存量唤醒与资本重构：2026博鳌不动产投资大会圆满闭幕

（原标题：存量唤醒与资本重构：2026博鳌不动产投资大会圆满闭幕）

观点网 8月13日，以“投资的策略”为主题的2026博鳌不动产投资大会在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店圆满落幕。

一直以来，不动产投资以稳定现金流、抗通胀特性以及增值潜力，受到投资者尤其是机构投资者青睐。然而，历经数年的周期出清与结构调整，中国不动产投资市场已告别高速扩张阶段。

至于REITs市场扩容提质、险资持续入市、不动产基金转型、数字金融工具创新，则为行业破解融资难题、实现资产盘活提供了新路径。

在政策创新、估值修复及全球资本再平衡的背景下，如何制定动态投资策略，把握不动产投资的结构性机会，并规避潜在风险？

2026博鳌不动产投资大会现场，投行、基金、险资、投资机构等行业精英齐聚，共同探讨中国不动产投资在新周期下的发展方向与路径。

宏观与赛道

大会的主题演讲由宏观视角展开。

在中国银河国际研究部负责人、首席宏观策略师成亚曼看来，2026年至今全球市场呈现三阶段演进：AI交易主导风险偏好、美伊战争推升地缘与能源溢价、七月后进入再平衡与分化期。资产定价正从“全球同涨同跌”转向“国别与产业结构分化”。在这一格局下，全球资本面临三重约束--地缘重构抬高折现率，能源转型成为科技产业的物理底线，AI从建设期进入验账期后估值方法从远期想象切换至现金流核验。

中国银河国际研究部负责人、首席宏观策略师 成亚曼

在全球定价逻辑发生结构性变化的背景下，中国的相对优势正在从“低估值”走向“结构性重估”：一是完整的制造业体系和超大规模市场为AI提供了全球最丰富的应用落地场景；二是全球最大规模的可再生能源体系和持续下降的绿电成本，使中国在承接算力投资时具备显著的边际成本优势；三是供应链纵深和政策缓冲空间增强了资产的地缘韧性。

她同时强调，这些优势并非静态，需要持续验证盈利兑现、资金流入与制度改革，才能真正转化为资产价格的系统性重估。

基于上述判断，成亚曼建议重点关注三类配置线索：一是全周期AI资产布局，短期验证算力利用率与云收入，中期验证应用商业化与模型付费率，长期跟踪终端市场规模；二是股东回报守住组合下限，优先选择自由现金流充裕、分红可持续、重视回购的标的；三是与AI产业化相关的实体资产，算力中心、数据中心的上架率与能耗效率正成为新的估值因子，产业园区和智慧物业的数字化运营能力将决定其资产重估空间。她指出，不动产的旧动能来自城镇化与地产扩张，新动能来自算力、数据要素与产业数字化，投资逻辑应从“看区位、看面积”转向“看上架率、看能耗效率、看数字化运营能力”。

从宏观转入公寓领域，招商局蛇口工业区控股股份有限公司招商伊敦总经理助理邵明勇分享了“好公寓”运营实践。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司招商伊敦总经理助理 邵明勇

在他看来，住房租赁正从“有没有”走向“好不好”，但也进入产品同质化、运营效率待提升、科技赋能未充分释放的深水区。

邵明勇介绍，自住房租赁纳入好房子建设体系后，招商伊敦锚定R4用地核心赛道，已获取三个R4用地项目，完成从土地获取到社区运营的全生命周期能力闭环，并以数字化将模糊经验转化为可量化的科学管理。

谈到科技应用时，邵明勇还特别强调，AI并非替代一线服务人员，因为服务始终需要温度，而是为居住服务带来全新升级，让科技真正服务于人。

资本与价值

如果说邵明勇关注的是如何“住得好”，那么华润有巢REIT资产管理负责人许欢则聚焦资产如何“转得动。”

