美房地产市场缘何回暖

24日,美国商务部发布4月美国新房销售数据,结果大幅好于市场预期。新房销售较3月环比增长16.6%,为1992年以来最快月度增速。而4月份新房中间价升至32.11万美元,为2008年1月以来最高水平。这组数据一扫今年以来市场预期美国楼市可能放缓的阴霾。

在美国,新房销售仅占楼市销量的一成,但由于新房销售增加可以带动建筑业、制造业等多个行业增长,因而依然被认为是一个很重要的房地产指标。除了不错的新房销售数据,4月美国旧房销量也成持续扩张态势,环比增长1.7%,在销量增长最猛的中西部地区,旧房销量较3月增长12.1%。

就内部因素而言,此轮楼市回暖原因有二。首先,当前美国住宅抵押贷款利率处于历史低位,在过去17个月中有16个月都低于4%。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云预计,未来几个月,住宅抵押贷款利率将依然保持低水平。其次,美国代售房屋库存量上涨,4月,美国旧房库存环比上升9.2%至214万套,让购房者有了更多的选择余地,吸引更多美国家庭开始寻找或者购买房屋。

不过,支持美国房地产回暖的最大动力还是美国经济的持续复苏。虽然美国商务部此前公布的一季度经济增长仅为0.5%,并不太理想,但3月贸易逆差大幅收窄,4月商品零售总额和工业生产总值增速均创一年以来新高,这些都预示美国经济可能在二季度出现反弹。而且,美国就业市场持续保持稳定复苏态势,失业率维持在5%,消费者信心水平也较前几个月开始改善。美国密歇根大学消费者信心指数在连续4个月下跌以后,终于在5月上旬出现较大幅度反弹。该指数负责人理查德·科廷认为,消费者信心状况出现反转的主要动力是就业市场向好带来消费者收入增长预期增强,同时通胀和利率水平依然保持低位。而且,近期多名美联储官员的表态和18日公布的美联储4月货币政策会议纪要都显示6月加息的可能性,进一步印证美国经济正在走出一季度的低谷。

但美国房地产市场依然存在诸多不确定性,复苏之路依旧不平坦。目前处于低位的住宅抵押贷款利率可能因为美联储加息和美国通胀水平上升而不复存在,劳伦斯·云预计,未来住宅抵押贷款利率可能会突然提高。持续低迷的国际经济形势和政治经济的突发事件也可能拖累美国经济复苏。事实上,持续上升的房价已经让日益窘迫的美国中产阶级越来越难以负担。

美国皮尤研究中心去年公布的一份报告显示,美国中产阶级家庭收入占美国家庭总收入的比重已经从1970年的62%大幅降至2014年的43%。而近年来的经济波动也让美国民众购买住房的观念发生改变。皮尤研究中心本周的一份调查显示,2014年,18到34岁的美国年轻人同父母居住在一起的比率达32.1%,为过去70多年来最高水平,越来越多的年轻人因为经济原因和观念改变而推迟购房。