事？

“实际上，不少人已转岗到绿城管理集团，从事轻资产代建业务。这些城市深耕多年，完全放弃可惜；而当地城投公司托底拿了不少地，也需要专业团队来转化开发。”

“公司的策略是深耕投入、做长项目尾端。我们不拘泥于某一地域或赛道，而是依据自身能力与团队储备，灵活捕捉优质机会，避免在局部市场陷入'硬拼'。”

至于人员优化是否也已见底，他坦言这取决于行业和技术的演进。“如果将来真的有大量工作可以由AI来取代，那可能还会再做调整，但目前暂时没有大量缩减编制的计划。”

刘成云补充道，从人均效能指标来看，无论是人均开发面积还是人均开发数额，绿城中国在头部房企中处于较先进水平。

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