许欢表示，华润有巢已完成国内首单保租房REIT非定向扩募，打破此前6单均面向35名以内特定对象定向发售的惯例，由原持有人按份额比例配售，投资人自主选择参与。

华润有巢REIT资产管理负责人 许欢

围绕这一公募REITs平台，华润有巢构建起完整的“投、融、建、管、退”资产与资本循环闭环：对未成熟项目托管培育、精细运营，成熟后纳入REITs并面向公众发售回收资金，回流资金再投向新项目开发与收购。

智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟（IFFRE）创始人张平接着将话题从资产的循环进一步延伸到存量的唤醒。

智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟（IFFRE）创始人 张平

她以“REITs赋能存量资产的‘二次生长”为题发表演讲，指出中国不动产已从增量时代进入存量深耕时代，需求端从追求单一所有权向追求多元化、高品质的使用权与服务体验转变，供给端从拿地开发销售的短周期模式转向持有运营增值的长期主义模式，融资端从高度依赖主体信用的债权间接融资转向权益类长期融资。

张平强调，存量资产“已不再是沉淀成本，而是亟待唤醒的沉睡资本”。

在张平看来，存量资产的“二次生长”，第一次生长是作为空间载体，使用价值和物理空间形态被满足；二次生长是加上了运营的升级和资本的赋能，通过现金流的提升加强它在资本端的价值体现，通过REITs平台的赋能增加了流动性。可以理解成从空间载体到价值平台的价值重构。

资本的循环需要沉淀为长期价值，而资产的价值还需要被持续经营。首创城发集团品牌会员部总经理高广汉提出，品牌已从成本项转变为资产持续力。

首创城发集团品牌会员部总经理 高广汉

“伴随市场变革，品牌内涵迎来全面迭代，不再局限于传统传播属性，而是延伸至客户信任、选择留存、消费复购、口碑推荐等全维度，转变为资产的持续力。”

首创城发据此搭建起多元触达入口、多元城市生活场景、多重会员身份体系三大维度的用户生态，将会员视为连接资产、服务与品牌的关系网络，实现从吸引、留存到挖掘长期价值的完整闭环。

不动产新局

主题演讲结束后，大会迎来以“不动产新局”为主题的讨论会。智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟（IFFRE）创始人张平担任主持嘉宾。

讨论开场，张平借巴菲特老师格雷厄姆的名言切入--短期看市场是投票机，长期看市场是称重机。

主题讨论会：不动产新局

主持嘉宾：智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟(IFFRE)创始人 张平

对话嘉宾：领展资产管理有限公司中国内地区域中心主管 李炜；长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家 汪毅；汇泊停车首席执行官、览睿资本首席投资官 贺舒婷；毕马威中国税务合伙人 陈亚丽；龙湖资产管理华南区域总经理 程伟

她指出，旧周期里不动产市场如同投票机，大家赌的是土地红利与房价上涨的预期，拼的是杠杆与周转；当下的不动产新局，市场正经历从投票机到称重机的转变，土地红利的热潮已经退去，真正被称重的是每一个资产真实的运营情况，是现金流、资产管理能力与稳定分红的能力。

当长钱、耐心资本与REITs基金入场，浪潮退去之后，市场关注的是资产真实的重量，而非短期的故事。

作为全球长线不动产的标杆，领展资产管理有限公司中国内地区域中心主管李炜率先指出，长期价值最核心的就是要让资产能够不断地重新匹配市场需求。

因为市场变化非常快，如果能够今天做得好，明天也做得好，就是长期价值的来源；相较短期的出租率与NOI波动，真正值得警惕的是资产长期与社区、消费者之间的脱离。

在具体打法上，她提出零售资产管理要进入社区、内容、效率、资本的四维一体时代，做现金流质量的最大化，并持续复盘核心资产配置，让资本在长期持有中不断循环。

当下，AI赋能存量资产是避不开的话题。针对数据中心、AI算力等新型基础设施、新经济资产纳入REITs市场的行业趋势，长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅解读了该趋势带来的行业机遇与潜在挑战。

