从高开到日光 安澜上海推盘表现背后的顶豪市场变局

（原标题：从高开到日光 安澜上海推盘表现背后的顶豪市场变局）

观点网 半个小时内账户里多出33.6个亿是什么概念？

在2026年7月31日的上海，这相当于100套总价超过3000万元的豪宅，在短时间内被客户买空，这一楼盘正是位于徐汇滨江的安澜上海。

据了解，安澜上海东区项目此次选择首开两栋楼，主力户型为建面约169平方米3房及更大面积的4房，合计放出共100套房源，均价约17.29万元/平方米。

事实上，此次安澜上海开盘的东区与几个月前开盘的西区相比，均价有所下调，且出售房型有所差别，而市场在看到东区开盘高光的同时，也在复盘安澜上海过去一年以来的开盘情况：33.6亿元的日光销售背后，真的只是一个简单的豪宅快销故事吗？

三次开盘波动

安澜上海近大半年的推盘节奏，可视作观察上海改善型项目市场运行发展的一个典型样本。

回溯至2025年9月，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成的联合体，以439.5亿元总价竞得徐汇东安地块项目，直接刷新全国涉宅用地出让总价纪录。

439.5亿元的地块，单靠任意一家房企都很难独立承接--要么是潜在的现金流压力，要么是单一操盘方的资源能力不一定能完全覆盖这类既有住宅，又有商办，还有城市更新配套的多业务线开发，因此，四家企业组成联合体拿地开发的模式更加保险。

此外，观点新媒体还了解到，在这宗地块的交易上，四家企业可谓各司其职，先由徐汇城投方面先行获取地块权益，后续转让项目公司90%股权；中海、招商、中旅联合体出资154.78亿元受让对应股权，同时承接约284.72亿元存量银行贷款。

这样操作的原因有二，一方面保障了地方土地收储与区域民生配套投入的资金；另一方面让参与的房企投入相对可控的初始现金流。

具体而言，该项目由两宗地块组成，其中徐汇区C030301单元127b-24地块为纯住宅用地，C030301单元125-31地块则为商住用地。

125-31商住综合用地以341.35亿元成交，楼面价7.5万元/平方米，规划建面45.5万平方米，含27.3万平方米的住宅；127b-24纯住宅用地成交价98.18亿元，楼面价达12.41万元/平方米，规划建面7.9万平方米。

在两幅地块的股权分配上：中海合计出资81.53亿元，揽下125-31地块50.5%、127b-24地块30.5%权益；招商则花费65.52亿元，仅127b-24地块占股55%；中旅投资以7.74亿元各获两地块4.5%权益；徐汇城投保留10%股权，主要参与项目的操盘开发。

不过，如此高拿地成本叠加多层股权架构的约束，也决定了该项目的经营端需要在去化效率与溢价空间之间维持平衡，而一旦失衡，其销售状况便不可预计。

安澜上海西区的两次开盘恰好佐证了这一点。

2025年12月，安澜上海西区首次开盘推出211套房源，认购率突破150%并触发限售规则，开盘当日官宣签约金额约90.77亿元，首开表现符合上海徐汇红盘的市场预期。

但后续去化热度并未延续。

2026年3月，安澜上海西区进行二批次加推，其网签流速出现放缓。值得注意的是，在2026年春节后，该项目还启动了渠道分销，对于一个半年前刚触发限售、刷新全国总地价纪录的项目而言，这一渠道策略的调整，属实意外。

从销售结果看，安澜上海西区首次推出211套首批房源，开盘当日销售额达到约90.77亿元，目前已经网签148套，均价约17.88万元/平方米。

二批次加推，项目则推出51套面积更大的平层房源，均价上升至约17.91万元/平方米，开盘当日实现销售额22.6亿元，截至观点新媒体发稿网签40套。

安澜上海的定价逻辑

首开实现高增，二次加推则有所承压。这一现象背后的核心，或许源于市场对项目地段价值的分歧。

据观点新媒体了解，安澜上海所在的东安片区属于开发成熟度较高的传统城区，与一路之隔的西岸金融城存在部分板块界面的显性差异，前者周边主要是老旧小区及写字楼，并未实现连片开发。

如此之下，市场可以直观看出安澜上海东区开盘时所做的调整，首先便是均价与房型面积的下调。

在最新开盘的东区一批次项目中，其备案均价调整至17.28万元/平方米，较西区17.88万元/平方米的均价下调约3.5%，同时将起步面积段下调至169平方米，满足更多客群的需求。

最终，东区100套房源在30分钟内完成售罄，一定程度上修复了此前的去化波动，也向市场传递了积极信号。

值得注意的是，安澜上海东区在8月还将迎来二批次加推。

观察安澜上海的表现或许还可以从更长时间维度看。在过去五年间，上海一二手房市场走出了完全分化的行情：二手房连续多年处于价格调整时期，2026年上半年依旧整体维持波动态势；新房市场的价格机制变化则完全不同。

2021-2022年，集中供地的联动价机制被严格执行，全市约90%以上的新建项目定价被刚性约束，几乎没有自主调价空间；而来到2024年，上海新房限价基本放开，但在彼时，刚需类型的板块项目定价比较谨慎，改善类板块项目的定价弹性反而更大，直接体现在黄浦、徐汇、静安三个区域的价格上升。

其中，徐汇滨江区域在2021年-2025年间的新增改善类住宅供应最多不过10宗项目，年均供应仅2宗。有市场人士统计，过去五年内，徐汇滨江板块累计推出3783套房源，参与认购的有效客户超过1.1万组，供需比稳定维持在3:1以上。

因此，安澜上海所在的区域，恰好处于徐汇滨江核心与非核心地区之间，因此才会出现西区东区开盘时的定价差异，也能直观解释几次开盘后客群认购热情与否的差异。若后续项目东区二批次能延续当前贴合市场预期的定价策略，其再次实现快速去化并非没有可能。

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