张鹏：产业园区迭代之下 民企应该避开重资产拿地建设 | 博鳌快讯

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2026博鳌产业科技大会·现场快讯：8月12日下午，2026博鳌产业科技大会在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店召开，园动力产业发展创始人、董事长张鹏以“1314产业园区全流程价值体系”为主题展开演讲。

张鹏分享了产业园区的迭代模式，他提到，1.0时代以亦庄经济开发区、北京中关村，张江高科、深圳科技园等为代表，由政府主导政策、资金资源落地片区开发；2.0 时代诞生华夏幸福、天安数码城等主体，推行产业 + 住宅的产业新城模式；3.0 为全国化产业地产商，依靠地产操盘逻辑开发园区。伴随地产行业下行，产业地产行情遇冷，2023 年市场大幅下滑，园区租金、售价已经跌破建安成本，传统开发模式难以为继。

产业园区除了跟房地产一样具备经营性物业属性之外，更重要的还具备一个基础设施属性。现在随着可经营物业的属性逐渐退去，国企园区在现金流方面追求平衡，不追求开发率，便需要通过长期持有运营，再去追求别的点位上的发力跟盈利。

因此在开发主体都已经完成了全面向央国平转变的过程，民企应该避开重资产拿地建设。他以园动力为例，园动力入局园区赛道之初便定位为园区运营服务商，运营服务模式是帮助各个投资商打造园区定制服务。

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