汪毅表示，算力中心、数据中心、科技园区等资产可进行资产证券化，作为REITs底层资产运作。当前北美算力中心建设热度较高，项目租赁市场表现良好，国内相关业务具备落地可行性。

相较于商业地产、零售等传统稳增长型REITs资产，算力、数据中心、科技园区类资产能够享受科技产业高速发展红利，可拓宽REITs市场的资产边界，也为后续更多类似资产接入REITs市场提供了参考方向。

REITs扩容之下，还有哪些资产能顺利进入？汇泊停车首席执行官、览睿资本首席投资官贺舒婷以停车场这一细分品类给出了答案。

她指出了停车场资产注入REITs的三个关键点：产权须清晰，各城政策“一城一策”，并非都允许产权过户；规模须足够，单体项目体量小，需滚动打包方能满足发行要求；运营须持续，退出后仍要靠运营兑现投资人回报。

据悉，汇泊停车作为国内最大停车场资产包持有人，正以AI进行定价模拟与车流量预测，目前预测偏差可缩小至1%以内。

资产要进得去，更要稳得住。毕马威中国税务合伙人陈亚丽从税务合规的角度为企业REITs资产入池与扩募敲响税务警钟。

她表示，从事税务咨询20多年，“这几年税务争议频发多发的状况是较为普遍的”。

她系统梳理了REITs资产入池和扩募的核心税务风险：首先是架构重组涉及的税务处理，事后面临税务核查的概率很高，由于税企双方对于税收政策在执行中的理解不同，各地均发生了非常多的税务争议案例。

此外，增值税法实施后资产包独立运营判断标准尚未明确，可能将成为争议多发点；契税、土地增值税重组政策的适用也需要充分考虑相关安排的商业合理性；股债结构中利率设置需充分考虑市场利率水平。

陈亚丽还特别提醒存量扩募资产的历史风险，复盘历史剥离重组时的安排是否存在税务隐患。通过收购取得的重组资产，即使有卖方担保条款，但税务方面如果出现问题，接受处罚的还是标的企业。

龙湖资产管理华南区域总经理程伟从另一个维度切入，把视角聚焦于科技与数字化。

程伟介绍，龙湖数字化历经三个阶段：第一阶段是2017年左右，从获取项目、建设期到长期运营，完成数据采集和后台流程线上化；第二阶段是2020年前后的数智化，通过数据样本与业绩结果形成实时管理指导，打造行业内领先的单项目驾驶舱及总部驾驶舱，内部大概350多个项目，都可以在这个驾驶舱把每一天的工作、任务、风险实时发布给一线同事去执行；第三阶段是去年下半年到今年年初，借助大模型、智能体、AI应用，从发现问题后指导业务下一步干什么提效升级为当天即刻自动化到执行端，覆盖渠道投放、现场运营、推广管理及后台管理效率各纬度。

他强调，在不动产行当中，AI浪潮最重要的一定不是压降人力成本，而是把过去所有重复的、不体系的、不真正产生价值的管理动作，全部由AI智能体替代，让我们所有一线团队在创造力、审美、人与人之间的链接等方面做工作，真正与客户、商户共生，真正让资产在未来长期保持比较好的NOI兑现和增长。

他坦言，从开发转向持有最重要的是战略笃定和资源投入，一个企业能不能转型资产管理业务，并且最终拥有一定的资产管理能力和提升资产价值的能力，其实是需要长期的战略投入、资源投入和定力的，过程当中是不能摇摆的。龙湖自2002年做第一个天街起，每年拿出利润的10%投入其中，正是这种定力的写照。

讨论尾声，主持嘉宾张平引用了《周易》里的“穷则变、变则通、通则久”作结。

她表示，行业正在经历调整，正在进行底层逻辑的切换，从追求短期的热度，到现在重视打磨资产本身的内在价值，愿大家以长期主义的视角来评判未来的发展，以长期主义的视角来布局不动产新局，把握住长钱长投、耐心资本和REITs扩容的机遇，真正迎接不动产新局的新时代。

至此，2026博鳌不动产投资大会圆满落幕。

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